На рождественском саммите Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) центральной темой стали проблемы диалога строительного бизнеса и власти в процессе реконструкции городов.
Для Екатеринбурга, как и для многих других российских миллионников, характерна многополюсная структура: центр и несколько удаленных микрорайонов, возникших вблизи промпредприятий.
Особенность столицы Урала в том, что это один из самых компактных мегаполисов. Острее всего перенаселенность и дефицит земли ощущаются в центральной части.
- Укрупнение застройки, комплексное освоение территорий - единственный способ развития для Екатеринбурга. Внутри земли практически нет. Придется создавать проекты хоть и в границах муниципального образования, но по сути - за пределами городской застройки. Такой подход позволяет планировать микрорайоны с полноценной инфраструктурой и правильной транспортной схемой, - считает Климент Фалалеев, управляющий директор уральского филиала группы строительных компаний.
В Перми, исторически развивавшейся тоже как город-завод, сегодня ситуация прямо противоположная. Это один из самых протяженных населенных пунктов России, растянувшийся вдоль реки на 74 километра. Из одного района в другой можно добираться 1,5-3 часа. Общая площадь города составляет 80 тысяч га, из них только 11 тысяч застроено непромышленными объектами. Однако в последние годы число занятых в индустрии стремительно уменьшается, как следствие - увеличивается миграция населения в центр. В среднем дневные потоки выросли в 4,8 раза.
- Генплан 2004 года предполагал экстенсивное развитие, освоение новых территорий. Но в 2009-м мы были вынуждены отказаться от этого варианта, иначе на теле города появились бы неизлечимые "болячки" - территории ветхой застройки, микрорайоны-гетто. Большие расстояния увеличивают расходы на содержание жилфонда, у нас и так один из самых высоких тарифов за теплоресурсы. Мастер-план преобразования Перми построен на других принципах: компактность, новая типология застройки, развитие общественных пространств. Это подразумевает отказ от развития вширь, застройку "рыхлого" центра и трансформацию промышленных территорий, - рассказывает Аркадий Кац, первый заместитель председателя Пермской городской Думы.
Новый генплан был утвержден в 2010 году, с 2012 начинается его реализация, сначала на нескольких пилотных участках. Обновленная Пермь будет 4-6-этажной. Несмотря на это, коэффициент плотности застройки должен увеличиться до 2,1. Сегодня максимальными показателем в 1,7 могут похвастаться только кварталы 16-этажек, а в центре, застроенном хрущевками, он не превышает единицы.
- Город берет на себя разработку общего планировочного решения, градостроительных параметров, подготовку участков для аукциона, озеленение, внешнее благоустройство, освещение. Конкретными архитектурными проектами будет заниматься бизнес. Распределение обязанностей отражено в документах. На девелоперов, помимо привлечения инвестиций, ложится плата за подключение, расселение ветхих домов, строительство внутриквартальных проездов, а также социальных объектов, например, поликлиник, которые администрация муниципалитета впоследствии будет выкупать. Бюджет намерен софинансировать капремонт домов и дорог только там, где реально что-то делается. Наша задача - не стимулировать искусственные проекты. Реконструированные здания должны выглядеть как новые, выполненные в едином стиле со всем кварталом. На втором этапе стоит задача утвердить дифференцированные тарифы на подключение. Строительство в центре будет обходиться гораздо дешевле, чем на окраине, - поясняет Аркадий Кац.
Вице-спикер Пермской гордумы признается, что местные застройщики пока опасаются перемен. Многие компании представляют из себя холдинги, где девелопмент, риелторский бизнес и производство стройматериалов срослись воедино, все изменения на рынке они оценивают с точки зрения хвоста цепочки.
- Рецепт прост: делать пилотные проекты. Когда появится новый тип жилья и новый образ жизни, спрос изменится. И застройщики пойдут в новый сектор, - делает вывод он.
Екатеринбургские чиновники с модернизированным генпланом Перми знакомы, но перенимать опыт соседей не спешат.
- Наш город исторически застраивался от центра к периферии. Поэтому сегодня мы в более выгодной ситуации: реконструкция центральным кварталам не нужна, только благоустройство. К тому же стоимость метра земли там несоизмерима с затратами на расселение, поэтому крупные города обречены на высотное строительство. Чем ближе к окраинам, тем ниже дома, - комментирует Михаил Волков, заместитель начальника Главархитектуры Екатеринбурга.
Уральские девелоперы тоже скептически оценивают рентабельность проектов по сносу "хрущевок" и бараков. С другой стороны, все понимают, что резерв точечной застройки себя исчерпал. К тому же в городе заканчивается межевание жилых кварталов - как только дворы окажутся в собственности населения, дорога бульдозерам туда будет закрыта.
По словам Александра Высокинского, заместителя главы Екатеринбурга по стратегическому планированию, экономике и финансам, сегодня власти готовы говорить лишь о комплексном освоении крупных площадок.
- Позиция "я плачу налоги и строю дома, а вы обеспечьте дороги и социальные сети" должна уйти в прошлое. Город это сделает, конечно, но через пару лет, исходя из возможностей бюджета и состояния существующей инфраструктуры. Понятно, что тогда экономика проекта будет совсем другая. Мы готовы к диалогу с инвесторами, постараемся четко проговорить условия. Но катализатором процесса должен быть бизнес, - отметил чиновник.
Застройщики считают, что освоение бывших промплощадок - более перспективное направление, чем снос ветхого и индивидуального жилья. Во-первых, под заводами располагаются гораздо более крупные земельные участки, обеспеченными инженерными сетями. Во-вторых, их собственники, в отличие от населения, руководствуются холодным экономическим расчетом, а не эмоциями. Они либо сами выступают в роли застройщиков (например, микрорайон фабрики Уралобувь), либо продают участок сторонним инвесторам (квартал Бажовский на территории бывшего шарикоподшипникового завода). Также рассматриваются варианты застройки, не обязательно жилищной, на территории мельзавода, предприятий "Уралкабель" и "Алкона".
- В Свердловской области сегодня создается целевая программа развития индустриальных парков. Идет подбор площадок от 100 га для промышленного строительства, обеспеченных инфраструктурой. Хорошо бы ее совместить с выносом заводов из центра Екатеринбурга, чтобы стимулировать предприятия к переезду льготами и помощью в получении инвестиционных кредитов, - предлагает Андрей Бриль, полномочный представитель ГУД в Екатеринбурге и Свердловской области.
P.S.
Саммит рекомендовал заключать соглашения по крупным площадкам между мэрией, инвестгруппами, естественными монополиями и сетевиками. Застройщикам также удалось договориться с администрацией города о внесении платы за подключение в техусловия. Следующий шаг - фиксированная стоимость подключения в зависимости от районов. Также бизнес вызвался участвовать в разработке пятилетнего плана освоения городских зон и комплексного плана реконструкции центра Екатеринбурга.