Хоть сегодня эксперты и отмечают оживление на рынке коттеджного домостроения после кризиса, однако многие проблемы остались нерешенными. Внесенные в действующее законодательство изменения существенно облегчили процесс подготовки и согласования документации на строительство жилых объектов, но при этом в правовом поле еще много проблем, и прежде всего они касаются дачных некоммерческих партнерств (ДНП) и инженерного обеспечения территорий.
По словам председателя комитета по градостроительству и архитектуре Ленобласти Евгения Домрачеева, требования к подготовке проектов планировки и межевания участков стали мягче, что даст толчок к развитию территорий. Если раньше заказчиком на эти документы выступал только муниципалитет, то теперь инвестор сам вправе разработать проект планировки и представить его на слушания. Сельские и городские муниципалитеты отвечают за подготовку всей необходимой документации, постановку на кадастровый учет, проработку технических деталей. Потом аукцион на выкуп в собственность или аренду. При этом он отметил двойственность правового пласта вокруг ДНП.
- С одной стороны, это сельхозземли, которые скупаются в силу невостребованности по их прямому назначению, - пояснил эксперт, - и процедура изменения их назначения разрешает их использовать под дачные некоммерческие партнерства. При этом такая форма пользования землей жестко регламентирована. В итоге, пользуясь несовершенством законодательства, большинство "забывает" сделать проекты планировки территорий с возможностью обзора, с картой инженерного и транспортного обеспечения участков, с элементарным проектом организации.
По словам Домрачева, в период с 2005 до 2010 года таким образом был изменен вид разрешенного использования на огромной территории - порядка девяти тысяч гектаров. Сейчас в Ленобласти сельхозземель под размещение дач и садоводств с 300 земельными участками. С мая прошлого года с гигантским ускорением происходит то же самое - из 266 примеров изменений землепользования только в пяти проектах были расписаны возможности создания инфраструктуры. В результате, купившие такие земли граждане остаются на своих участках один на один со всеми проблемами и снова обращаются в муниципалитет с просьбой дать электричество, провести воду, организовать канализационные стоки и так далее. Проблема проектирования и развития инженерной инфраструктуры - самый болезненный вопрос, и здесь не обойтись без участия государства, утверждают эксперты.
Одна из поправок в градостроительный кодекс, против которой возражали представители Ленобласти, рекомендовала включать ДНП в границы населенных мест.
- Тогда содержание этих территорий для муниципальных образований станет колоссальным бременем, - пояснили эксперты. - Ведь теперь гражданин имеет право прописаться в дачном поселке и садоводстве. Тогда придется менять всю законодательную базу - необходимо обеспечить элементарный подъезд "скорой", пожарных, необходимые коммуникации для содержания территории. Пока этот вопрос не решен.
По словам главы администрации сельского поселения Низино Ленобласти Елены Кониной, крайне сложно убедить собственников земельных участков предусматривать объекты инфраструктуры, объяснить им возможность или невозможность инженерного обеспечения, не говоря уже об объектах социально-культурного назначения, детских садах и школах. Многие собственники этого не понимают.
Руководитель проекта жилого района Ванино Петр Верцинский обозначил главной проблемой взаимоотношения между государством и девелоперами.
- Должен быть единый план развития территорий, - заявил он, - нельзя отдавать ситуацию на откуп муниципалитетам, где не хватает квалифицированных кадров. Реальные технические условия нам обещают только к 2015 году, и решение проблем ложится на плечи девелоперов. Поэтому без инженерного развития территорий перспектив развития малоэтажного строительства попросту нет.
Директор регионального инфоцентра "Свой дом" Марина Агеева рассказала, что после кризиса спрос на участки в Ленобласти упал в пять раз и пока не увеличивается на фоне растущего предложения. Большие объемы земель в свое время были выкуплены, и теперь владельцы понимают, что с ними надо активно работать, пока не потеряна ликвидность. Те, кто готов вкладывать деньги, заявляют сейчас проекты с застроенными домами - есть более 40 таких участков. Те, кто не готов, поступают по-другому. В последние два года особенно часто продают участки без инженерного обеспечения, по низкой цене в 20-30 тысяч рублей за сотку, на стадии сельхозземель. Люди покупают 6-10 соток, а потом встает вопрос, как дальше жить на буквально отрезанной от мира территории.
В целом аналитики отмечают, что уменьшилось количество сделок в земельном бизнесе, цены снизились в два-три раза. В середине 2000-х годов рынок был перегрет, сейчас ситуация выравнивается. В то время местные органы власти проявляли живой интерес к прибылям, но не было активного участия и помощи с их стороны. По мнению специалистов, нужно перераспределять бюджеты, чтобы не возникало вопросов, где взять деньги на дороги, школы и коммуникации. Ситуация с инвесторами меняется в лучшую сторону, власти стараются создавать для них нормальные условия. Благодаря утверждению генпланов, проектов застройки и планировки территорий опытный инвестор знает, как их реализовать без лишних бумажных проволочек.
Новгородская область. Более 80 процентов построенного жилья приходится на долю индивидуального сектора.
В числе причин, побуждающих людей к самостоятельному домостроению, эксперты по недвижимости называют экономический кризис. Земельный рынок отреагировал на форс-мажор сокращением объемов оптовых продаж, снижением цен и ростом предложений от девелоперов. Из-за недостатка оборотных средств и проблем с кредитованием девелоперы вынуждены отказываться от больших строительных планов, а купленные про запас массивы разбивать на участки и продавать их в розницу. Сегодня отрасль малоэтажного строительства называют одной из самых перспективных. В Новгороде под коттеджные поселки власти выделили специальные участки на окраине города. А областные власти утвердили целевую программу комплексного освоения и развития территорий для массового строительства жилья экономкласса, в первую очередь малоэтажного. На решение жилищной программы в 2011-2015 годах предусматривается потратить более 90 миллиардов рублей (49,6 миллиарда - из областной казны и 44,1 миллиарда - из внебюджетных источников).
Калининградская область. Правительство региона приняло восемь постановлений о включении в границы поселков участков общей площадью свыше 1 тысячи гектаров из категории земель сельскохозяйственного назначения, которые предназначаются в основном под малоэтажки с предполагаемым выходом свыше полумиллиона квадратных метров жилья.
- В структуре жилищного строительства индивидуальный сектор занимает всего 30 процентов, - отметил министр строительства и ЖКХ Калининградской области Евгений Морозов. - Это объясняется тем, что практически во всех муниципалитетах ресурс свободных и готовых площадок для точечной застройки уже исчерпан и требуется вовлечение в оборот новых земель.