Инфографика "РГ"/Юрий Кудряшов/Валерий Норский
По данным правительства Пермского края, площадь земельных участков, предоставленных муниципалитетами под жилищное строительство, на протяжении последних трех лет сокращается.
Так, в 2007 году под возведение индивидуальных домов в регионе был выделен 441 гектар, а в 2010-м - только 300. Эксперты объясняют это снижение слабым интересом застройщиков, финансовые возможности которых серьезно урезал экономический кризис. Впрочем, тенденция к снижению может измениться, ведь сегодня рынок нового жилья Перми испытывает дефицит в сегменте недорогих квартир.
По мнению аналитиков, изменившиеся финансовые возможности крупных участников строительного рынка не позволяют поднять спрос на участки для строительства многоквартирного жилья на докризисный уровень. Сегодня восстановился только спрос на землю под индивидуальное строительство. В целом для региона это важный фактор, так как в 11 из 48 муниципалитетов края строится исключительно индивидуальное жилье.
Наибольшее снижение объемов предоставляемых участков застройки произошло в краевом центре. Как пояснили в департаменте земельных отношений администрации Перми, в период экономического кризиса интерес к покупке или аренде земли под жилищное строительство упал до нуля, в связи с чем в 2009 году муниципальные власти приостановили работу по формированию новых земельных участков под строительство.
В 2010 году ситуация изменилась к лучшему, земля вновь стала пользоваться спросом, в результате чего удалось реализовать немалую часть невостребованных ранее земельных участков и прав их аренды под возведение жилья. При этом предоставление участков стало проходить через аукционные торги - эта процедура имеет преимущества. Во-первых, на аукцион выставляется готовый продукт - сформированный участок, имеющий четкие границы, поставленный на кадастровый учет, свободный от прав третьих лиц. На него есть сведения о технических условиях подключения к инженерным сетям, он оценен независимым оценщиком. Во-вторых, в отличие от проходивших ранее конкурсов процедура аукциона абсолютно прозрачна: условия равны для всех участников, поскольку победителем признается тот, кто предложил большую цену за лот.
Вторым фактором, повлиявшим на снижение площади земельных участков под строительство, стали вступившие в силу в начале 2011 года изменения правил землепользования и застройки Перми, а также утверждение генерального плана. В результате, целевое назначение части участков, предназначенных ранее под строительство, изменилось, некоторые попали в разряд так называемых "зеленых зон", и соответственно уже не могут быть отведены под строительство.
- Сегодня площадь и количество земель, выставляемых муниципалитетами на торги, имеет тенденцию даже не к снижению, а к катастрофическому падению, - рассказывает депутат Законодательного собрания Пермского края Виктор Суетин. - Количество проданных за последние три года на торгах участков - это крохи по сравнению с тем, что должно быть освоено. По моему мнению, участков под жилищное строительство как в Перми, так и в крае должно быть выставлено на торги как минимум в два раза больше. Если мы хотим сдавать миллион квадратных метров в год, значит, на продажу должно быть выставлено 3-5 миллионов квадратных метров земли. Сегодня в обороте меньше трех миллионов квадратных метров, причем 30 процентов их - проблемные участки. Остается не более чем 1,5 миллиона, которые, по сути дела, и определяют цифры реальной сдачи жилья сегодня.
По словам Виктора Суетина, количество введенных в оборот земельных участков под жилищное строительство и будет определять в ближайшие годы тенденции строительства в Пермском крае. При этом, для того чтобы развитие отрасли шло успешно, земли под многоэтажное жилое строительство в обороте должно быть в три-пять раз больше предполагаемых объемов сдачи жилья в эксплуатацию.
О влиянии экономического кризиса на количество предоставляемых под многоэтажное жилищное строительство участков говорит и директор департамента оценки консалтинговой компании Ольга Васильева.
- В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса РФ земельный участок, предлагаемый к продаже, должен быть сформирован, - говорит Васильева. - То есть должны быть проведены кадастровые работы: затраты на них несет муниципалитет. Так как в период экономического кризиса власти стремились сократить издержки, то и участков на торги выставлялось меньше.
