Товарищество собственников жилья, или ТСЖ, стало привычным для нашего слуха в последние годы.
Это один из возможных способов управления многоквартирным домом - так записано в статье 161 Жилищного кодекса РФ. Создание ТСЖ - это добровольный выбор собственников помещений многоквартирного дома. Между тем в последнее время началась череда грубых нарушений закона.
Почему так происходит и как избежать обманных схем? Вопрос о создании ТСЖ решается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с п. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ такое собрание считается правомочным, если в нем приняли участие не менее 50 процентов от общего числа собственников помещений в данном доме или их представителей.
Пункт 1 ст. 136 ЖК РФ устанавливает, что решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали не менее 50 процентов собственников помещений.
Однако на практике не соблюдается порядок голосования, а сведения в протоколах намеренно искажают. Жилищный кодекс разрешает проводить собрание, на котором решается вопрос о создании ТСЖ, в форме заочного голосования. Это сделано для удобства людей. Но ловкачи используют эту возможность в корыстных целях, нарушая требование закона о кворуме (п. 3 ст. 45 ЖК РФ). И ТСЖ создается, несмотря на то, что в заочном голосовании участвуют собственники, обладающие менее чем 50 процентами голосов от общего количества.
Одно нарушение влечет за собой последующие. В случаях нарушения требования о кворуме нарушенными оказываются и требования о сроках и порядке извещения собственников о времени проведения собрания. По закону это должно быть сделано не позднее чем за десять дней до даты проведения собрания (ст. 45 ЖК РФ). Понимая, что собственники не проголосуют за ТСЖ, инициаторы сознательно не выполняют эту обязанность. Так собственники лишаются права на голосование о создании ТСЖ.
Проведя собрание с нарушениями, его организаторы, как правило, не торопятся сообщить жителям дома об этом. В то время как по закону решение общего собрания должно быть доведено до сведения собственников не позднее чем через десять дней со дня принятия этого решения (п. 3 ст. 46 ЖК РФ).
Практика показывает: если при создании ТСЖ нарушен закон, то в дальнейшем ТСЖ также будет его нарушать. И то и другое нарушает права и законные интересы граждан. Так, участились случаи, когда правление ТСЖ подписывает договор на управление домом с управляющей компанией, заручившись, в лучшем случае, согласием членов ТСЖ, но не ставя в известность и не получив согласия всех собственников помещений в доме. Это является прямым нарушением закона, так как выбор управляющей компании осуществляется общим собранием всех собственников помещений в доме, а не только членов ТСЖ. Более того, с каждым собственником должен быть заключен договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания (п.1 ст. 162 ЖК РФ).
Собственник помещения, права которого были нарушены незаконным созданием ТСЖ, вправе обжаловать в суд решение о создании ТСЖ, если он не принимал участия в собрании; если голосовал против принятия такого решения; если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении (п. 6 ст. 46 ЖК РФ).