Судьба инвестиционных контрактов и объектов строительства в ближайшей перспективе, вероятно, будет разрешаться в судах по новым правилам. Высший арбитражный суд принял знаковое для застройщиков и инвесторов постановление "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".
Как пояснил Семен Эпштейн, управляющий партнер юридического бюро "Падва и Эпштейн", указанное постановление содержит ряд разъяснений, имеющих существенное значение для инвестиционного климата в целом и правоприменительной практики в частности.
"Так, высшая судебная инстанция постановила, что отсутствие у продавца по договору продажи недвижимости в момент его заключения права собственности на имущество само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным, - отметил эксперт. - Кроме того, отсутствие или недостаточность данных в договоре для индивидуализации его предмета не может стать основанием для признания договора незаключенным, если они содержатся в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора. Вероятно, эти разъяснения способны обеспечить стабильность соответствующего рынка будущей недвижимости".
По мнению экспертов компании, также постановление Пленума ВАС содержит еще одно важное разъяснение, которое касается способов защиты прав покупателей будущей недвижимости. Если у продавца имеется недвижимое имущество, то покупатель вправе требовать у продавца передачи индивидуально-определенной вещи (недвижимости). Если же у продавца отсутствует недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, покупатель вправе требовать возврата уплаченной денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных убытков. Как указывает Пленум ВАС, покупатель в таком случае может, в частности, требовать уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества. "На наш взгляд, такое официальное толкование может повлечь за собой весьма неблагоприятные для продавцов последствия, и не исключено, что можно будет ожидать череду банкротств", - заметил Семен Эпштейн.
Помимо этого эксперты считают, что почти "революционный" подход ВАС сформулирован в отношении предварительных договоров купли-продажи недвижимости. Согласно позиции Пленума ВАС, если в соответствии с предварительным договором стороны обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимости, которая будет создана или приобретена в последующем, и приобретатель имущества обязан до заключения основного договора передать денежную сумму, составляющую полную или существенную часть стоимости недвижимости, судам следует квалифицировать такого рода договоры в качестве договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Правда, эксперты юридического бюро "Падва и Эпштейн" полагают, что такая позиция не соответствует совокупному буквальному толкованию норм Гражданского кодекса РФ (ст. 429 и 555).