Кроме того, по мнению Ольги Васильевой, количество предоставляемых земель участков сократилось по причине снижения покупательной способности потребителей. В результате инвесторы не спешили вкладывать деньги проекты возведения многоэтажных жилых домов, особенно если речь шла о дорогой недвижимости, спрос на которую даже в удачные для рынка времена был ограничен.
Общие прогнозы по рынку жилья сегодня говорят о том, что уровень востребованности участков под жилое строительство уже в этом году будет расти, ведь оживление спроса на квартиры, особенно в нижнем ценовом сегменте, есть уже сейчас. В определенной мере позитивное влияние на рынок окажут и новые ипотечные программы банков с более выгодными условиями для клиентов.
Тем временем в Самаре власти столкнулись с другой "земельной" проблемой: застройщики и владельцы коммерческой недвижимости годами не платят аренду за занимаемые их объектами участки. Долгов перед бюджетом накопилось на несколько миллиардов.
Отчасти владельцы киосков и гаражей и рады бы оформить отношения, но бюрократическая машина не позволяет быть добросовестными плательщиками. С 2006 года, когда полномочия по распоряжению землей в Самаре перешли к областному правительству, ситуация усугубилась. Как оказалось, массово и бесплатно пользовались городской землей не только малые предприниматели, но и крупные застройщики. Одни не перезаключали договоры, другие жаловались на кризис, и всех вместе не устраивали резко увеличившиеся расценки, продиктованные новой кадастровой стоимостью земли в городе.
По информации министерства строительства и ЖКХ региона, общая сумма задолженности по аренде земельных участков в Самаре за 2006-2010 годы приближается к четырем миллиардам рублей: почти 2 миллиарда рублей долга и более 1,8 миллиарда пени. В "черном списке" 260 строительных компаний, заключивших 468 договоров. Львиная доля этих средств должна была поступить в бюджет Самары. Однако, по данным, которые чиновники представили в комитет по строительству губернской думы, безвозвратно из-за банкротства компаний и проигрыша исков потеряно более 412 миллионов рублей.
В региональном минстрое стараются взыскать арендные платежи, но темпы работы и результат оставляют желать лучшего. Ситуацию усугубляет тот факт, что по многим договорам трехлетние исковые сроки уже либо прошли, либо истекают со дня на день. По мнению депутата губернской думы Михаила Матвеева, который выступил инициатором изучения проблемы не взысканных с застройщиков денег, налицо "разбазаривание бюджетных средств". Депутат Александр Дроботов заметил, что в Тольятти возникла такая же ситуация по нескольким тысячам договоров.
Впрочем, оценки чиновников оптимистичны.
- В 2008 году год был заключен всего один договор, в 2009-м - уже 178, в прошлом - 300 договоров, - говорит заместитель министра строительства и ЖКХ области Анатолий Баранников. - В текущем году плановые показатели по аренде уже превышены, несмотря на то что кризис в строительной сфере еще не закончился. Мы считаем, что в этом году сбор платежей будет идти хорошо.
Прошел уже год с тех пор, как администрация Нижнего Новгорода зарезервировала земельные участки под строительство дороги-дублера одной из главных магистралей - проспекта Гагарина. Земля зарезервирована сроком на семь лет. Однако работы по прокладке новой магистрали пока остановились: городу предстоит изыскать средства на выкуп расположенных на пути будущей трассы объектов. Совокупная площадь участков - 303,156 тысячи квадратных метров. Все они расположены на участке от Анкудиновского шоссе до улицы Ларина в Приокском районе.
Ранее мэрия также официально установила ограничение прав, предусмотренных подпунктами 2 и 3 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ. Это право собственника возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, а также проводить работы. Всего в перечень зданий, строений, сооружений, которые полностью или частично расположены в границах резервируемых земель, входят 32 объекта.
Проект строительства новой трассы был одобрен инвестиционным советом региона в разгар финансового кризиса, 13 августа 2008 года, поэтому его реализация затянулась. При строительстве дороги-дублера будут сооружены несколько развязок и эстакад. Предполагается, что стоимость реализации проекта составляет около двух миллиардов рублей. Сейчас его стоимость определена в 5,4 миллиарда.
Подготовил Валерий Норский