Строители, риелторы и банкиры подвели итоги года на региональном рынке недвижимости.
Заделы ликвидированы
По оценке министра строительства Свердловской области Михаила Жеребцова, уходящий год оказался одним из лучших за последнее десятилетие. Объемы подрядных работ в стройкомплексе выросли на 7 процентов, производство стройматериалов - на 13,8. Это неудивительно: только Екатеринбург, где введена львиная доля объектов, планирует сдать 1,2-1,3 миллиона квадратных метров жилья.
- Кризис в отрасли преодолен, но его последствия могут аукнуться в 2012 году. То, что вводится сейчас, - заделы докризисных лет, в 2008-2009 годах новые проекты практически не стартовали. Сегодня компании активизировались, выдано много разрешений на строительство, но ввод этих домов состоится не раньше 2013-2014 годов. Следовательно, надо увеличивать объемы строительства быстровозводимого жилья - малоэтажного и индивидуального, - говорит Михаил Волков, заместитель начальника главного управления архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга.
Этот тезис косвенно подтверждает статистика риелторов. По словам Игоря Обухова, президента Уральской палаты недвижимости (УПН), уже сейчас наиболее ликвидные 1-2-комнатные квартиры растут в цене на два и более процента в месяц. За 11 месяцев было заключено 37 тысяч сделок купли-продажи - на первичном рынке их количество увеличилось на 75 процентов, на вторичном - почти на треть. Потребители, совсем было потерявшие интерес к загородным проектам, снова интересуются коттеджными поселками и участками под застройку, обеспеченными инфраструктурой.
Наиболее востребованы объекты эконом- и суперэкономкласса, причем примерно половина из них продается по ипотечной схеме. По данным Уральского банковского союза, за 10 месяцев в Свердловской области выдано 15 тысяч кредитов на 19,5 миллиарда рублей. Средняя сумма займа составила 1,3 миллиона. Ближайшие соседи - челябинцы - обогнали нас по количеству одобренных кредитов - 16,4 тысячи, но уступили по общим объемам финансирования - 14,6 миллиарда рублей. Среднегодовая ставка по льготным кредитным программам в Свердловской области равна 8,7-11 процентам, коммерческая - 12-15.
Со знаком плюс
За год в Екатеринбурге введено порядка 850 тысяч квадратных метров коммерческой недвижимости - на 200 тысяч больше, чем в 2010-м, однако, по оценкам аналитиков, этот сегмент пользуется гораздо меньшим спросом, чем жилье. Качественные изменения возможны, если Екатеринбург получит право принять чемпионат мира по футболу и выставку "Экспо-2020".
Пока же большинство сегментов рынка пребывает в состоянии баланса либо минимального роста, что на фоне стагнации последних лет можно расценивать как плюс. К примеру, за год в Екатеринбурге не было введено ни одного крупного торгового центра. В уже работающих объектах арендные ставки выросли всего на три процента и колеблются в пределах 2,3-2,4 тысячи рублей за квадратный метр. В целом ROI (показатель рентабельности инвестиций) торговой недвижимости составил 6-8 процентов, а сроки окупаемости проектов увеличились до 7-9 лет.
В 2012 году существенных изменений во взаимоотношениях арендаторов и арендодателей тоже не ожидается. Хотя не исключены перепродажи объектов. Сегодня многие торговые центры проводят реконцепцию, пытаются качественно улучшить пул арендаторов, что автоматически повышает привлекательность объектов в глазах инвесторов.
- Кризис благотворно сказался на собственниках: они стали более объективно оценивать свои ТЦ. До этого рынок почти два года находился в подвешенном состоянии: несмотря на наличие ликвидных объектов, продавцы и покупатели не могли договориться о цене. Например, один из ТЦ в центре Екатеринбурга был выставлен на торги за 64,5 миллиона долларов - цена совершенно неразумная. Как только оценки стали более реалистичными, сделки пошли, - комментирует Вера Сецкая, председатель экспертного совета Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) по капитализации активов финансовых институтов.
Пустоты заполняются
Более-менее спокойно пережили год и бизнес-центры. К 700 тысячам квадратных метров добавилось 244 тысячи метров новых площадей, в 2012-м планируется ввести еще порядка 265 тысяч. При благоприятной ситуации эти объекты должны заполниться за 3-3,5 года.
По словам Андрея Бриля, полномочного представителя ГУД в Екатеринбурге и Свердловской области, сейчас на местном рынке преобладают объекты классов "А", "В" и "В+", причем все заметнее ценовой разрыв по качеству площадей - даже в одном сегменте. После длительной "заморозки" собственники наконец начали индексировать арендные ставки.
Для складской недвижимости год в целом выдался удачным: было введено порядка 60 тысяч квадратных метров новых площадей, арендные ставки выросли до 350-450 рублей в классах "А" и "В". В следующем году начнется строительство еще 3-5 крупных терминалов площадью от 10 до 15 тысяч квадратных метров. Тем не менее участники рынка прогнозируют дефицит качественных складов и, как следствие, рост ставок на 15-20 процентов.
Озабочено профессиональное сообщество и отсутствием в регионе сетевых управляющих компаний. По мнению Александра Перфильева, директора по развитию консалтинговой компании в сфере логистики, управление складами внешней УК особенно актуально, если недвижимость используется в качестве инвестиционного актива, ведь только так можно сохранить объект в привлекательном для арендаторов состоянии в течение долгого времени.
Робкие инвестиции
Пока же, если судить по сделкам, инвесторы отдают предпочтение Москве и Санкт-Петербургу. Именно в этих городах в 2011-м были заключены крупные сделки стоимостью в миллиарды долларов. На региональных рынках работают в основном местные игроки, приобретающие объекты в процессе расширения или поглощения бизнеса. Как целевой актив недвижимость они не рассматривают.
- В России, с точки зрения западных инвестфондов, достаточно высокие политические и экономические риски, нет гарантий для возврата средств. До сих пор, к сожалению, достаточно распространена практика, когда органы власти не выполняют свои обязательства перед инвесторами. Если речь и заходит о вложениях, то только в Москве и Санкт-Петербурге. Региональные рынки считаются еще более непредсказуемыми, - комментирует Вера Сецкая.
Второй "больной" для отрасли вопрос - взаимоотношения с банками. Если на Западе проектное финансирование под залог строящегося объекта - нормальная, совершенно рабочая схема, то российские банки выдвигают практически невыполнимые требования, включая поручительство сторонних лиц, залог земли, акций компании и т. п. Еще три месяца назад средняя ставка по таким займам составляла 9-10 процентов годовых, а сегодня - уже не менее 11,5-12 процентов, поскольку ЦБ призвал ужесточить требования к проектному финансированию.