В Южном федеральном округе увеличился объем продаж жилья эконом-класса. Одна из причин растущего спроса - стабильные цены на жилье и доступные кредиты.
Большинство строящихся многоэтажек относится к эконом- и среднему ценовому классам, которые занимают почти 80 процентов первичного рынка и пользуются наибольшим спросом у покупателей. На бизнес-класс приходится 15 процентов первичного рынка. Элитный сегмент занимает наименьшую долю - всего пять процентов. Такие данные содержатся в исследовании, проведенной консалтинговой компанией MACON Realty Group.
Как отмечают аналитики компании, на начало августа средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Ростова-на-Дону составила 48,8 тысячи рублей. По прогнозам экспертов, в ближайшей перспективе квартиры будут дорожать. До конца года цены вырастут на 3-4 процента.
- Сегодня рынок стабилизировался и демонстрирует постепенный рост, - считает один из ведущих экспертов в сфере недвижимости Илья Володько. - С начала года наблюдается тенденция активизации выдачи ипотечных кредитов, что является сильнейшим стимулом для ажиотажного спроса. В июле было заключено около 380 сделок, что на 2,7 процента больше по сравнению с предыдущим месяцем.
Покупательская активность происходит на фоне некоторого сужения рынка. Так, в Ростове возводят 92 новостроек - это 10,8 тысячи новых квартир. Объем первичного рынка жилой недвижимости в городе по итогам семи месяцев текущего года составил 753 тысячи квадратных метров. В июле объем возводимого жилья снизился на 1,6 процента. Эксперты отмечают, что подобное сокращение первичного рынка наблюдается последние три месяца. В перспективе данная ситуация может привести к дефициту предложения и росту цен на строящиеся объекты. Вот почему покупатели стремятся приобрести квартиры именно сейчас - пока они сравнительно доступны.
Стремление жителей региона приобрести недорогое жилье столкнулось с удивительной проблемой - недостатком предложения. Квартир эконом-класса на рынке меньше, чем их могут купить. Во всяком случае, такая ситуация наблюдается в Сочи - городе с самым дорогим жильем в ЮФО. Здесь заморожено 26 процентов первичного рынка. Законсервированы 12 сочинских новостроек эконом-класса (почти 131 тысяча квадратных метров жилой площади). Правда, скорее это вызвано некоторыми трудностями самих застройщиков.
Сейчас на этапе строительства в Сочи находится 41 объект эконом-класса. По оценкам экспертов, общий объем сочинского первичного рынка жилой недвижимости эконом-класса составляет 506 тысяч квадратных метров (более восьми тысяч квартир).
Ожидается, что к концу года в курортной столице России появится нескольких крупных проектов в сегменте доступного жилья.
Последние три года цены на жилье в Сочи практически не менялись. Сегмент жилой недвижимости экономичного класса оказался устойчивым к негативным явлениям. Чего нельзя сказать о более дорогой недвижимости, которая подешевела свыше 30 процентов.
- Серьезную конкуренцию компаниям, возводящим новостройки эконом-класса составляют небольших строительные фирмы и индивидуальные предприниматели, которых называют "частными застройщиками", - говорит Илья Володько. - В августе средняя цена квадратного метра в предлагаемых ими объектах оказалась ниже, чем у крупных девелоперов и составила 47,7 тысячи рублей.
Именно "частные застройщики" первыми отреагировали на неудовлетворенный спрос в экономичном сегменте. Сегодня "частники" строят в городе-курорте около 50 жилых домов - четверть объема жилья, возводимого профессиональными девелоперами.
Несмотря на наличие юридических и прочих рисков, такое жилье пользуется повышенным спросом у населения. Из-за небольшой площади таких объектов все квартиры распродаются еще до момента ввода в эксплуатацию или в течение трех месяцев после сдачи.
На Юге России индивидуальные застройщики традиционно строят больше, чем в других регионах страны. Из общей площади жилья ими возведено свыше 62 процентов против 55,1 процента в РФ. По данным полпредства президента в ЮФО, на долю индивидуальных застройщиков приходится от 45 процентов (в Краснодарском крае) до 100 процентов (в Калмыкии) жилищного строительства в округе.
- Инвестиционная активность в отношении закладки новых проектов и активность потенциальных покупателей увеличиваются, а средневзвешенная стоимость квадратного метра не снижается, - резюмирует Илья Володько. - Состояние первичного рынка жилой недвижимости Сочи в сегменте эконом-класса очень стабильно и характеризуется высокой инвестиционной привлекательностью. По нашим прогнозам, к концу года произойдет небольшое увеличение цен в пределах 1,5-2 процента, а количество сделок по итогам года увеличится не менее чем на 25 процентов по сравнению с 2010 годом.
Цены на жилье не стоят на месте. В первом полугодии квартиры в новостройках в Ростове-на-Дону подорожали на 6,2 процента. Средняя стоимость квадратного метра на первичном жилом рынке составила 48,8 тысячи рублей. В ближайшей перспективе рост цен продолжится, отмечают эксперты.
Ростовские новостройки считаются одними из самых дорогих в ЮФО. Для сравнения: в Краснодаре квадратный метр стоит 40,4 тысячи рублей, в Астрахани - 35,7 тысячи, в Волгограде - 38,7 тысячи. Что неудивительно - в самом населенном городе юга России формируется самый высокий спрос на жилье. Хотя даже миллионному Ростову далеко до сочинских рекордов. В столице будущей олимпиады "квадрат" в новостройке эконом-класса стоит 63,2 тысячи рублей.
Если рассматривать по сегментам, то средняя стоимость квадратного метра в ростовском эконом-классе составляет 35 тысяч рублей, среднем классе - 43,5 тысячи, бизнес-классе - 52,3 тысячи и элитном классе - 130 тысяч рублей.
- Увеличение первоначальной стоимости жилья не просто означает начало выхода строительной отрасли из кризиса, - полагает Левон Маилян, председатель правления некоммерческого партнерства "Объединение строителей Южного округа". - Налицо более глобальная тенденция. Вся российская экономика преодолевает негативные последствия прошлого. С этим связан и рост покупательской способности населения. Что же касается снижения доли элитных квартир, то это вполне ожидаемо. Какое-то время их доля останется неизменно низкой. Спрос на сверхдорогое жилье возрастет только при условии, если поступательное развитие национальной экономики продолжится хотя бы еще пару лет.