Порядок переоформления юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобретения участков в собственность продлен до 1 июля 2012 года. У предпринимателей осталось совсем мало времени, чтобы переоформить землю.
Напомню, что в 2009 году вступил в силу ФЗ N 342-ФЗ от 27.12.2009 г. "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и статью 7 Федерального закона "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности".
В новой редакции пункт 2 статьи 3 ФЗ N 137-ФЗ от 25.10.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса РФ" звучит следующим образом: "Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса РФ". То есть в конце прошлого года этот срок продлили на полгода. Успеют ли бизнесмены переоформить землю в аренду или собственность - большой вопрос.
Загвоздка первая - время. Дело в том, что в отличие от граждан, организации и предприятия, обладающие землей в бессрочном пользовании, не имеют права на безвозмездное приобретение участков в собственность, только на платной основе: путем заключения договоров аренды или купли-продажи. Для переоформления земельного участка уполномоченному представителю компании необходимо обратиться в органы государственной или муниципальной власти с соответствующим заявлением, прикрепив копии правоустанавливающих документов на землю. По данному заявлению органы государственной или муниципальной власти в месячный срок обязаны принять решение о предоставлении участка в собственность (аренда, купля-продажа), после чего также в месячный срок с даты принятия указанного решения в адрес заявителя должен быть направлен проект договора купли-продажи или аренды земельного участка.
Загвоздка вторая - отказ. Основания к отказу в заключении возмездного договора передачи земельного участка могут быть только обоснованными, т.е. основанными на законе и мотивированными, например: ограничение в обороте земельного участка, запрет приватизации по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд, иные.
В тех случаях, когда органы федеральной или муниципальной власти не направляют заявителю проект договора или предлагают заключить иной договор, к примеру, договор аренды вместо купли-продажи, правообладатель может обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании действий (бездействия) органов местной власти незаконными.
В случае признания оспариваемых действий (бездействия) незаконными суд обязывает соответствующий орган власти подготовить проект договора и направить его в определенный срок правообладателю недвижимости.
Выкупная стоимость земли определяется субъектом РФ самостоятельно, а если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога. Выкупная стоимость земли не может превышать 20% от кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в населенном пункте плотностью свыше 3 млн человек. В иной местности стоимость земельных участков не может превышать 2,5% от кадастровой цены земли. Рыночная цена участков в данных отношениях не применяется.
Приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования. Обратите внимание, что наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие Земельного кодекса РФ, т.е. до 2001 года, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка. При этом, если договор аренды земельного участка заключен правообладателем после введения в действие ЗК РФ, организация утрачивает право выкупа земельного участка.
Бизнесменам стоит знать, что, обладая земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, они не могут распоряжаться ими, не вправе передавать в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.
Какая ответственность ждет владельца земельного участка, не переоформившего право бессрочного пользования в аренду или в собственность? На этот вопрос ответила Государственная служба Росреестра Письмом от 19.05.2010 N 14-3877-ГЕ. Согласно статье 45 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращается либо при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок, либо в принудительном порядке в случаях, установленных федеральным законом.
Федеральное законодательство исчерпывающе определяет, когда возможно принудительное изъятие земельных участков. В данном перечне отсутствует такое основание, как не исполнение закона, предписывающего переоформление бессрочного пользования в аренду или собственность. Кроме того, ни административным, ни гражданским, ни тем более уголовным законодательством не предусмотрены меры ответственности за игнорирование нового закона, обязывающего предпринимателя прекратить бессрочное пользование земельным участком.
Однако не стоит надеяться, что приведенный правовой пробел значительно поможет бизнесу: отсутствие наказания или понуждения - не главное. Ненадлежаще оформленные документы на землю обязательно станут препятствием в широкой сфере деятельности, так или иначе связанной с использованием земельного участка, например, в строительстве, подведении коммуникаций, оформлении лицензий на соответствующий вид работ или услуг, осуществляемых в помещении, расположенном на земельном участке, не говоря уж об ограничении в отчуждении недвижимого имущества или бизнеса в целом.
Большинство судебных дел связано с определением стоимости аренды или выкупа земельных участков, их количество достигает почти 40%. Чуть отстают судебные тяжбы по необоснованным отказам администрации оформить договоры аренды или договоры купли-продажи, количество таких дел составляет до 30%.
К третьему месту можно отнести споры в отношении самого права предпринимателей на выкуп или аренду земельных участков, таких дел в арбитражных судах и судах общей юрисдикции насчитывается до 15%.