Государство предоставило дольщикам "замороженных" строек возможность взыскивать материальный и моральный ущерб с недобросовестных застройщиков. Однако практика показала, что механизмами, которые предложили законодатели, не так просто воспользоваться.
Напомню, что речь идет о поправках к ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и статьям 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ, касающихся специфики банкротства застройщиков, привлекавших для финансирования проектов деньги граждан.
Из плюсов новой редакции закона можно отметить, что он берет под защиту практически все категории дольщиков. Не только тех, кто вложил денежные средства по 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве...", но и тех, кто заключал другие договора, например, договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства. Второе позитивное нововведение: дольщики теперь могут выбирать, что взыскивать с банкрота - деньги или жилое помещение. При установлении размера компенсации учитываются не только суммы, оплаченные участниками строительства, но и реальный ущерб, нанесенный им, с учетом рыночной стоимости квартир (ее определяет оценщик). Не раз приходилось слышать от арбитражных управляющих, что у незавершенного объекта очень сложно определить себестоимость. Метод аналогии тут неприменим - проблемные дома строились по разным проектам, находятся на разной стадии готовности, договора дольщики заключали в разное время, формально тот, кто сделал это раньше, считается более пострадавшим, но ведь потерял он меньше. Те, кто пришел позже, заплатили дороже из-за инфляции и роста цен на недвижимость... Честно говоря, я тут особой проблемы не вижу: законодатель не предусмотрел какой-либо "моральной" компенсации, только возмещение реальных убытков. Оценка недвижимости может быть произведена на любой стадии строительства. Степень готовности здания устанавливается при регистрации права собственности на него. При этом регистрация объекта незавершенного строительства не означает, что необходимо приостановить стройку. Эту процедуру можно провести в любой момент, предоставив требуемые документы.
Если дольщик выдвигает имущественные требования, ему передается жилое помещение (квартира), правда, это возможно только с согласия кредиторов первой - второй очереди и при наличии ввода в эксплуатацию. Либо дом должен быть зарегистрирован как объект незавершенного строительства - в этом случае жильцы могут создать ЖСК или другой специализированный потребительский кооператив, фактически передав ему права на объект и земельный участок, и довести до ума стройку за свой счет.
Однако тут возникает два условия: во-первых, решение о достройке доме принимается на общем собрании дольщиков на основании материалов, которые предоставил арбитражный управляющий, и фиксируется в определении суда. Самоорганизация дольщиков на практике идет очень сложно. Гражданам неважно как, им важно, чтобы объект был достроен. Юридической сути многих вопросов они не понимают. Тем больше сомнений, насколько они способны оценить качество работы, проведенной управляющим и оценщиком, и уровень их квалификации? Боюсь, что в большинстве случаев им это не под силу, значит, не исключены риски возникновения новых "недостроев". К тому же законодатель установил жесткие, практически невыполнимые условия для передачи объекта незавершенного строительства ЖСК. В частности, стоимость прав застройщика на дом и земельный участок не должна превышать более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. Иначе им придется компенсировать эту разницу за свой счет. Имущества, которое остается у банкрота после передачи, должно хватить для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди. Другими словами, если застройщик гол как сокол, членам ЖСК придется сначала погасить его долги банкам и персоналу, а потом изыскать средства на возобновление работ на стройплощадке.
В-третьих, при наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства кооператив должен создаваться на каждый дом. Эта норма предусмотрена для того, чтобы дольщики не принимали решения по зданиям, в строительстве которых не участвуют. Но в Екатеринбурге, например, есть такие объекты, которые по документам один жилой комплекс, но фактически представляют из себя несколько зданий, объединенных общим участком, инженерной и транспортно-ландшафтной инфраструктурой, общим проектом. Если создавать ЖСК на каждое из них, придется проходить заново все процедуры согласования проектно-строительной и разрешительной документации. А это дополнительные временные и финансовые затраты.
Бывает, что суды общей юрисдикции, учитывая "социальный" подтекст дел об обманутых дольщиках, идут навстречу гражданам и признают их право на 0,0000...1 долю в общей собственности или право на квартиру в объекте незавершенного строительства. Если право собственности будет признано только за одним лицом, другие потеряют возможность выбора, быть денежным или неденежным кредитором. Получается, пока дом не достроен и не сдан в эксплуатацию, признание права собственности части дольщиков может привести к нарушению прав других дольщиков и кредиторов. Выход из ситуации только один - участвовать в процедуре банкротства и решить, в какой форме предъявлять требования. Причем, обращаясь первоначально с требованием о получении жилого помещения, дольщик впоследствии может трансформировать его в денежное.
Что выбрать - деньги или имущество - в каждом конкретном случае надо разбираться отдельно, исходя из экономических условий, стадии строительства объекта, оценки финансового положения застройщика, возможности завершения строительства в соответствии с проектом. Необходимо оценить возможные риски, просчитать примерные сроки сдачи либо реальную возможность возврата средств. Думаю, дольщикам будет довольно сложно самостоятельно определиться, с какими требованиями обращаться. Нужно обладать широкими познаниями, не только юридическими. Например, надо знать, что, если вы выбрали денежную компенсацию, вы считаетесь кредиторами третьей очереди наряду с банками и имеете преимущество перед остальными конкурсными кредиторами. Казалось бы, несомненный плюс. Однако это нововведение нивелируется тем, что большинство кредиторов застройщиков именно граждане и денежных средств на всех, как правило, не хватает. Поэтому перед тем как принять решение, целесообразнее обратиться к соответствующим специалистам, которые, выявляя конечную цель дольщика, смогут предложить наиболее приемлемый вариант участия в деле по банкротству застройщика.