Корреспондент "РГ" побывал в уникальном доме, где управляющая компания помогает жильцам сократить расходы на оплату коммунальных услуг и приглашает художников расписывать стены в подъездах.
К сожалению, подобные примеры пока скорее исключение из правил. Что же мешает всей российской коммуналке работать по мировым стандартам?
Здание, над которым проводятся экономические эксперименты, находится в известном в Екатеринбурге Городке чекистов. Этот комплекс, признанный ныне памятником конструктивизма, был возведен в центре города в тридцатые годы прошлого века. По задумке архитекторов, советские люди должны были жить дружной коммуной, поэтому в домах изначально не были спроектированы кухни: предполагалось, что все будут обедать в столовой неподалеку. Можно сказать, что сейчас, в новых экономических условиях, здесь тоже пытаются создать некую коммуну, привлекая жильцов дома к участию в управлении своей собственностью.
Среди блеклых желтых корпусов выделяется светло-розовый, покрашенный недавно. Собственно, сюда я и направляюсь на своего рода экскурсию по дому "нового типа" - в Городке чекистов расположено одно из немногих в Екатеринбурге жилых строений, в котором активно внедряют энергоэффективные технологии.
- Летом прошлого года мы решили в порядке эксперимента установить перед подъездами светодиодные фонари, которые служат до десяти лет. Они потребляют всего 18 ватт, но светят ярче обычных. При этом не содержат ртути, поэтому нет проблем с их утилизацией, - начинает рассказ директор по развитию управляющей компании Илья Сотонин.
Раньше придомовую территорию освещали обычные лампочки по 60 ватт, которые быстро перегорали. Светодиодные лампы стоимостью четыре тысячи рублей, по подсчетам УК, должны были окупиться через 2,5 года, а к окончанию срока службы в 2019 году обеспечить экономию средств в размере 8 тысяч рублей каждая. Однако фонари не протянули и полгода: один из них недавно выдрали вместе с проводкой, второй украсть не смогли, но испортили. Перспективное начинание разбилось о менталитет. Похоже, пока у нас не будет уважительного отношения к чужой собственности, коммунальщикам нет смысла вкладывать средства в технические новинки.
Заходим в подъезд. Тут же слышится щелчок и вспыхивает освещение - датчики движения включают лампу, когда появляется человек, и тушат ее, когда он уходит.
- Пока эта система у нас только на первом этаже, но скоро установим во всем подъезде, - рассказывает наш провожатый.
Он предлагает посмотреть подвал, где домовые коммуникации соседствуют с кабинетами управляющей компании. По дороге рассказывает, что изначально она обслуживала офисное здание, а два года назад начала заниматься жилыми многоквартирными домами. Первым стал этот, в котором живет и сам молодой человек.
Раньше здание находилось в ведении другой УК, которая заключала отдельные договоры с каждым собственником. Так делают многие, это удобно: если недовольный жилец начнет предъявлять претензии, от него нетрудно отделаться. Например, потребовать провести общее собрание, что сделать довольно сложно. Поэтому люди так и остаются со своими проблемами. А их у этого дома было немало. В итоге соседи создали товарищество собственников жилья, которое заключило договор с новой УК, поскольку прежняя обслуживающая организация не желала выполнять свою работу качественно.
Как рассказывает директор по развитию, первым делом УК намеревалась отреставрировать подвалы. Но выяснилось, что они находятся в ведении областного министерства по управлению госимуществом, которое сдавало часть площадей в аренду. Пришлось через суд доказывать, что подвальные помещения - собственность жильцов. В результате подвалы вернули, даже с компенсацией. УК привела их в порядок и нашла новых арендаторов.
За счет этих средств, а также денег Фонда содействия реформированию ЖКХ в подъездах покрасили стены, поставили пластиковые витражи и новые радиаторы отопления, заменили доставшиеся в наследство гнилые коммуникации, обновили кровлю, установили для экономии ресурсов современные приборы.
Как рассказал Илья Сотонин, раньше подвальные помещения были просто в жутком состоянии. Трудно представить, глядя на оштукатуренные стены, новые двери, "умное освещение" - тепло, сухо, чисто, неожиданно светло: яркое весеннее солнце пробивается сквозь пластиковые стеклопакеты под потолком.
- Пойдемте, покажу одно из главных наших приобретений, - торопит провожатый.
