До окончания срока льготного выкупа земельных участков под промышленными предприятиями осталось около 3 месяцев. С 1 января 2012 года все, кто не успел оформить право собственности, вынуждены будут выкупать землю по рыночной цене. По оценкам минэкономразвития, не более 70% предпринимателей на сегодняшний день прошли переоформление. Предприниматели жалуются, что процедура очень сложная, кроме того, местные власти активно тормозят процесс. Как правильно оформить землю, кто имеет льготы, какие документы необходимы - на эти и другие вопросы "РБГ" ответил директор департамента недвижимости Минэкономразвития России Андрей Ивакин.
- Андрей Иванович, предприниматели утверждают, что процедура переоформления достаточно сложная. Одним из наиболее дорогих и трудоемких процессов остается межевание, получение кадастрового плана и координат зданий. Нельзя ли как-то упростить процедуру?
- Летом вступили в силу поправки, которые разрешают выкупать землю без кадастровых работ. Эти поправки начнут в полной мере работать, после того как в приказ министерства, устанавливающий перечень документов, необходимых для переоформления, будут внесены изменения, исключающие требование о наличии кадастрового паспорта. Сейчас эти изменения приняты и проходят регистрацию в минюсте.
Поправки в приказ министерства вводят сразу два упрощения. Первое упрощение заключается в том, что заявитель не должен проводить кадастровые работы по уточнению границ земельного участка, получать кадастровый паспорт и вообще не должен получать никаких документов из кадастра. Эти документы муниципалитет или федеральный орган, осуществляющий переоформление, обязан запросить самостоятельно в Росреестре в порядке межведомственного взаимодействия. Таким образом, будет реализовано требование также закона о государственных и муниципальных услугах.
Второе упрощение заключается в том, что заявителю не нужно проводить кадастровые работы по определению координат зданий на земельном участке. Для предприятий, у которых большое количество зданий и сооружений, это упрощение может оказаться намного более ощутимым, чем первое.
Если, например, у предприятия порядка 100 промышленных объектов, получить их координаты очень сложно, это требует больше времени и денег, чем определение координат земельного участка.
Правда, с этим упрощением немало головной боли возникает у органов власти, осуществляющих переоформление. Дело в том, что в соответствии с законом выкупить земельный участок по льготной цене - 2,5% от кадастровой стоимости - может только собственник расположенного на таком земельном участке здания. Если участок пустой, выкупать его придется по рыночной цене. Более того, распространены случаи, когда на одном земельном участке расположены здания, находящиеся в собственности разных предприятий. В этом случае сделка по переоформлению участка в собственность только одного из владельцев зданий будет незаконной. Теперь орган власти должен будет самостоятельно разбираться в том, какие здания расположены на земельном участке. Из документов, которые будут представлены по новым правилам, это не всегда понятно.
Например, предприниматель может представить свидетельство о праве на землю 90-х годов, свидетельство о праве на здание, а вот где это здание расположено и на этом ли участке оно находится, это вопрос. Хорошо, если есть совпадающий адрес, а если он есть только у здания? Эта проблема - результат того, что система учета зданий и система учета земельных участков исторически существуют как отдельные системы. Конечно, муниципальные власти, грубо говоря, могут прийти и посмотреть на ваш участок и строение. А если участок в федеральной собственности? Росимуществу сложно обеспечить посещение всех переоформляемых участков по всей стране.
В соответствии с требованиями закона о государственных и муниципальных услугах поправки в приказ министерства также освобождают заявителя от обязанности предоставлять целый ряд других документов. В частности, отменяется требование о предоставлении копии свидетельства о государственной регистрации лица в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица, выписки из ЕГРП о правах на здание, строение, сооружение, которые расположены на приобретаемом участке, и т.д.
- Получается, что вы все отдаете в руки самого предпринимателя, а если он недобросовестный и оформляет участок, прекрасно зная, что на его земле есть и другие собственники зданий. Что тогда, как быть другим владельцам?
- Любое упрощение с оформлением недвижимости может иметь серьезные последствия. Без кадастровых работ невозможно однозначно определить границы земельного участка. Это означает, что впоследствии ваш участок может стать меньше, кто-то всегда может "прирезать" себе часть вашего участка. Без кадастровых работ невозможно однозначно сопоставить земельный участок и расположенные на нем здания и сооружения. Это означает, что возможны случаи продажи участков лицам, которые не являются собственниками зданий. Злоупотребления могут быть разными, и разрешать конфликты придется в судебном порядке. Мы сделали упрощенный порядок для того, чтобы добросовестный предприниматель мог воспользоваться в сжатые сроки льготной ценой. Но это не означает, что впоследствии при совершении сделки со своим участком ему не придется ничего делать. Без последующего уточнения границ земельного участка продать участок будет нельзя. Другое дело, что такое уточнение можно сделать уже после 1 января 2012 года, когда закончится срок переоформления.
