Власти Прикамья намерены провести торги, на которых будут выставлены неиспользуемые по назначению сельскохозяйственные земли.
За два прошедших года в пяти районах Пермского края выявлено 12 подобных земельных участков, однако, реальных случаев изъятия земель у собственников пока единицы.
Проблему должен решить новый федеральный закон N 435-ФЗ "О совершенствовании оборота земель сельскохозяйственного назначения", который значительно упростил процедуру передачи неиспользуемой земли в руки эффективных собственников.
Новый закон предусматривает, что смена владельцев участков начнется с проверок, которые должны осуществить органы муниципального (поселения, районы) или государственного (управление Росреестра по Пермскому краю) земельного контроля. Далее материалы об административных правонарушениях обработают специалисты краевого Минсельхоза, они же составят реестр участков, возможных к изъятию.
Реестр будет размещен на сайте министерства и передан в краевое Агентство по управлению имуществом для оценки спроса на землю. После состоятся публичные торги, и вырученные средства (за вычетом расходов на реализацию) возвратятся бывшему собственнику участка.
Одновременно с внесением сведений в реестр краевой минсельхоз направит владельцу решение об изъятии участка с предложением добровольно отказаться от него. Если собственник от земли не отказывается, подается заявление в суд, который и примет решение об изъятии. Судебный прецедент по изъятию земельных участков сельхозназначения имеют пока только два субъекта РФ, Пермский край - один из них.
- Самое главное сейчас - создать действующий механизм передачи участка от неэффективного собственника эффективному. В решении этой задачи заинтересованы все органы края, - говорит руководитель проекта краевого минсельхоза Артур Саматкин. - В этом году главные вопросы, которые нужно решить, - это повышение эффективности муниципального земельного контроля, а также процедура продажи участков на аукционах. Пока определяемся, кто будет заниматься их реализацией, ведь это направление достаточно новое.
По словам Артура Саматкина, новый закон с июля предоставит муниципалитетам большие возможности при работе с долевой собственностью. Если раньше участки в долях (а их в крае около миллиона гектаров) были для власти головной болью, то в ближайшее время они смогут навести порядок в этой сфере. Но для этого необходимо собрать архивы дольщиков районов, выявить невостребованные доли.
- Сейчас самое сложное - это доказать, что земля используется не по назначению, - пояснил "РГ" первый заместитель главы Осинского района Николай Надсон. - К сожалению, судебная практика пока небогата подобными случаями. Возможно, в будущем работать станет проще, так как по закону критический для владельца срок, в течение которого его земля пустует или используется не по назначению, составляет три года. К счастью, новый закон решил этот вопрос - проблемные земли теперь будут оформляться на сельское поселение.
По мнению экспертов, чтобы механизм смены собственников земельных участков мог начать работать, необходимо разработать критерии использования земли не по назначению. Это позволит штрафовать собственников или пользователей (с июля административные штрафы за неиспользование сельскохозяйственных земель увеличиваются в четыре раза). Кроме того, критерии помогут обоснованно изъять земельный участок, если его владелец не предпринимает никаких попыток использовать его по назначению. Можно принять в расчет, например, выбытие земельного участка из сельскохозяйственного использования из-за залесенности или закустаренности на площади свыше 15 процентов пашни. Предполагается даже установить норму количества сорных растений на квадратном метре - не более 500 штук.
Еще одним индикатором эффективности использования земли станет уровень плодородия. К используемым неэффективно предлагается отнести земельные участки на которых, по материалам последнего агрохимического обследования, установлено существенное снижение почвенного плодородия по отношению к показателям предыдущего обследования. В расчет берутся такие показатели, как уменьшение степени кислотности почв, содержания гумуса и калия, утончение плодородного слоя.
В соседней Кировской области почти половина сельхозугодий, выделенных в начале 90-х годов в виде земельных долей, пока фактически бесхозна. По данным муниципалитетов, сейчас невостребовано 99 тысяч таких долей или 44 процента общего количества. Хотя процесс передачи их в собственность области идет, он может растянуться на долгие годы.
