Спрос на офисную недвижимость, повышение ставок аренды, большое количество сделок по приобретению офисных активов, а также снижение уровня вакантных площадей в офисах класса А и В+ - такова ситуация к началу весны на московском рынке. В Санкт-Петербурге эксперты также отмечают признаки восстановления. Однако доля пустующих офисов по-прежнему остается довольно высокой.
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в регионах России по итогам 2010 года составил 310,5 млн долларов (7% от общего объема инвестиций в российскую коммерческую недвижимость). В 2010 году 45% региональных инвестиционных транзакций пришлось на Санкт-Петербург, 17% - на Новосибирск, 38% - на другие регионы России.
По данным консалтинговой компании S.A. Ricci/King Sturge, объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы в 2010 году составил 3,05 млрд евро по сравнению с 2,38 млрд евро в 2009 году. Эксперты отмечают, что из состояния стагнации рынок вышел на новый этап развития. Набирая обороты, он постепенно начинает приближаться к докризисным показателям.
Объем поглощения по сравнению с 2009 годом увеличился на 77%, доля сделок по пересмотру или продлению договора аренды снизилась на 19%, объем сделок купли-продажи увеличился на 53%, а аренды или суб аренды - на 95%. В 2010 году инвестиции в офисную недвижимость увеличились более чем в два раза по сравнению с показателями 2009 года.
"Сегодня арендаторы тяготеют к более качественным офисам, которые стали доступнее, чем до кризиса, - говорит директор департамента офисной недвижимости, партнер S.A.Ricci/King Sturge Алексей Богданов. - Но по-прежнему доля офисных площадей класса В+ и В- занимает подавляющее большинство, и мы не скоро придем к тому, что офисы класса А займут существенную часть рынка".
В сегменте торговой недвижимости, несмотря на высокий темп ввода новых площадей, по-прежнему присутствует немало объектов, строительство которых остается замороженным.
По данным компании "АКЦ МИЭЛЬ", совокупный объем прироста качественной торговой недвижимости составил 477 тысяч кв. метров арендной площади. Общий объем предложения в Москве по результатам 2010 года превысил 4 миллиона квадратных метров качественной торговой недвижимости.
Обеспеченность качественными торговыми площадями в конце 2010 года составила 298,2 кв. метров на 1000 жителей. По мнению экспертов, при таком показателе обеспеченности в отдельных районах города начинает чувствоваться насыщение торговыми площадями. В целом по городу наблюдается перенасыщение "типовыми" торговыми центрами.
В 2011 году планируется ввести примерно 698 тысяч кв. метров качественной торговой площади. Этот заявленный объем ввода ниже показателей 2009-2010 годов, что связано с незначительным числом новых проектов, заявленных с начала кризиса. Объем введенных площадей в 2011 году, скорее всего, не превысит пикового показателя 2009 года (599 тысяч кв. метров).
Наиболее привлекательными для арендаторов и покупателей остаются помещения до 250 кв. м. За 2010 год предпочтения, как арендаторов, так и покупателей, практически не изменились. Повысился спрос на аренду и особенно покупку торговых площадей. Наибольшее изменение было в сегменте покупки, где в 1,7 раза возросла доля желающих приобрести помещения площадью 251-500 кв. метров.
За 2009-2010 годы весь объем вакантных площадей в топовых торговых центрах был исчерпан. Сегодня в успешных торговых центрах вновь ведется так называемый лист ожидания. В среднем по Москве доля вакантных площадей в крупных торговых центрах составляет около 6-8%.
"Цены предложений продажи торговых помещений в 2010 году в среднем показали небольшой рост. Торговые комплексы и отдельно стоящие торговые объекты за год отыграли половину своей стоимости после обвального падения в I квартале 2009 года, показав рост в 49,2%. Основная доля предложений продажи приходится на встроенно-пристроенные помещения, которые продолжают диктовать среднерыночные цены на рынке, - отмечает генеральный директор "АКЦ МИЭЛЬ" Владислав Луцков. - В 2011 году мы прогнозируем дальнейший рост ставок аренды и цен продаж на торговую недвижимость".
Для торговой недвижимости Санкт-Петербурга 2010-й стал годом восстановления. Вновь возобновились некоторые замороженные проекты, появились инвестиции, увеличился спрос, что привело к повышению заполняемости торговых комплексов и росту арендных ставок и цен.
По данным компании "АйБи Групп", в 2010 году было введено в эксплуатацию более полумиллиона кв. метров торговых площадей, благодаря чему обеспеченность населения торговыми площадями составила 965 кв. метров на тысячу человек. Можно сказать, что по объемам введенных торговых помещений Петербург вышел на докризисные показатели (в 2006 г. было построено 1300 кв. м, в 2007-м - 470 тыс. кв. м, в 2008-м - 430 тыс. кв. м).
Наиболее привлекательным для потенциальных инвесторов сегментом коммерческой недвижимости за пределами двух столиц является сектор торговой недвижимости - рынок ритейла в регионах непрерывно развивается. В 2010 году большая часть инвестиций в регионах (41%) была осуществлена в объекты торговой недвижимости, 34% - в объекты многофункциональной недвижимости, 25% - в офисные объекты.
По данным компании S.A.Ricci/King Sturge, в 2010 году в сегменте складской и индустриальной недвижимости основным показателем года стало постепенное снижение уровня вакантности с 19% до 4%, а также беспрецедентно низкий объем ввода в эксплуатацию новых площадей.
К середине 2010 года уровень вакантных площадей снизился до 10%, однако ставки аренды не изменились. В третьем квартале ставки аренды начали расти. В четвертом квартале наблюдалось рекордное количество сделок, что привело к ощутимому дефициту свободных площадей.
На фоне оживления спроса и роста ставок аренды большинство складских девелоперов анонсировали новое строительство.
По прогнозам компании Praedium ONCOR International, всего в 2011 году в Московском регионе может быть введено по меньшей мере 500 000 кв. метров качественных складских площадей.