В Красноярске завершено расследование дела группировки "черных риэлторов", на счету которой незаконная продажа 17 квартир.
Участники преступной группы получили от двух до 7,5 лет лишения свободы. Горожане, доверившие им продажу своего жилья, остались ни с чем. По мнению участников рынка недвижимости, к сожалению, значительное число действующих риэлторов не имеет ни образования, ни лицензий и не знает правовых норм. Поэтому продавать вашу квартиру может кто угодно, не неся при этом ответственности за свою деятельность. Проще говоря, наряду с дорожащими своей репутацией профессионалами, операциями с недвижимостью свободно занимаются полные неучи и откровенные жулики.
Свой человек
Как правило, хороший риэлтор прежде всего является психологом - он способен определить платежестпособность и потребности клиента уже в первые минуты общения.
Так, опытный сотрудник агентства недвижимости всегда поможет нерешительному покупателю определиться с выбором, а продавцу - с ценой. Обычная тактика такова - клиенту сообщается о том, что на рассматриваемую недвижимость есть еще пара-тройка претендентов, поэтому срок для принятия решения о покупке "поджимает". Особым эффектом в такой ситуации обладает телефонный звонок - якобы еще один потенциальный покупатель согласен приобрести предложенную квартиру и уже готов расстаться с деньгами. Прием, мягко говоря, не новый, но до сих пор эффективный.
Доводя человека до нужной "психологической кондиции", риэлтор прежде всего старается войти к нему в полное доверие. То есть стать для покупателя или продавца недвижимости надежным, компетентным товарищем, способным всегда дать профессиональный совет и помочь принять правильное решение. В таких случаях создается впечатление, что собственные интересы посредника отходят на второй план, а клиент делает выбор "самостоятельно". При таких взаимоотношениях человек уже не замечает огрехи в работе риэлтора и не рассматривает предложения от других, конкурирующих агентов.
Оценить задатки
Следующий этап, после того, как клиент определился с выбором - передача задатка. У многих посредников довольно странное понимание аванса, а точнее, его юридической природы. По сути, это суммы, переданные по предварительному договору купли-продажи, или деньги, полученные по договору оказания услуг. И хорошо, если сделка пройдет без проблем, однако если она сорвется, да еще и по вине продавца, то выплаты двойного размера задатка покупатель вряд ли дождется, хотя, вероятнее всего, риелтор при оформлении документов обещал именно это.
- Обычно клиенту выдается расписка. Риэлтор заполняет ее как положено - на бланке. Правда, фирменную печать не ставит. Зато "для пущей надежности" указывает в расписке, что лично принял деньги, и аккуратно переписывает со своего паспорта все данные. В их правильности клиент к собственному удовлетворению может убедиться самолично, - раскрывает секрет схемы сотрудник агентства недвижимости Марина Александрова.
Юристы говорят: это филькина грамота, поскольку в данной расписке не говорится, кому именно и за какую квартиру должны быть переданы деньги. Кроме того, расписка - это ваши дела с риэлтором, и если риэлтор, принявший деньги, вдруг исчезнет, - например, уволится, то с риэлторской фирмы взятки гладки.
Поэтому в расписке, квитанциях, любых других документах, выдаваемых риэлторами, обязательно должно быть указано, что все действия (подбор квартиры, прием денег, их передача другим лицам и т. д.) совершаются агентством в лице его сотрудника - риэлтора агентства такого-то. Также непременно указывается основание, подтверждающее полномочия конкретного сотрудника на соответствующие действия: как правило, это доверенность от агентства - пишутся ее реквизиты, в том числе дата выдачи.
Кроме того, желательно, чтобы при внесении задатка, покупатель выяснил его средний размер по аналогичным предложениям. Небольшая сумма может свидетельствовать о том, что риелтор и продавец не принимают покупателя всерьез, так как уже нашелся другой, готовый выложить большую сумму.
Другой способ обмануть клиента заключается в том, что при передаче аванса в расписке не указывается конкретный адрес объекта. В данном случае речь идет об отсутствии ответственности за "уплывшую" в другие руки квартиру. Впоследствии будет трудно доказать, что деньги были переданы именно за эту недвижимость.
Необязательный риэлтор
- Я сама недавно покупала квартиру, - поделилась опытом с "РГ" юрист Елена Прохорова. - Интересы продавца представляло одно из крупных агентств недвижимости. Цену мне озвучили в 3,5 миллиона рублей. Когда дело дошло непосредственно до сделки, риелтор буквально выгнала своих клиентов (продавцов) из помещения, где проходила сделка и прошептала мне: "Теперь вы платите мне 200 тысяч рублей!" То есть своим клиентам она сообщила, что квартиру готовы купить за 3,3 миллиона рублей. С продавца она, кстати, взяла еще и официальную комиссию.
Вышеописанный случай на профессиональном жаргоне называется "маржеванием". Есть и другая причина, по которой риелторы очень боятся, что продавец и покупатель выйдут на прямой контакт - они могут договориться и не платить за услуги посредника.
Таким образом, при покупке или продаже квартиры роль риэлтора нередко сводится к поиску подходящих вариантов по открытым источникам. И если речь идет не о сложной сделке, то без его услуг вполне можно обойтись, сэкономив десятки, а то и сотни тысяч рублей.
Надежда Солдатова, юрист (Красноярск):
- Иногда после того, как клиент полностью доверился "профессионалу", в ход идет "эксклюзивный договор". Внезапно открывается, что ваш риэлтор - не простой посредник на рынке недвижимости, а высококлассный специалист, имеющий доступ к "закрытой базе недвижимости", в которой хранятся наиболее интересные предложения. Только за его эксклюзивные услуги придется заплатить дороже. Соответственно, новые условия агентского договора свяжут такого клиента по рукам и ногам.
Основное требование, содержащееся в таких договорах - ваш полный отказ от сотрудничества с другими риелторами или агентствами недвижимости. При этом, конечно же, клиенту не сообщается, что в соответствии со статьей 32 Закона "О защите прав потребителя" и статьи 782 ГК РФ вы вправе отказаться от услуг исполнителя, каковым является риелтор или агентство, в любое удобное для вас время при условии оплаты фактически понесенных им расходов. Поэтому знайте, что никто не может заставить вас работать только с одним посредником, какой бы договор вы не подписали.