В последнее время в СМИ все чаще поднимается тема скорого "вымирания" бюро технической инвентаризации в связи с созданием единого кадастра недвижимости. Напомню, этот информационный ресурс должен начать свое действие с 1 января 2013 года. В нем будет объединена информация из разных источников - баз данных БТИ, ЕГРП, земельного кадастра. Сейчас на территории 12 субъектов РФ такие работы проводятся в экспериментальном режиме, если серьезных сбоев не будет, вся страна перейдет на новый механизм уже через 1,5 года.
Целью реформы является упрощение гражданского оборота. После создания единого кадастра информационное обеспечение сделок с недвижимостью, а также налогообложение будут происходить на основе сведений, включенных в него. Однако это не означает, что техническая инвентаризация как институт полностью исчезнет. Напротив, она необходима для учета изменения строений как объектов эксплуатации и налогообложения, поскольку регулярная актуализация данных в едином кадастре не предусмотрена. БТИ проводили плановые обследования жилфонда каждые пять лет, уточняли состав, техническое состояние строений, в учетные данные вносились изменения, осуществлялась переоценка объекта налогообложения. Если на месте "хибарки" возникал самовольно построенный особняк, составлялся акт и направлялся в органы архитектуры и градостроительства, которые уже принимали меры. После того как были внесены изменения в федеральные нормативные акты, регулирующие проведение технической инвентаризации, и введен декларативный порядок постановки объектов недвижимости на учет, эти механизмы перестали действовать.
Возможно, чиновники надеются, что эту проблему снимет единый кадастр? Позволю себе в этом усомниться: кадастровый учет не предполагает обязательного уточнения характеристик объекта недвижимости. Объект может многократно изменяться, сноситься, а налоговая база будет определяться по старым данным.
Самое серьезное обвинение критиков в адрес БТИ - несоответствие инвентаризационной стоимости реальным рыночным ценам. Хочу ответить им: инвентаризационная стоимость вводилась не для совершения сделок, а в первую очередь для учета расходов, которые должно понести государство (а теперь собственники) на содержание и восстановление жилфонда. Кстати, в большинстве стран мира за основу налоговой базы берется именно затратный метод, а не рыночная оценка. Рыночная стоимость - это ожидаемая цена, которая может быть уплачена (а может, и нет) за объект в условиях идеального рынка. Она зависит от многих факторов - от местоположения, от баланса спроса и предложения, от средней зарплаты в регионе, от социально-экономических и политических факторов. Рыночная цена всегда сиюминутна: сегодня одна конъюнктура, завтра - другая. В каких-то отдаленных поселениях рыночная оценка объектов недвижимости может дать результаты значительно ниже их инвентаризационной стоимости.
Инвентаризационная стоимость носит нормативный характер, определяется на основе обследования конкретного строения, то есть в полевых условиях, и подразумевает под собой средние денежные расходы на строительство объекта, включая изыскательские и проектные работы, материалы, оплату труда и т.п. Еще раз подчеркну - данные оценки БТИ используются не только для налогообложения, но и для расчета физического износа зданий, определения объемов и размеров финансирования капитального и текущего ремонта, расчета ущерба от стихийного бедствия, расчета компенсации в случае изъятия объекта для государственных или муниципальных нужд, для рационального управления ЖКХ, страхования.
В России методика издержек реализуется с помощью сборников "Укрупненных показателей восстановительной стоимости" 1969 года (УПВС). Поскольку натуральные затраты на строительство объекта неизменны, а их денежное выражение меняется в зависимости от внешних факторов (инфляция, цены на стройматериалы, уровень зар платы, повышение качества проектных и отделочных работ), вводятся коэффициенты пересчета, с помощью которых инвентаризационная стоимость 1969 года может быть пересчитана в цены строительного рынка на любую заданную дату.
Действительную инвентаризационную стоимость для целей налогообложения БТИ определяют в порядке, установленном приказом министра архитектуры, строительства и ЖКХ РФ N 87 от 04.04.1992 г. При этом последовательно осуществляется расчет восстановительной стоимости (по УПВС); действительной (фиксируемой в техпаспорте в качестве базовой на дату последнего обследования за минусом физического износа) и инвентаризационной, на основе которой и определяется налоговая база. Потерять свою объективность инвентаризационная стоимость может только в том случае, когда на территории не проводится текущее обследование строений.
Тот же самый приказ 1992 года дает право субъектам РФ устанавливать коэффициенты пересчета инвентаризационной стоимости на 1 января каждого года с учетом территориальной дифференциации, уровня инфляции, роста цен на стройматериалы, работы и услуги. Однако не все регионы пользуются этим механизмом, а те, что пользуются, берут за основу разные показатели: индексы инфляции Росстата, индексы роста потребительских цен, индексы роста средней зарплаты. Кроме того, во внимание принимаются субъективные факторы - низкая платежеспособность населения например. Между тем согласно Налоговому кодексу РФ налоги должны иметь сугубо экономическое обоснование.
Если коэффициенты пересчета устанавливать объективно, то инвентаризационная стоимость будет практически равна рыночной, это позволит иметь достоверную налоговую базу, причем без серьезных государственных затрат на проведение кадастровой оценки. Непосредственно на величину налоговых поступлений в бюджет и размер налогового бремени для граждан влияют ставки налога, утверждаемые органами местного самоуправления, - вот их и надо регулировать, если стоит задача снизить социальную напряженность на территории, а не критиковать оценку БТИ.
Сама по себе замена существующей налоговой базы на основе инвентаризационной стоимости на рыночную оценку объектов недвижимости еще не гарантирует увеличения налоговых поступлений в бюджеты, а вот жалобы населения не исключены - именно так было после оглашения результатов кадастровой оценки земли в регионах. Как показал эксперимент, проведенный в Тверской области, более или менее адекватно таким способом можно оценить лишь однотипные объекты, те же квартиры. А вот по кадастровой стоимости индивидуальных объектов - частных домов, зданий соцкультбыта, торговых точек - у правообладателей возникают вопросы.