В воронежском филиале "РГ" представители контролирующих структур, исполнительной и законодательной власти обсудили сложную ситуацию в местном ЖКХ. Она возмущает экспертов едва ли не сильнее, чем простых обывателей. Что делать? На административные меры надежды мало, остается повышать правовую грамотность граждан.
В совете экспертов приняли участие:
Роман Буц - старший прокурор отдела прокуратуры РФ по Воронежской области;
Диана Гончарова - замруководителя управления жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Воронежской области;
Лариса Дорохина - председатель Контрольно-счетной палаты Воронежа.
Виктор Крештель - руководитель государственной жилищной инспекции Воронежской области;
Галина Кудрявцева - депутат Воронежской городской думы;
Ольга Фролова - председатель Общественного совета по вопросам развития ЖКХ при главе Воронежа;
Михаил Чубирко - руководитель управления Роспотребнадзора по Воронежской области.
На что жалуемся
Российская газета: Ситуация в ЖКХ сегодня вызывает массу нареканий…
Михаил Чубирко: Реформа отрасли была не подготовлена на уровне муниципалитетов: люди своих прав не знают, а управляющие компании (УК) этим активно пользуются. Я не встречал договоров с УК, составленных четко по закону: с перечнем общего имущества в конкретном доме, с актом технического состояния дома, с указанием предоставляемых услуг и цен на них, с правилами изменения тарифов и механизмами контроля над УК.
Ольга Фролова: Компании, входящие в СРО "Воронежская коммунальная палата", в 2011 году безнаказанно повысили плату за содержание и текущий ремонт жилья с учетом инфляции. Мол, такие правила должна принять Госдума. Но этого еще не произошло! С договорами на управление домами у нас вообще бардак. Его не было бы, если б муниципалитет провел экспертизу договоров. Юристов в мэрии немало, правда, не все квалифицированные.
Роман Буц: Основная задача управляющих организаций - собрать деньги. Как эти средства расходовать, на бумаге расписано прекрасно. На деле не выполняется даже минимум обязательств. УК может заложить огромные суммы на мытье окон в подъездах, а потратить их на себя, любимую.
Лариса Дорохина: В договорах значится, что УК вправе оставлять себе не более 10 процентов сборов по первой строке квитанции ("Содержание и текущий ремонт жилья"), но в жизни 85 процентов идет на зарплаты.
Виктор Крештель: И поощрения.
Фролова: И штрафы.
Крештель: Это незаконно.
Фролова: Но деньги взять больше неоткуда. Да и тариф на содержание жилья таков, что на налоги едва хватает. Он определялся исходя из непонятно каких затрат райДЕЗов. Мы попросили специалистов Воронежского архитектурно-строительного университета рассчитать актуальную стоимость каждой услуги.
Чубирко: Заметьте, этот тариф, в отличие от других, должно определять общее собрание собственников. Что закажем, то и оплатим. А на практике? Платежи растут сами собой, в содержании жилья ничего не меняется, состояние дома ухудшается, после дорогого капремонта крыша может течь сильнее прежнего… Но нам сколько начислили - столько и оплачиваем. Не любим вникать и ввязываться.
Крештель: С критикой я согласен, но подходить надо объективно. К примеру, УК Коминтерновского района обслуживает старые двухэтажки за шесть рублей с квадратного метра. Что можно сделать на эти деньги в доме, где все рушится? И в то же время - можно ли с пенсионеров брать больше?..
Чубирко: Но бизнес УК все-таки выгодный, раз в Воронеже доходит до "двойного управления" домами. Как определить, какая компания лучше? Порядочных на все сто я не знаю. Получить нужные сведения зачастую невозможно, сроки ответа на обращения в УК не соблюдаются, по телефону людей "футболят". А штраф за все это - смешной. Пора ужесточить ответственность за непредоставление полной и достоверной информации, за включение в договоры пунктов, ущемляющих права потребителей.
