Мягкий средиземноморский климат, богатая культура, отличная кухня... кто из нас не мечтал приобрести свой домик или квартиру на солнечном испанском побережье? Однако, к сожалению, не все зависит от наших желаний. Как бы ни манило нас средиземноморское солнце и прекрасное испанское вино, чтобы выбрать эту страну для приобретения жилья, необходимо наличие других, более важных условий. И, как считают аналитики, именно сейчас в Испании эти условия есть: цены на недвижимость заметно упали, да и дом или квартиру можно выбрать на любой вкус. Практичные европейцы, особенно из северных стран, уже давно взяли за правило приобретать здесь собственные апартаменты. Неудивительно, что и наши соотечественники все чаще задумываются о приобретении жилья в Испании.
Дешевле, еще дешевле...
В ближайшие два года апартаменты в Испании можно будет приобрести по весьма привлекательным ценам, поэтому потенциальным покупателям остается лишь выбрать подходящую квартиру или дом. К такому выводу приходит большинство аналитиков крупнейших аналитических компаний и банков. Дело в том, что страна оказалась в числе тех, которые сильнее всего пострадали от кризиса. Огромный дефицит бюджета, катастрофический показатель безработицы - почти четверть населения страны - и отсутствие возможностей для быстрого восстановления - это реалии современной испанской экономики. Такая плачевная ситуация не замедлила сказаться и на рынке недвижимости. "До кризиса Испания активно застраивалась и в период рецессии вошла с большим объемом незавершенного строительства", - объясняет партнер UFG Wealth Management Дмитрий Кленов. Рецессия заставила многих покупателей пересмотреть свои планы, в результате чего большинство новых проектов остались нераспроданными.
Испанское правительство утверждает, что сегодня пустует в общей сложности порядка 730 тысяч апартаментов, но официальные цифры расходятся с данными риелторов. Последние утверждают, что в собственности девелоперов и банков сегодня более миллиона домовладений, которые не могут найти своих покупателей. Неудивительно, что цены на испанское жилье неумолимо падают: за два кризисных года квартиры, таунхаусы и виллы потеряли в цене в среднем более 20%. Специалисты интернет-портала Idealista.com подсчитали, что 80% владельцев недвижимости занизили стоимость продаваемого жилья. И это еще не предел. Аналитики Европейского центрального банка полагают, что недвижимость в Испании по-прежнему остается переоцененной на 8%, эксперты Еврокомиссии называют другую цифру - 17%. А в исследовании журнала Economist речь и вовсе идет о 40%.
Сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости в Испании интересна будет тем, кто давно планировал приобрести жилье в этой стране. "С началом кризиса цены стали снижаться, в некоторых регионах и по некоторым объектам - на 50%. В настоящий момент ценовое дно достигнуто, дальнейшего снижения вряд ли можно ждать, но и на немедленный рост рассчитывать не приходится", - рассуждает генеральный директор "МИЭЛЬ-DPM" Наталья Завалишина. По словам Дмитрия Кленова, сегодня средняя стоимость квадратного метра жилья в Испании находится в пределах 2-2,5 тысячи евро, что сопоставимо с уровнем Болгарии. Куда еще выгоднее? Руководитель департамента курортной недвижимости компании "Новое качество" Елена Некрытова говорит, что такая ситуация повлияла и на интерес россиян к испанской недвижимости: по ее словам, помимо низких цен наших соотечественников привлекают традиционно хорошее качество предлагаемых апартаментов, возможность приобретения по ипотеке и развитая инфраструктура отдыха в стране. Эксперты отмечают, что если десятилетие назад клиенты из России приезжали в Испанию в поисках элитных вилл, то теперь начинают все активнее искать недорогие апартаменты стоимостью 120-150 тысяч евро.
Курортные местечки вне конкуренции
Стоимость жилья сильно зависит от местоположения, уровня развития близлежащей территории, инфраструктуры и качества строительства. К примеру, объекты на первой линии моря, как правило, на 30% дороже, комментирует Дмитрий Кленов. Кроме того, в Испании зачастую даже новые объекты предлагаются полностью меблированными и оснащенными всем необходимым, уточняет Елена Некрытова, поэтому цена зависит и от внутренней комплектации.
