Благодаря новому Генеральному плану Перми миллионный город обрел ясность относительно направлений, по которым ему предстоит развиваться.
Станет ли в результате Пермь "посмешищем для Европы", как это предрекали в ходе обсуждения работы голландских архитекторов их пермские коллеги, или станет примером для подражания, покажет время.
На старт приглашаются…
Сам Генплан - документ не прямого действия. Это еще не правила, принятые к использованию и дающие отмашку к движению вперед. Чтобы он заработал, надо принять дополнительные нормативные акты, соответствующие новым стандартам. Необходим и механизм действий, который на официальном языке называется планом реализации Генерального плана.
- План, который определяет все направления деятельности и конкретные действия администрации на первый этап реализации Генерального плана, уже подготовлен и проходит сейчас последние стадии согласования, - говорит заместитель главы Перми Лилия Ширяева. - Для его реализации необходимо привести в соответствие всю градостроительную документацию, а именно Правила землепользования и застройки, нормативы градостроительного проектирования, проекты планировки территории города, проект зон охраны объектов культурного наследия (совместно с правительством Пермского края). Все они находятся на разных стадиях разработки. Также идет активная разработка и утверждение проектов планировки территорий. Нормативы градостроительного проектирования планируется утвердить в этом году. Правила землепользования и застройки корректируются на нескольких этапах, самый важный из которых - определение параметров и процентов застройки земельных участков в зависимости от назначения - отодвигается на 2012 год.
Планы на предстоящие шесть лет немалые. Так, в социальной сфере предусмотрено строительство нового корпуса для гимназии имени Дягилева и реконструкция гимназии № 17, завершение строительства корпуса детской хирургии, возведение двух новых детских поликлиник.
И такие солидные перечни объектов продуманы в каждой сфере экономики города. "Планов громадье" требует и подобных же объемов финансирования. Возможно ли оно в посткризисные годы? Как утверждают в мэрии, подготовку реализации Генерального плана как раз и начали с детального просчета потенциальных финансовых возможностей.
- Основа финансирования - это бюджет города Перми. Для части мероприятий мы дополнительно привлекаем средства федерального и регионального бюджетов, - поясняет Лилия Ширяева. - Кроме того, будут использованы ресурсы различных инвестиционных программ, в которых помимо бюджета участвуют еще и деньги инвесторов. В качестве примера можно привести уже действующую программу развития сетей водоснабжения и водоотведения. Федеральные средства расходуются при реконструкции долины реки Данилихи. В строительстве - это средства инвесторов, в том числе и жителей, администрации города - через покупку квартир в готовых объектах.
Бегуны не в форме
Настроения самих застройщиков пока не столь оптимистичны. Несмотря на некоторое сезонное оживление на пермских стройках, всерьез говорить о выходе из кризиса и начавшемся подъеме никто из представителей отрасли пока не отважился.
Строительные площадки переходят от одного собственника к другому без заметных изменений. Говорить о приобретении новых площадок не приходится - застройщики не торопятся претендовать на них. Это происходит в силу новых требований Генплана, ограничивающих появление новых домов существующими пределами города. Ведь основная масса предназначенных под новостройки участков приходится на земли, уже занятые жильем или другими сооружениями, от которых придется сначала избавиться - расселить людей, снести постройки.
Еще один фактор, приводящий к определенной вялости строительного рынка, - зафиксированное в Генплане ограничение этажности застройки. В центре Перми - это в основном шесть этажей. По мнению подавляющего большинства застройщиков, это приведет к значительному увеличению себестоимости объекта, а значит, уменьшит прибыль строительных организаций.
- Это принципиальный вопрос: готов ли инвестор вкладываться в строительство домов пониженной этажности, - говорит генеральный директор ОАО "Стройпанелькомплект" Виктор Суетин. - Надо каждый конкретный случай рассматривать отдельно и каждый раз считать, выгодно ли это.
Свои расчеты провел и председатель совета СРО НП "Союз проектировщиков Прикамья" Виктор Щипалкин. Он вычислил наиболее экономически выгодную этажность в ее соотношении с плотностью заселения. По его мнению, когда составляли Генплан, не просчитали экономику, а на самом деле застройка одного гектара пятиэтажными домами неэффективна в принципе, а вот семь и более этажей просчитываются как более-менее рентабельные.
- Ограничение этажности будет прописано там, где этого требует баланс территории, охрана памятников архитектуры или средовых объектов, - уточняет заместитель главы Перми Лилия Ширяева. - При этом строительство высотного жилья не запрещается. Для его строительства застройщику необходимо будет обосновать проект и согласовать его с жителями на публичных слушаниях. Это и есть баланс интересов и реальное участие пермяков в принятии решений.