Буц: Безответственны и граждане. Ведь как появляются "двойные" платежки? Идет рейдерский захват жилфонда, в рамках заочного голосования представители разных УК обходят квартиры, обещают качественное обслуживание. И человек расписывается везде, где предложат. Потом можно до бесконечности выяснять, какие протоколы подлинные.
Дорохина: Проблема проблем - взаимоотношения потребителей и поставщиков ресурсов. Тарифы и нормативы не соответствуют реальности. Взять теплоснабжение. Мы платим по нормативу в течение всего года - что, кстати, очень коварная штука…
Крештель: Выходит вдвое больше, чем прежде.
Дорохина: Именно, вдобавок население не знает, сколько потребляет на самом деле. Вы в 2010-м перечислили энную сумму - переплатили или недоплатили? Разве нельзя определить реальные затраты поставщиков, которые в ряде случаев являются муниципальными предприятиями? Никто не берется. Управление по тарифам обычно утверждает те калькуляции, которые им предоставляют. МУП "Водоканал Воронежа" в 2008 году умудрилось поднять зарплату сотрудникам на 47 процентов - за счет тарифа. Но улучшилось ли качество услуг? Из чего сегодня складывается "водяной" тариф?
Крештель: Выставляют отдельно отведение горячей воды, холодной - на каком основании? Кто отвечает за тариф и где соответствующие статьи в КоАПе?..
Чубирко: А кто знает, что квартирные счетчики бесполезны без общедомовых? Невозможность распорядиться землей вокруг дома - быть ли во дворе киоску, решают чиновники… Задача субъекта Федерации - разработать единую технологию управления многоквартирным домом.
Дорохина: Все в общих чертах регламентировано в 2006 году постановлениями правительства РФ № 306 и 307. Мы еще тогда призывали разработать правила взаимоотношений участников процесса. Увы, тщетно.
Случай запущенный
РГ: Как говорится, ищи кому выгодно.
Галина Кудрявцева: Бизнес в воронежской коммуналке "крышуют" муниципальные чиновники и депутаты. А все начиналось с очень правильных актов: закона о приватизации жилфонда в 1992 году и указа президента о реформе ЖКХ в 1997-м. Если бы в Воронеже в течение 15 лет исполнили все, что там предписано, - жили бы благополучно, как в Белгороде. Надо было дома капитально отремонтировать (пусть даже выбивая федеральные деньги через суд), специалистов обучить, постепенно ликвидировать райДЕЗы, МУРЭПы и ЖЭКи. В 2006-м я предлагала создать ОАО "Городская управляющая компания" ("ГУК") и разделить город на участки для будущих УК. Но в гордуме заволновались: надо под каждого желающего депутата управляющую компанию! "ГУК" обанкротили, незаконно зарегистрировали районные УК и без учета мнения населения…
Чубирко: Загнали туда дома.
Кудрявцева: Остатки жилфонда распределили между депутатами. Никто не проводил открытый конкурс по выбору УК для тех домов, где собственники не определили форму управления, никто не вырабатывал проект договора на каждый дом с приложением данных о его техническом состоянии и калькуляцией тарифов. Если требовался капремонт, власть по закону была обязана гарантировать финансирование. Надо всю эту работу с расчетами и конкурсами провести сейчас. Иначе старые дома рухнут.
Буц: В 2008 году мэрия пыталась провести конкурсы, но не было подано ни одной заявки.
Диана Гончарова: В чем и беда: старые дома обслуживать невыгодно. ЖКХ не повезло в плане законодательного регулирования. Ничего особенно не изменилось с 2004-2006 годов, когда были установлены хоть какие-то правила игры, в целом аналогичные тем, что используются во всем мире. Но разобраться в правовых актах, касающихся ЖКХ, и опытным специалистам трудно.
Есть противопоказания
РГ: Как помочь собственнику жилья, который остался один на один с управляющей организацией?
Гончарова: По закону люди как бы самостоятельны. "Как бы самостоятельность" и позволяет недобросовестным участникам рынка творить все, о чем мы уже говорили.