Во время приватизации сельскохозяйственных угодий в начале 1990-х в области в общую долевую собственность граждан было передано 2250 тысяч гектаров сельскохозяйственных угодий в виде 229 тысяч земельных долей. То есть землевладельцами стали практически все, кто жил в тот момент в сельской местности, исключая детей. Землей обзавелся даже тот, кто в этот момент находился в заключении или служил в Вооруженных силах.
Но эйфория от обладания богатством быстро прошла. Да и расчет на то, что крестьяне станут объединять свои доли, почти не оправдался. Мало того, многие готовы были избавиться от свалившегося на их плечи участка за копейки или вовсе бесплатно. Например, старики, не хотевшие платить налог на землю, или наследники умерших крестьян.
В итоге возникла парадоксальная ситуация, когда у земли вроде бы хозяева есть, но почти половина сельхозугодий никому не нужна. Из-за юридически неоформленной земли сельхозпредприятия не могут закладывать ее для получения долгосрочных кредитов на льготных условиях.
Расчет на то, что участки начнут скупать крепкие сельхозпредприятия, себя также мало оправдал. Да, часть земель действительно скупили крупные сельхозпредприятия, но их доля настолько мала, что общей картины не меняет. При нынешних тенденциях в конъюнктуре рынка сельхозпродукции гораздо выгоднее внедрять прогрессивные технологии на уже имеющихся площадях, повышая урожайность, чем инвестировать в новые участки, заросшие кустарником.
На сегодня в собственности сельхозорганизаций оформлено около 350 тысяч гектаров земель из двух с лишним миллионов. Это лишь 16,2 процента. Большая часть приходится на высокорентабельные хозяйства, их в среднем по три на район. Это те, кто думает о своем будущем и твердо намерен работать на земле. При этом наибольшим спросом пользуются, естественно, наиболее благоприятные для ведения сельского хозяйства земли юга и юго-запада области, на которые уже начали обращать внимание бизнесмены из других регионов.
В прошлом году показательной была ситуация в Нолинском районе, где бизнесмены из соседнего региона, пользуясь юридической неграмотностью руководства местного хозяйства, вполне на законных основаниях завладели хорошими сенокосами, которыми местные селяне издавна пользовалось. Возникшее на месте бывшего колхоза сельхозпредприятие не оформило землю в собственность, хотя и ухаживало за участком, засевая его травой. А когда наступило засушливое лето, предприниматели из соседнего региона через подставных лиц скупили эти доля и оформили перспективные луга на себя, просто не пустив бывших хозяев на сенокос и выставив неприемлемые условия аренды. Сено ушло в соседний регион.
Этот случай заставил другие хозяйства заняться оформлением земель в собственность. Но процесс все равно идет медленно. И, как говорят в департаменте сельского хозяйства и продовольствия, дело не только в юридической безграмотности вятских селян и нежелании оформить документы на землю.
- Проблема в том, что скупка земельных долей, переход права собственности, кадастровые работы по установлению границ участков - удовольствие достаточно дорогое, - говорит ведущий консультант отдела правового обеспечения департамента сельского хозяйства и продовольствия Николай Кордик. Обходится вся процедура примерно в 100 рублей за гектар. В среднем - несколько сот тысяч рублей на одно хозяйство. Что для небогатых вятских сельхозпредприятий - деньги немаленькие.
Поэтому областные власти решили выделить из бюджета субсидию из расчета 90 рублей на гектар для тех, кто оформил право на землю. Фактически оформление получается почти бесплатным.
Но главным катализатором процесса в любом случае будет рынок. Часть земель востребована уже и сегодня, это участки, прилегающие к городам "большой тройки", - Кирову, Кирово-Чепецку и Слободскому. Уже сейчас здесь запрашивают десятки тысяч рублей за сотку, а спекуляция такими участками стала обычным делом. А с учетом возможного слияния "трехградья", о котором в последнее время говорят все чаще, цена на землю будет только расти.
Земельный налог полностью остается в местном бюджете, поэтому муниципалитеты стараются использовать все возможности по увеличению его собираемости. Как отметил Николай Кордик, есть основания полагать, что привлечение муниципальной власти к управлению земельными долями будет способствовать в конечном счете более эффективному использованию земель.