Возможно, уже в этом году или в начале следующего в двух регионах - Новосибирской и Калужской областях - могут появиться первые доходные дома, а через двадцать лет, по плану министерства регионального развития, пятая часть новостроек в России будет сдаваться в аренду.
Идея возрождения доходных домов активно обсуждается уже примерно лет 7-8, о чем "РГ" регулярно пишет. Однако реальных проектов пока единицы. Еще меньше проектов удачных, то есть таких, которые стали выгодны гражданам, арендующим жилье, властям и бизнесу. Поэтому скепсиса у экспертов на эту тему больше, чем оптимизма. Тем не менее минрегион решил во что бы то ни стало переломить ситуацию.
Чтобы сделать этот бизнес привлекательным, государство работает над созданием механизмов с участием бюджетных средств. До конца третьего квартала этого года субъекты должны представить в минрегион свои программы строительства доходных домов. Отсутствие в стране системы арендного жилья препятствует трудовой миграции и мешает развитию территорий, считают в министерстве. А муниципалитеты за счет доходных домов могли бы существенно сократить очередь на социальное жилье.
На недавнем всероссийском совещании замминистра регионального развития Константин Королевский настаивал: идея возродить полноценный институт арендного жилья в стране - крайне актуальная и весьма своевременная. Брать ипотеку в чужом регионе приезжим специалистам не вариант, так же как и привязываться к месту, в отличие от арендного жилья.
В качестве образцового примера доходного дома, ориентированного как раз на молодых специалистов, чиновники из минрегиона приводят пилотное строительство домов в 70 километрах от Новосибирска (начало стройки намечено на май). Жильцами должны стать сотрудники Сибирского отделения РАН.
На практике схема будет выглядеть так: компания, которая построила дом и сдала его в эксплуатацию, может получить ипотечный кредит под залог этого дома, а жилье сдавать в наем. Получаемые от аренды доходы позволят застройщику рассчитаться по ипотечному кредиту и, по мнению авторов проекта, дадут возможность приступить к возведению следующего объекта.
Все жилье будет относиться к экономклассу, но обладать большей, чем обычно, комфортностью. Стоимость арендной платы в доходных домах, скорее всего, будет начисляться по рыночным ценам (сейчас средняя ежемесячная арендная плата за однокомнатную квартиру в Новосибирске 12-15 тысяч рублей).
В Калужской области доходные дома также строятся на перспективу активного промышленного развития региона. Под строительство арендного жилья отведены два участка.
Один - в непосредственной близости от технопарка "Росва", якорным инвестором которого является "Пежо Ситроен". Второй - в черте Калуги. Здесь ключевым инвестором выступает компания "Фольксваген групп Рус". Стоимость однушки прогнозируется около 8-10 тысяч рублей в месяц. При этом рассматриваются варианты субсидирования оплаты. В результате переговоров региональных властей с работодателями удалось договориться о субсидировании арендной платы своим работникам в размере 4 тысяч рублей.
С другой стороны, очевидно, что ни в том, ни в другом проекте, о простых гражданах, которые за счет арендного жилья также хотели бы улучшить свои жилищные условия, речи пока не идет. Между тем в России есть целая категория жильцов, которые не могут или даже не планируют взять ипотечный кредит, но имеют возможность снимать квартиру. Их доля порядка 16-18 процентов. Чиновники из минрегиона пока не могут обещать, что застройщики захотят строить арендное жилье для этой категории россиян. Как показывает практика, инвесторы не заинтересованы в строительстве доходных домов экономкласса.
"Существует некая дельта, которая делает строительство арендного жилья для застройщиков слабовыгодным", - считает глава Фонда содействия развитию жилищного строительства Александр Браверман. По его словам, среднестатистическая российская семья не может тратить на аренду выше 30 процентов своего дохода, но этих средств явно не хватит застройщикам. Редкие же примеры девелоперских проектов (несколько лет назад свой доходный дом, например, построила Москва) ориентированы исключительно на богатых жильцов. Эксперты также отмечают, что доходное жилье будет пользоваться у россиян популярностью, только если ежемесячная арендная плата за него будет значительно ниже, чем взносы по ипотеке.
По мнению замгендиректора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Андрея Семенюка, для того чтобы снизить стоимость аренды жилья, необходимо запустить соответствующие федеральные, региональные и местные программы развития жилого фонда коммерческого использования. Эти программы должны предусматривать льготы по предоставлению земельных участков, софинансирование подготовки инфраструктуры, компенсацию процентов по строительным кредитам. В той же Калужской области на период срока возврата кредита инвестор пользуется льготами по налогам на землю, имущество и прибыль.
В Чувашии, например, программа по строительству квартир так называемого Государственного жилищного фонда выполнена уже больше чем наполовину. Все новостройки относятся к республиканской собственности. Плата за коммерческий наем составляет ежемесячно: за 1-комнатную квартиру - 2,5 тысячи рублей, за 2-комнатную - 3,5-3,7 тысячи рублей, за 3-комнатную - 4-4,2 тысячи рублей (снять сегодня однушку в хорошем состоянии в Чебоксарах можно за 6,5-8,5 тысячи рублей). Правда, дополнительно граждане оплачивают услуги по тепло- и электроснабжению. Квартиру из Госжилфонда в Чувашии предоставляют людям, стоящим в очереди на получение жилья или улучшение жилищных условий. В льготном порядке квартиру могут предоставить работникам бюджетной сферы и гражданам, имеющим первоочередное право на получение жилья.
В Москве похожая программа действует с 2008 года. Столичная сеть бездотационных домов насчитывает уже девять домов. В них проживают очередники, до 1 марта 2005 года признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий. В ожидании своей очереди они могут поселиться в таком доме. Примерная арендная плата от 4,5 до 9,5 тысячи рублей в зависимости от числа комнат. Это примерно в пять раз дешевле рыночной аренды жилья.
Точка зрения
Александр Пузанов, генеральный директор Института экономики города:
- Сейчас мы имеем только одну разновидность аренды - частный сектор, когда в роли арендодателя выступает владелец квартиры. Этот рынок "серой" аренды (владельцы в большинстве не платят подоходный налог) является по сути демпинговым - построить нормальный дом для коммерческого найма и затем сдавать квартиры по расценкам, доминирующим на рынке, не выгодно. Именно поэтому инвестор в этот бизнес пока и не идет. Вторая причина, сдерживающая появление доходных домов, - отсутствие должного законодательного регулирования, большие риски как арендодателя, так и арендонанимателя. Наконец, третья причина - сегодня инвестору куда выгоднее построить новый дом и тут же реализовать квартиры по рыночной, достаточно высокой цене, а не сдавать их внаем, "отбивая" вложенные средства в течение десятилетия. Эта проблема также нуждается в законодательном регулировании.