Почему за границей жилье для малоимущих стоит от 210 долларов за метр, а у нас дешевле 600 ничего строить не хотят?
Оказывается, квадратный метр жилья в мегаполисе вполне может стоить 250-300 долларов.
Пример - дома в столицах ряда стран Латинской Америки. Цена возводимого дома остается доступной для местного населения, даже если на стройплощадку выходит московский стройкомплекс. В Америке наши ухитряются строить 40-метровые таунхаусы всего за 10 тысяч долларов.
Чили: Коттедж с синьорой
Себестоимость строительства "социального дома для бедняка" площадью 36 кв. метров в Чили - 210 долларов за 1 кв. м. При этом государство берет на себя финансирование расчистки участка, подведение коммуникаций, дороги и озеленение. В целом в Чили за год возводится 25 000 таких домов.
Как рассказывает известный чилийский архитектор Алехандро Аравена, недавно прилетавший в Москву поделиться опытом, проект разработан его архитектурно-экономической группой. Жаль, что на его лекции не было никого из членов правительства РФ, которые уже много лет талдычат о доступном жилье. Аравена 2 часа излагал, как решают проблему в его стране.
Суть такова. В 2003 году группа, возглавляемая архитектором, получила от государства, местной нефтяной компании и университета 1 млн долларов на разработку программы социального жилья. (Заметим, что чилийские архитекторы на эти деньги работали 3 года; в России такой грант был бы освоен за 3-4 месяца - на покупку джипа, зарплату гендиректору и пару заграничных командировок.)
Как рассказал Аравена, с окончанием эпохи Пиночета новое правительство Чили в первую очередь взялось за социальные программы. Одной из них стало выделение бесплатного жилья бедным. Государство выделяло безвозмездно 7200 долларов, еще 300 долларов должен был добавить бедняк (как считают в правительстве Чили, даже такая небольшая сумма должна воспитывать у человека чувство ответственности). На эти 7500 долларов должен получиться дом в 36 кв. м.
Замечу, что Чили схожа по уровню подушевого ВВП с Россией - 16 тыс. долларов против 18-19 тыс. в России. Сам Аравена убежден, что во всем мире и Чили, и Россия воспринимаются как страны второго мира. И вообще архитектор находит много общего у России и стран Латинской Америки.
Если перенести чилийские результаты на российскую почву (эта страна меньше по населению РФ в 8 раз), окажется, что у нас по схожей программе должны возводить 300 тысяч единиц практически бесплатного (на 96% дотируемого государством) жилья общей площадью 11 млн кв. м. В реальности же в России бесплатного жилья для "очередников" (не считая представителей армии, ФСБ, МВД и проч.) раздается всего 2 млн кв. м (из них около 25%, или 500 тыс. кв. м, - в Москве). Т.е. примерно в 5-6 раз меньше, чем в схожей по уровню экономического развития Чили.
У нас не стоит задача довести себестоимость жилья до 210 долларов за кв. м. Строительные бароны привычно стенают, что она составляет 1000 долларов за кв. м (из которых до трети уходит на взятки и подношения). В свое время кандидата в президенты Медведева водили по каким-то потемкинским деревням, где чиновники, с гордостью показывая на дома из прессованных опилок, говорили о себестоимости в 400 долларов за кв. м. Но и такие строить перестали.
Группа Аравены придумала вот что. В первый раз она взяла незаконную трущобу и обязалась построить для тамошних 102 семей поселок нового типа. Идея была в том, чтобы строить дуплексы по принципу "Лего". В них часть пространства застраивалась на госсредства, а оставшиеся пустоты должен был строить сам бедняк. При этом у будущего дома уже были 2 стены и пол. Таким образом, застройщику нужно было возвести лишь потолок и крышу, а также еще 2 стены. В итоге эти новые 36 кв. м обходились ему всего около 1500 долларов (около 40 долларов за 1 кв. м). И, как рассказал Аравена, за 4 года 80% бедняков смогли изыскать средства и застроить "пустоты", после чего у них образовался дом площадью 72 кв. м (4 конструкта по 18 кв. м каждый).
Аравена вообще на этой лекции часто повторял, что в странах второго мира нормальная площадь для семьи из 3-4 человек - квартира или дом площадью 80 кв. м. В его случае, как он сокрушался, не удалось дотянуть до идеала 8 кв. м. И советовал России учесть эту его мелкую погрешность.