А пока крупнейший застройщик Перми - ОАО "Трест № 14" - заявил о том, что основную часть своей деятельности он переносит из краевого центра в Пермский район. Интерес к этой территории проявляют и другие компании - РИАЛ, "Камская долина".
Впрочем, заместитель директора по архитектуре и градостроительству ЗАО "Проектный институт реконструкции и строительства" Юрий Чадов считает, что причиной ухода застройщиков с рынка Перми является не Генплан.
- Это связано исключительно с чиновничьими проволочками при выделении земельных участков, со сроками предоставления земельных участков под строительство, - уверен он. - В Перми можно потратить год-два, а в Пермском или Добрянском районе на эту процедуру уходит в разы меньше времени.
Не разбиться бы о "Стену" …
Но город все же начнет меняться в самом ближайшем времени. Проект "Город в городе" - строительство бизнес-парка по адресу Петропавловская, 73 идет без задержек. До 30 июня 2011 года должны быть завершены проектные работы по реконструкции Егошихинского лога, разделяющего центральную часть города и Мотовилиху.
Что касается той городской части, которая взята "под крыло" промоутеров "культурной революции", то тут и подавно без перемен не обойтись. За счет бюджетных средств будут снесены дома на улице Николая Островского, 1 и Луначарского 99/5. В 2011 году должны быть признаны аварийными дома в квартале на углу улиц Окулова и Крисанова.
Уже есть готовые "архитектурные решения" - типа открытия пешеходной улицы Кирова или установки перед драмтеатром сооружения под названием "Стена". Зачастую они не афишируются или анонсируются слишком туманно - в терминах "культурное пространство", "европейский оазис" и тому подобное.
В реальности "культурное пространство" - это не только красивые проекты, но и открытие кафе-закусочных, установка биотуалетов и прочие мелочи. Но зачастую эти мелочи не просчитываются или вовсе забываются. А у бизнеса тут же возникает множество безответных вопросов. К примеру, вопрос о ликвидации киосков мелкой розницы, которые так "мешают" превратить Пермь в "европейский оазис".
- В Европе, особенно в туристических центрах, мелкая розничная торговля присутствует и дополняет другие ее виды, - говорит руководитель ООО "Периодика-сервис" Сергей Кочанов. - Там есть и газетные киоски, и сувенирные лавки, есть даже продуктовые и овощные развалы. И власть это не раздражает, а, наоборот, радует, потому что служит делу привлечения туристов.
По его мнению, в новый облик Перми непременно должны вписаться и малые архитектурные формы в виде киосков, где продавались бы цветы, мороженое, периодика, сувениры и так далее. Тем более, что предприниматели готовы совершенствовать внешний вид торговых павильонов в соответствии с современными требованиями, идя в ногу со временем и намерениями властей по улучшению облика города.
Денис Галицкий, член Градостроительного совета и Комиссии по землепользованию и застройке Перми:
- Генплан Перми устанавливает новые рамки для деятельности строителей. Наибольшие споры вызывает ограничение этажности, чему застройщики активно сопротивляются: тиражировать высотки им привычнее. Но мне кажется, что им придется уступить - и вовсе не из за давления властей.
Точку в спорах должны поставить потребители. Пока мало кто знает, что эксплуатация высотных домов обходится существенно дороже: необходимо дублировать инженерные системы, повышенные требования к лифтам и так далее. Если покупатели жилья узнают об этом, то попросят скидку за высокую этажность дома. Сейчас же цена квадратного метра в высотке зачастую выше. Размеры коммунальных платежей - активно обсуждаемая тема, и скоро эта особенность высоток станет широко известна. Вот тогда покупатели своими деньгами проголосуют за указанные положения Генплана.
Кроме того, ограничение этажности позволяет применять в строительстве более разнообразные материалы и технологии, что должно привести к росту конкуренции и снижению цен. А жить в более соразмерной человеку среде будет приятнее всем.
Ирина Адаева, главный специалист по аналитике и маркетингу PAN CITY GROUP:
- По новой концепции Генплана площадки для строительства нового жилья - это, в первую очередь, участки под ветхими и аварийными домами Перми. Их много в центре, и они портят вид культурной столицы. Настаивая на использовании таких участков под строительство, город убивает двух зайцев - прихорашивается, лишившись развалюх, и обеспечивает граждан жильем.
Но вопрос в том, что жилье в центре по определению не будет являться доступным. Во-первых, там дорогая земля, и дорого обойдется расселение. Во-вторых, по новому Генплану введено ограничение по этажности нового жилья - шесть этажей, что тоже не удешевит себестоимость квадратного метра. Правда, возможность увеличения этажности оговаривается при внесении изменений в план застройки и землепользования.