Что касается других собственников, предприниматель, как правило, прекрасно знает, кто и что находится на его участке. Поэтому у него есть несколько вариантов. Оформлять без кадастрового паспорта и координат зданий на свой страх и риск и быть впоследствии готовым к судебным разбирательствам. Договариваться с владельцем здания и после вырезать ему земельный участок или сразу проводить кадастровые работы, определять координаты здания и вырезать участки с другими собственниками. Тем собственникам, кто остался без земельных участков, решать вопрос, к сожалению, остается только в судебном порядке.
- Помимо описанных выше проблем, предприниматели жалуются, что чиновники, несмотря на получение некоторых государственных услуг в электронном виде, например выписки из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), отказываются принимать выписки в электронном виде, требуя бумажную версию. Кстати, большинство банков также электронные выписки не признают. Как быть?
- С 1 октября федеральные органы власти переходят на межведомственное взаимоотношение, а с 1 июля 2012 года к ним присоединятся региональные и муниципальные органы власти. Ситуация резко изменится, поскольку сам орган требовать ничего не сможет, это теперь его проблема. Для того чтобы межведомственные взаимоотношения заработали, мы для государственных органов сделали сведения бесплатными. Кроме того, мы расширили открытый перечень информации, часть сведений была закрыта. Плюс мы расширили форму запроса - ввели специальные поля для ведомств.
- Сейчас министерство работает над доступом к сведениям из ЕГРП и государственного кадастра недвижимости (ГКН). В чем разница между обычным запросом и доступом?
- Доступ позволяет в режиме онлайн просматривать информацию об объекте. Например, тот же банк, подписавшись на него, сможет в режиме онлайн смотреть информацию по интересующему его объекту: права, характеристики объекта, ограничения прав. Если ему нужна бумажка с подписью или электронный файл с электронной цифровой подписью, он может ее заказать в режиме "запрос - ответ". Например, для предоставления ипотечных кредитов наличие электронного доступа сможет сократить сроки рассмотрения заявки. Доступом могут воспользоваться не только банки, подписаться сможет любая компания.
Кроме того, мы подготовили интересный сервис, который очень важен для многих организаций, это рассылка уведомления об изменении объекта. Для крупных организаций это особенно важно, они получат услугу мониторинга, любое изменение объекта - и на электронную почту приходит вся информация. Это очень хорошо помогает от рейдерских захватов. С 1 января 2012 года мы планируем организовать такой доступ. Что касается обычного электронного запроса из ЕГРП, то можно и сейчас зайти на сайт и заказать выписку в электронном виде.
- Направить запрос можно, но есть жалобы на то, что иногда приходит ответ, что права на объект не зарегистрированы, хотя на самом деле это не так.
- Такие ситуации связаны с отсутствием единого адресного реестра. Заявитель указывает в запросе адрес, написание которого не совпадает с написанием в реестре прав. Например, сокращение "пр." может означать и проезд, и проспект, где-то пишут "корпус", а где-то "строение", где-то просто через знак "/". Если вы набрали неправильно, то поиск может привести к нулю.
- Но ведь можно сделать всплывающие подсказки.
- Да, можно, и такой сервис реализован. Более того, подготовлены поправки в приказ министерства, предусматривающие процедуру уточнения адреса при формировании электронного запроса.
Но это все равно полностью не исключает возможность ошибки. Кстати, разнообразное написание адреса одного и того же объекта в разных документах и информационных системах ведомств создает много проблем не только при получении сведений из реестра прав. От этого часто страдают граждане, обращаясь за теми или иными государственными и муниципальными услугами. Например, в уже обсужденной ситуации с переоформлением прав на земельные участки. Если в свидетельстве о праве собственности и в техническом паспорте БТИ в отношении одного и того же объекта указаны разные адреса, орган власти может отказать в переоформлении земельного участка.
Для полноценного решения проблемы необходимо создание Единого адресного реестра, введение единых правил и стандартов присвоения и написания адресов. Соответствующий законопроект уже подготовлен министерством.