Прокуратура Первомайского района Ростова-на-Дону требует снести опасный для жизни людей многоэтажный дом.
"Счастливые" обладатели малогабаритных квартир в доме № 23 на улице Просвещения даже не догадываются, что в разрешении на строительство, выданном администрацией Первомайского района Ростова, значится отнюдь не многоэтажный дом, а индивидуальный частный дом о трех этажах и высотой 12 метров. Ведь по всем внешним признакам он представляет собой типичную жилую многоэтажку: пять этажей, 35 квартир, каждая площадью 27 квадратных метров, с десятками окон и балконов. Отдельные квартиры в доме можно легко приобрести через агентство недвижимости. К тому же, как показала прокурорская проверка, по этому адресу уже зарегистрировано товарищество собственников жилья, что является прямым свидетельством многоквартирности жилого дома.
Между тем строительство многоквартирного и частного дома - две совершенно разные процедуры.
- Дело в том, что строительство многоквартирных домов требует специальной проектной документации, прошедшей государственную экспертизу, и должно проводиться под строгим контролем госстройнадзора на территории, разрешенной к застройке многоквартирными жилыми домами. К тому же, строительство, реконструкцию и даже капремонт жилых многоквартирных зданий должны осуществлять только специалисты, имеющие официальный доступ к таким видам работ. Застройщик должен получить разрешение инстанций на ввод необходимых коммуникаций, - объясняет прокурор Первомайского района Ростова-на-Дону Олег Ремезов.
Все вышеупомянутые градостроительные нормы застройщик дома на улице Просвещения попросту проигнорировал.
- То, что затеяно большое строительство, было ясно с самого начала. А когда на втором этаже возвели балконы, один из которых упал, мы забили тревогу во все инстанции. - С такой жалобой обратились жители соседних домов к губернатору области, в прокуратуру, городскую администрацию, а также в МЧС.
Их беспокойство вполне объяснимо: многоэтажка почти вплотную прилегает к их собственным домам. С учетом выступающих балконов расстояние до соседей не более двух метров, тогда как, согласно градостроительным нормам и правилам пожарной безопасности, эта дистанция должна составлять не менее восьми метров. Иначе в случае пожара пламя мгновенно перекинется на соседние дома, а машины спасателей не смогут развернуться в тесном переулке. К тому же, по мнению специалистов районной администрации, подключение многоквартирного дома к коммуникациям повлечет за собой недопустимую нагрузку на инженерные сети, рассчитанную исключительно на индивидуальные застройки.
- После введения 35-квартирного дома в эксплуатацию жители соседних домов могут остаться без воды и света, - утверждают местные коммунальщики.
Все мирные попытки местной администрации приостановить строительство многоэтажки оказались тщетны. В октябре 2010 года администрация Первомайского района обратилась в районный суд с иском о сносе многоквартирного дома №23 или приведении его в соответствие с ранее выданным разрешением на строительство.
- К моменту подачи иска дом уже представлял собой пятиэтажное строение: были возведены цоколь, три этажа и мансарда, притом что по закону индивидуальная застройка не может превышать три этажа. Объем выстроенного здания и его площадь почти в разы превышали обозначенные в разрешении на строительство, - говорит представитель жителей микрорайона Леонид Геллер.
Между тем в удовлетворении как частного иска граждан, так и иска районной администрации Первомайским судом было отказано. Требования районной администрации суд назвал "неисполнимыми", а строительство многоквартирного дома взамен индивидуального счел "не нарушающим интересов граждан". Факт обрушения балкона суд попросту проигнорировал, а проблему непредусмотренной нагрузки на инженерные сети счел "предположительной".
Еще более своеобразно отреагировала фемида на заключение регионального ГУ МЧС России, где четко сказано, что "между строящимся объектом и существующими жилыми домами не выдержано противопожарное расстояние и подъезд пожарных машин не обеспечен". Однако судья сочла заключение пожарных несущественным и заявила, что "это не может создать угрозу жизни и здоровью населения".
- При этом в основу решения Первомайского суда легло заключение частного эксперта, нанятого самим застройщиком. Назначенную же судом госэкспертизу на строящийся объект попросту не впустили, - рассказывает Леонид Геллер. Между тем возмущенные соседи пресловутой многоэтажки продолжали бить во все колокола и даже пожаловались в блоге областного прокурора.
Реакция оказалась незамедлительной. В итоге проведенной прокурорской проверки дом №23 был признан многоквартирным жилым сооружением, построенным с явными нарушениями градостроительного регламента. В октябре нынешнего года надзорный орган обратился в Первомайский суд с иском о сносе незаконной постройки. Борьба с незаконными застройками не останавливает строителей многоэтажек от нелегальных схем "индивидуального" строительства. Ведь это значительно снижает как финансовые, так и временные затраты застройщика.
- Для индивидуального строительства практически не требуется документов, только разрешение на возведение постройки, а это в разы уменьшает затраты и время на реализацию проекта, - говорит помощник прокурора Первомайского района Артем Синявский. - В то время как средняя цена квадратного метра по городу составляет 44 тысячи рублей, стоимость в незаконных многоэтажках почти в два раза ниже - порядка 26 тысяч рублей.
Другая косвенная причина строительства незаконных многоэтажек - лояльность к застройщикам со стороны судов и даже городских властей, опасающихся увеличения рядов обманутых дольщиков. Ведь если по решению суда многоэтажка будет снесена, владельцы квартир могут потерять вложенные деньги. При этом вопрос качества и безопасности жилья в расчет не берется.
Тем временем
Ситуация с домом на улице Просвещения - отнюдь не единичный случай в градостроительной практике Ростова. Так, в октябре нынешнего года решением того же Первомайского суда по иску районной прокуратуры было остановлено строительство незаконно возводимой девятиэтажки по адресу 20-летия Октября, 52. Возведение многоэтажек под флагом индивидуального строительства на сегодняшний день - явление распространенное. По словам прокурора Артема Синявского, только в Первомайском районном суде Ростова в настоящий момент рассматриваются 7 прокурорских исков с требованиями о запрете строительства, сносе самовольно возведенной постройки, а также демонтаже конструкций.
Ирина Блохинцева, начальник управления, заместитель руководителя региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области :
- Риск при покупке квартиры в строящемся доме есть всегда. Степень риска зависит во многом от застройщика. Возведением жилья занимаются как строительные компании, так и частные застройщики - физические лица. Зачастую частные застройщики предлагают более доступные цены, что делает такие предложения более привлекательными. Но именно в этом случае нужно проявить особую бдительность. Строительство самого дома должно вестись с разрешением и в соответствии с существующими строительными правилами и нормами. Причем с разрешением на строительство многоквартирного дома, а не индивидуального для проживания одной семьи. Право собственности на самовольную постройку у того, кто ее возвел, не возникает. Юридически нового дома просто не существует. А значит, и стать законным собственником квартир.