Вдоль узкой комнаты протянулись трубы и провода. Повсюду счетчики, датчики… Это теплопункт.
- Насос связан с температурными сенсорами, которые расположены на северной стороне здания. Если они фиксируют, что на улице теплая погода, система отопления не берет горячую воду для батарей из магистрали. Вместо этого она перегоняется по второму кругу. Таким образом мы существенно экономим. Ведь с наступлением весны в квартирах становится жарко, и люди открывают окна, отапливая улицу за свой счет, - рассказывает наш "экскурсовод".
Оборудование обошлось компании в 260 тысяч рублей. По словам Ильи Сотонина, жильцы не заплатили за него ни копейки: приобрели за счет сэкономленных денег, которые собственники предпочли потратить на модернизацию жилья. В перспективе, при ощутимом снижении затрат на потребляемые ресурсы и появлении новых источников дохода, квартплату можно свести к минимуму, а то и к нулю.
К слову, в теплопункте также собирается информация о количестве потребляемых ресурсов и температуре, которая передается на компьютеризированный узел учета. Но мечта сотрудников управляющей компании - полная автоматизация всех систем: когда информация о состоянии коммуникаций передается в реальном времени на компьютер диспетчеру. Чтобы тот в случае аварии мог нажатием клавиш перекрыть водоснабжение или отключить электричество. В перспективе можно также создать для собственников жилья "личные кабинеты" в Интернете, при помощи которых они могли бы наблюдать за состоянием дома, отслеживать ход работ и контролировать собственные платежи. Пока есть только сайт обслуживающей организации, где можно получить информацию о ней, а также оставить отзыв о ее работе или предложить собственную идею по модернизации дома. Впрочем, последнее слово все-таки за жителями.
Впечатление от экскурсии осталось необычное - как будто и вправду попала в городок, построенный для "новых советских людей": сотрудники УК удивляют своим энтузиазмом и желанием работать не так, как все. К слову, они создали в одном из подъездов своеобразный музей авангарда, предложив екатеринбургским художникам расписать стены. Стоит ли говорить, как преобразилось помещение: на живопись приходят посмотреть группы туристов, в том числе и иностранных.
- Мы работаем по европейской модели управления жильем, когда собственники участвуют в делах дома наравне с УК: ставят задачи и следят за их выполнением. При этом привлеченные специалисты не просто обслуживают здание, а стремятся создавать все более комфортные условия для проживания в нем, - подчеркивает Илья Сотонин. - Наша компания принципиально сотрудничает только с ТСЖ. К сожалению, пока многие собственники не готовы создавать товарищества, так как еще не пришли к осознанию того, что должны активно участвовать в управлении своим жильем. Им удобнее перекладывать эту обязанность на неэффективные компании, а потом жаловаться, что ремонт не проводится, плата за обслуживание повышается и так далее. К нам часто обращаются инициативные жители, которые хотели бы создать в своих домах ТСЖ и, возможно, заключить с нами договор, но все никак не могут договориться с соседями.
Конечно, на одном энтузиазме сегодня далеко не уедешь, о прибыли здесь тоже не забывают. Впрочем, бизнес этот сегодня больших доходов не приносит, признается руководитель: компания все еще не вышла на планируемые показатели. Впрочем, ее коллектив молод и амбициозен, и впереди - огромный фронт работ.
В Нефтеюганске (Югра) товарищество собственников жилья, созданное в одном из многоквартирных домов, за два года справилось с проблемами, которые управляющая компания не могла решить более 15 лет.
Проблемы в обслуживании стареющего дома были связаны с ветхими коммуникациями, из-за которых в подвале постоянно стояла вода. Объединившись в ТСЖ, жители первым делом решили осушить цокольный этаж и поменять часть сетей. Помимо новых труб и кранов здесь установлено и видеонаблюдение, которое уже помогло найти хулиганов, бьющих стекла, и просто нерадивых граждан, бросающих мусор в неположенных местах.
Одна за другой расцветают и стены подъездов - на них появляются красочные рисунки. Купили новые почтовые ящики, на окнах - пластиковые рамы. Ирина Ирсова, председатель ТСЖ "Соседи", уверяет, что за это никто из жильцов лишнего не платил. Как только средства, собранные за обслуживание, накапливаются, их тратят на общие нужды дома. Например, на ремонт в подвале ушли собранные в 2009-2010 годах 500 тысяч рублей. Сейчас планируют еще накопить и летом залатать другие дыры.