Наши соотечественники - люди компанейские и предпочитают покупать объекты в жилых комплексах с инфраструктурой и обслуживанием, а также в комплексах таунхаусов и вилл, считает Елена Некрытова. По ее данным, с географической точки зрения особой популярностью пользуются традиционные курортные местечки, такие как побережье Коста дель Соль, Коста Брава и Коста Бланка. Также растет спрос на недвижимость на Балеарских островах. Наталья Завалишина добавляет к этому списку район Барселоны, Валенсии и Аликанте, где можно сочетать прелести городской жизни с возможностью отдыха на море. "Валенсия славится самым благоприятным климатом, чистым морем и хорошими пляжами в стране. А Каталония - наиболее престижный и, соответственно, дорогой район. Это самый близкий к Франции регион. Цены на недвижимость здесь в полтора-два раза выше средних", - соглашается Дмитрий Кленов.
Как получить ключи от виллы
Приобрести недвижимость в Испании при наличии желания и хотя бы части необходимых средств не представляет особого труда. Для начала покупатель подбирает апартаменты, таунхаус или виллу, после чего подписывает с продавцом частный контракт резервирования. На этом этапе необходимо будет выплатить до 30% стоимости жилья. После подписания контракта нужно оформить в местном муниципалитете идентификационный номер иностранца (NIE) и открыть счет в одном из испанских банков для завершения сделки. Получение NIE занимает в среднем около месяца и стоит 500 евро, по закону он необходим всем иностранным гражданам для совершения сделок на территории страны. После того как номер готов, в присутствии нотариуса подписывается купчая (Escritura publica), покупатель выплачивает остаток суммы и получает ключи. К этому моменту должны быть уплачены все сборы: НДС (8% для жилой недвижимости), услуги нотариуса и госсборы (около 2-3% от стоимости объекта).
Стоит заметить, что нотариус является государственным служащим и несет ответственность за "чистоту" сделки и ее последующую регистрацию в Государственном реестре собственности Испании, поэтому юридически никаких проблем у покупателя возникнуть не должно. Кроме того, большинство услуг по приобретению жилья в стране традиционно выполняют агентства, поскольку их комиссию оплачивают не покупатели, а сами продавцы (эта стоимость закладывается в цену жилья). "Законодательство достаточно простое и прозрачное. Расходы на оформление сделки и налогообложение также приемлемы для Европы, - считает Дмитрий Кленов. - Из приятного могу отметить возможность оформления многократной шенгенской визы на собственника и его родственников. Кроме того, возможно получение кредита на приобретение недвижимости, ставки которого не велики и составляют в среднем 3-4%".
Тем, кто всерьез собрался купить себе апартаменты и домик в Испании, стоит помнить о том, что придется ежегодно оплачивать его содержание. Сумма налога на недвижимость напрямую зависит от района страны и составляет до 0,5% кадастровой стоимости квартиры, таунхауса или виллы. Дополнительно придется оплачивать так называемый налог на жительство, который в той или иной форме существует в большинстве стран ЕС и составляет 150-300 евро ежегодно. Далее следуют коммунальные платежи (от 60 евро в месяц) и вывоз мусора (максимум - 50 евро в год в случае, если вы - владелец отдельно стоящего дома, но в ряде муниципалитетов эта плата не взимается). Если вы приобрели квартиру с помощью ипотечного кредита, придется также оплачивать и страховку (0,1-0,2% от страховой суммы). Таким образом, на суммарные годовые затраты по содержанию жилья в Испании необходимо приготовить не менее 800-1000 евро.
Традиционно в Испании выделяют три сегмента жилья, которое выставляется на продажу. Апартаменты - это та же самая квартира, площадью от 60 до 120 квадратных метров. Предложения по этой категории начинаются сегодня от 120 тысяч евро. Бунгало (или таунхаус) - это одно- или двухэтажная постройка с паркингом площадью от 150 квадратных м, которая имеет общую стену с еще одним таким же строением. В распоряжении двух семей, как правило, общий бассейн и сад. Цены здесь стартуют с отметки 350 тысяч евро. Наконец, виллы - отдельные дома на выделенном участке земли стоимостью 1,5-2 миллиона евро.