Обманутым дольщикам будет проще вернуть свои деньги в случае банкротства застройщика. Госдума планирует рассмотреть до отпуска во втором чтении проект закона, устанавливающего особенности банкротства застройщиков, привлекающих деньги граждан. Правда, застройщикам законопроект ничего хорошего не сулит и, как считают участники рынка, делает строительный бизнес еще более рискованным. Однако в преддверии выборов появление социально направленных законодательных инициатив - неизбежность.
Пожалуй, самое главное в законопроекте - легализация разного рода схем приобретения жилья в строящихся домах. Законопроект предусматривает преимущественное погашение требований граждан, внесших денежные средства для строительства многоквартирного жилого дома по различным гражданско-правовым договорам. При этом гражданам, средства которых привлекал застройщик, обеспечат равный уровень защиты интересов, независимо от характера их требований и вида договора, по которому привлекались средства. То есть закон в равной степени предоставляет защиту как тем, кто заключил договоры участия в долевом строительстве, так и тем, кто вкладывал деньги в строительство через любые другие схемы: например, через "займовые", "вексельные", схемы с использованием предварительного договора купли-продажи и т.п.
Эксперты считают, что эти изменения очень важны для участников строительства. Вот какой пример приводит адвокат Олег Сухов, ведущий юрист "Первого Столичного Юридического Центра": "В соответствии с законом Московской области N 84/2010-ОЗ "О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области", дольщиками считаются лишь те покупатели новостроек, которые подписали договоры участия в долевом строительстве и зарегистрировали их в регистрационной службе. "В обсуждаемом же законопроекте круг обманутых дольщиков значительно расширится, и это правильно, так как по "серым схемам" работает большинство застройщиков", - отмечает он.
А вот Александр Соколовский, старший юрист департамента юридического консультирования Консалтинговой группы "НЭО Центр" считает, что законопроект дает дополнительные гарантии только физическим лицам, а это несправедливо. "Участниками строительства, в том числе и по договорам долевого участия, могут быть не только граждане, но и юридические лица, о которых в изменениях не упоминается, - говорит он. - Установление правила о преимущественном удовлетворении требований граждан - участников строительства нарушает принцип равенства участников гражданского оборота, установленный ст. 1 ГК РФ".
Кроме того, недоумение экспертов вызывает и пункт документа, в соответствии с которым очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика ставится в зависимость от имущественного положения участника строительства, а именно - от наличия у него или члена его семьи иного жилья в собственности или по договору социального найма. "Такой подход противоречит ст. 19 Конституции РФ, которая гарантирует равенство прав граждан перед законом вне зависимости от их имущественного положения", - напоминает Александр Соколовский. Считает не слишком справедливым этот пункт документа и Светлана Ильина, директор ГК "НДМ". "Законопроект призван защищать тех людей, у которых нет своего жилья или они имели некачественное жилье. Такой категории дольщиков предоставляется приоритетное право по возврату денежных средств или получения жилья в построившемся доме перед другими дольщиками. Но этот же пункт ведет к тому, что в случае ограниченности средств могут пострадать интересы других дольщиков", - предупреждает она.
Законопроектом предусмотрены и специальные требования к реализации имущества застройщика незавершенного строительства, в частности, предусмотрен порядок распределения средств от такой продажи между кредиторами, требования которых обеспечены залогом, участниками строительства (дольщиками), кредиторами первой и второй очереди. Олег Сухов считает перераспределение очередности погашения требований кредиторов в пользу дольщиков справедливым решением, т.к. застройщик обладает основным и ценным активом - недостроенным домом, который оплачивали дольщики. Соответственно, именно дольщики должны иметь преимущественное право на возмещение убытков за счет такого дома при реализации его в стадии банкротства.
В качестве одной из возможностей погашения требований участников строительства предусмотрена возможность передачи земельного участка и недостроенного жилого дома строительному кооперативу, созданному гражданами, средства которых привлек застройщик, для завершения строительства дома. Решение о такой форме погашения требований будет приниматься собранием участников строительства. Также предусмотрена возможность передачи участникам строительства жилых помещений в ином многоквартирном доме, принадлежащем застройщику, который не выполнил обязательства перед участниками долевого строительства.
Адвокат Олег Сухов считает, что этот пункт перекладывает всю ответственность за недострой с плеч застройщика и администрации на плечи обманутых дольщиков. "Эта практика достройки имеется и в настоящее время, при этом она является сложной при реализации, - говорит он. - Я считаю, что наше государство все же должно выработать альтернативный механизм, направленный на возможность возмещения убытков дольщикам за счет недобросовестного застройщика и администрации в таких правоотношениях. Это будет как справедливым, так и законным действием. Иначе получается, что государство предоставляет обманутой и потерпевшей стороне за свой счет исправлять преступные действия строительных организаций".
Что касается особенностей продажи имущества застройщика, который находится в процессе банкротства, то не всем опрошенным "РБГ" экспертам понятен процесс возврата денежных средств или жилья. "Недостроенный дом идет на торги, его выкупает другой застройщик, деньги заплачены согласно экспертной оценке себестоимости. Полученные деньги должны погасить часть долгов, - рассуждает Светлана Ильина. - Но, с другой стороны, новый собственник здания вместе с домом приобретает обязательство выполнить передачу жилых помещений дольщикам. В законопроекте не виден механизм закрытия долгов перед дольщиками в полном объеме. Не ясно, на кого упадут окончательные долговые обязательства и кто будет нести материальную ответственность перед обманутыми дольщиками. Если все обязательства падают на нового собственника, то непонятно, в чем будет его выгода приобретения недостроя. В ином случае автоматически должна будет увеличиваться стоимость оставшегося жилья для погашения затрат на выплату долгов перед дольщиками". Если механизм не будет отработан, то, по мнению эксперта, мы можем получить увеличение стоимости жилья или массовые недострои.
Вообще эксперты сходятся во мнении, что законопроект, защищая дольщиков, во многом ущемляет интересы застройщиков. Как объясняет президент НП СРО "ЦентрРегион" Кирилл Шалин, в случае если по каким-то причинам финансирование строительства дома гражданами прекратится, застройщику будет трудно выполнить свои обязательства перед подрядчиками, не говоря уж о собственном интересе в проекте. "В этой ситуации застройщик, по всей видимости, должен будет требовать стопроцентной оплаты строительства со стороны граждан-инвесторов. Иначе его риски будут слишком велики. Данная инициатива может привести к свертыванию института долевого строительства в пользу, например, такого института, как ипотека в строящемся доме", - резюмирует он.