Буц: Правоохранительные органы вмешиваются по факту нарушений. Но часто проблема - в неосведомленности населения. Поднимаются тарифы, есть обоснования - но кто об этом знает? Отсюда - потоки заявлений к нам. Приходится давать консультации: тариф был утвержден тогда-то, по вопросу правомерности начисления можно обратиться в Роспотребнадзор… жилинспекцию… управление по тарифам…
Крештель: И мы даем разъяснения - в отношении счетчиков, тарифов, прав собственников. Но этого мало. Я не вижу общегородских мероприятий по жилищному просвещению.
Буц: Если в одном-двух домах из десятка есть инициативные граждане, которые "теребят" нерадивую УК, ее стоит пару раз привлечь к ответственности - и обслуживание выходит на более приемлемый уровень. А люди терпят, ограничиваясь устными жалобами.
Гончарова: Когда-то были у нас и циклы просветительских телепередач, и брошюры. Но в конце 2008 года управление жилищно-коммунальной политики области ликвидировали и лишь теперь возродили. Заново начинаем. Нужно обучать и старших по подъезду, и председателей ТСЖ - тут мало быть "хорошим человеком". Делаем ставку на пенсионеров - они самые активные. Рассматриваем вопрос о добровольной аттестации УК. Их можно оценивать по параметрам, которые заданы стандартами раскрытия информации, и выдавать рекомендации для включения в открытый муниципальный реестр добросовестных УК.
Дорохина: Добровольная аттестация - вещь хитрая. Мы уже у строителей увидели, что происходит.
Гончарова: Но для нас это единственный способ оценивать УК.
Фролова: Мы проводим курсы для активистов, разъясняем положения ЖК, помогаем составить протесты и жалобы. Обучили представителей 35 домов. Мизер! Без финансовой поддержки практику не расширить. Нужно региональное законодательство о социально ориентированных НКО (как в Калининградской, Нижегородской, Псковской или Ярославской областях), чтобы можно было направлять бюджетные средства, в том числе федеральные, хотя бы на издание методичек.
Дорохина: Даже знающим своим права людям без участия представителей власти не обойтись. На собраниях представители УК подчас не проясняют ни один вопрос, волнующий жильцов, ведут себя агрессивно. Представитель мэрии - а она имеет долю собственности почти в каждом доме - сыграл бы дисциплинирующую роль. Но и чиновники мало заинтересованы в наведении порядка. Никто ни перед кем не отчитывается.
Крештель: Мы сетуем, что у местных властей мало рычагов влияния. Тем не менее в каждой управе есть подразделение по работе с УК! Конкуренция и борьба за дома - неизбежны. Но если применяются незаконные методы - нарушители должны попадать под ограничения. А пока все сходит с рук.
Буц: Когда закон предусматривает восемь вариантов выхода из любой ситуации, привлечь виновного к ответственности крайне сложно.
Кстати
Практика работы Общественного совета по вопросам развития ЖКХ при главе Воронежа показала: многие проблемы вызваны несовершенством федерального законодательства.
Так, за управление домами может взяться любая организация, сфабриковав протоколы общего собрания собственников или сымитировав его проведение. УК наловчились составлять договоры, которые их почти ни к чему не обязывают и не дают жильцам возможности реального контроля; не отчитываются в использовании общего имущества и собранных средств; соглашаются с выставленными к оплате завышенными объемами коммунальных услуг и лишь формально обеспечивают "прозрачность" своей работы. Перейти из одной УК в другую практически невозможно.
Необходимо изменить ЖК РФ (сделав обязательным приложением к договору управления домом акт технического состояния общего имущества, что позволит контролировать расходы на содержание жилья) и восполнить пробелы в процедуре создания ТСЖ. А также более четко прописать механизм передачи домов при смене управляющей организации (с закрытым перечнем передаваемой документации и утвержденной формой акта о передаче дома) и закрепить обязанность УК письменно отчитываться при этом по всем финансовым вопросам.
Эксперты предлагают местным чиновникам инициировать восстановление законности в управлении домами, где есть муниципальная доля, разработать примерный порядок передачи домов из одной УК в другую и вести в управлении ЖКХ реестр домов с указанием их УК и наличия техдокументации.