Новые поселки решили еще одну проблему. В трущобах ранее процветала наркомания и мелкая преступность, многие не имели работы. Но с приходом туда цивилизации власть взяли женщины. И последний совет Аравены для России был таков: "Влейте средства в социальность, а потом женщины на этом фундаменте наведут порядок".
Мексика: Крыша для кустаря
Жилищная программа в Мехико срисована с чилийской для малоимущих. Но, в отличие от Чили, людям не приходится ничего достраивать - как правило, это стандартные домики площадью 50 кв. метров на двоих, 65-метровые - на троих и 80-метровые - на четверых. 40% всего вводимого жилья предоставляется бесплатно для малоимущих. За 30% новостроек люди доплачивают лишь часть стоимости, из расчета около 300 долларов за метр.
В среднем же метр такого жилья обходится в 800 долларов.
В новых кварталах одноэтажных домов велика концентрация теневой экономики. Однако это не перепродажи или спекуляции, как в Москве, а обычно надомный труд. Безработные или малообеспеченные шьют одежду, мастерят сувениры для туристов или устраивают гончарную мастерскую.
Официально население "центрального" Мехико - 9 млн человек, Большого Мехико - официально 19,5 млн, неофициально - 21 млн человек. По этому показателю вполне корректно сравнение столиц Мексики и России. Согласно итогам последней переписи населения в Москве проживает 11,5 млн. Реально живет 12,5-13 млн, при этом суточное население мегаполиса приближается к 15-17 млн - за счет "маятниковой" трудовой миграции из области.
Проблемы у мегаполисов также схожие. Метро Мехико перевозит ежедневно 4-5 млн человек в день (в 2 раза меньше, чем в Москве). Но по количеству станций метро в Мехико почти догнало Москву: 175 против 182, а через 2 года их будет уже 195. Власти города сознательно установили низкие цены на проезд в метро: билет стоит всего 3 песо (около 7 рублей). Количество преступлений и в Мехико, и в Москве схоже - примерно по 180 тысяч в год. В 2010 году столица Мексики приняла 20 млн туристов, Москва - менее 3 млн. Обе столицы стоят на мягких осадочных породах, и масштабное строительство, а также бесконтрольное использование подземных водных источников мексиканцами привели к просадке города на 9 метров. В сезон дождей город затапливается, а в жару он покрыт слоем смога. Вероятно, те же проблемы ожидают и Москву лет через 15-20, во всяком случае, провалы грунта в российской столице случаются все чаще, а дым от пожаров летом-2010 стал бедствием похлеще мексиканского смога.
В идеале в будущем окраины Большой Москвы должны выглядеть так же, как новые пригородные районы Мехико (на фото). Дизайн не бесспорный, но, согласитесь, вид лучше, чем уходящие за горизонт однотипные панельные трущобы в 16-25 этажей.
Венесуэла: Просто даром
На месте трущоб Фуэрте Туна в Каракасе возведут 40 тысяч квартир для бедняков - жилье им раздадут бесплатно. В реализации этого проекта примет участие московский стройкомплекс, а также Белоруссия, Китай, Иран и Португалия.
Возведение жилья должно обойтись в 400 млн долларов (еще столько же уйдет на создание инфраструктуры, дорог и социальных объектов). Несложно подсчитать, что себестоимость строительства 1 квартиры в 40 кв. м (квартиры именно такой площади будут преобладать в Фуэрте Туне) составит 10 тысяч долларов. Или 250 долларов за 1 кв. м. Московский же стройкомплекс до сих пор любит уверять, что снизить себестоимость 1 кв. м даже до 600 долларов якобы нереально.
Если бы в России 40-метровая квартира стоила пусть не 10 тысяч долларов, как в Венесуэле, а хотя бы 15 , то 90% российских семей вполне по силам было бы их приобрести.
Район "Оливковая ветвь" в Каракасе спроектировал НИиПИ Генплана Москвы. Предложения настолько понравились заказчикам, что те, не раздумывая, предложили им новый фронт работ: вблизи Карибского моря построить 10 тысяч квартир.
В Каракасе предполагается использовать уже привычные для Москвы трехслойные сэндвич-панели. Для их производства в 30 км от венесуэльской столицы будет построен домостроительный комбинат. В России такое экономжилье для бедняков наверняка продавали бы как бизнес-класс, по 6-8 тысяч долларов за 1 кв. м.
Вздохнем и сравним с ценами российских строителей на внутреннем рынке.