Сейчас рост объема ипотечных кредитов составляет 30-40% при росте экономики на 15-20% в номинальном выражении. Можно сказать, что на рынке ипотеки потребительский бум. Политика банков в области кредитования приведет к сглаживанию такого тренда в ближайшие кварталы до более соответствующих приросту экономики и потребительских доходов 15-20%, полагают аналитики. Но это позитивный сценарий. Пессимисты считают, что в 2012 году развитие ипотеки будут определять два фактора: сохранение высокого спроса со стороны населения и замедление роста предложения со стороны банков.
Перемен не ждите
- Многое будет зависеть от действий государства в области денежно-кредитной политики, - уверен начальник управления продаж ипотечных продуктов "Нордеа Банка" Роман Слободян. - Безусловно, некоторые банки при нарастании проблем с ликвидностью будут вынуждены сократить объемы выдаваемых кредитов, однако крупные иностранные и госбанки, у которых таких проблем нет, продолжат кредитовать. Также многое будет зависеть и от спроса на этот вид кредитования со стороны населения, который прежде всего связан с динамикой цен на недвижимость.
Сейчас ипотека набирает обороты и доля ипотечных сделок только растет. Растут и цены на жилье, что подтверждает увеличение спроса населения на жилую недвижимость и наличие высокой банковской ликвидности. Уровень продаж ипотеки по итогам 2011 года превзошел рекордные показатели выдачи 2008 года, а кредитная ставка показала исторические минимумы. В 2011 году большинство банков значительно расширили свои предложения, что стимулировало реализацию отложенного спроса и повышение доступности жилья для большого числа клиентов. В 2012 году основным фактором к развитию рынка будет сохранение банками созданных условий и увеличение жилого фонда за счет новостроек, полагают в Сбербанке.
Если судить о начале 2012 года, то можно предположить, что существенных изменений в спросе на ипотечное кредитование не произойдет, продолжает Георгий Тер-Аристокесянц, вице-президент, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ24.
- Замедляющийся рост предложения со стороны банков можно почувствовать лишь в том случае, если часть банков уйдет с рынка или исчезнет предлагаемый ими продукт. Ни того ни другого сейчас не происходит. Что касается высокого спроса со стороны населения, то, безусловно, спрос присутствует и эта тенденция сохранится, поскольку со стороны населения есть потребность в жилье и, как следствие, потребность в банковских ипотечных продуктах, - заявляет Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК "МИЦ".
Если экономическая ситуация и уровень дохода населения не сильно изменятся, рост спроса на ипотеку продолжится. Объем выданных кредитов пока не сокращается. Более того, расширяется линейка ипотечных программ, а значит, банки лояльны к своим клиентам. Однако ситуация резко изменится, как только на рынке возникнут проблемы с ликвидностью.
Настрой оптимистичный
Возможные последствия для ипотеки из-за ухудшения ситуации с ликвидностью на внутреннем рынке РФ игроки рынка оценивают по-разному. "Если ситуация с ликвидностью ухудшается, то деньги дорожают и становятся более дорогими для конечного потребителя. В такой ситуации, возможно, что банки не начнут сворачивать свои ипотечные программы, а оставят их в качестве имиджевой составляющей и введут заградительные ставки на уровне 15-18% в рублях, чтобы население перестало брать кредиты, - поясняет Константин Шибецкий. - Но в этом году этот сценарий маловероятен. Сегодня повысилась стоимость жилищных кредитов для заемщиков, а что касается требований банков, то они вполне адекватны. Вряд ли они могут серьезно ужесточиться, может только увеличиться размер первоначального взноса".
Первые сигналы к росту стоимости ипотеки начали формироваться еще в 4 квартале 2011 года. Поскольку все участники рынка ипотечного кредитования имеют дифференцированные источники ликвидности и самостоятельно определяют ценовую политику процентных ставок, то многие банки подняли процентные ставки по кредитам еще тогда. "Если говорить о текущей ситуации, то с начала 2012 года мы видим, что ипотечные игроки повышают процентные ставки, что обусловлено ростом стоимости привлечения - в настоящее время наблюдается также повышение процентных ставок по депозитам", - отмечает Георгий Тер-Аристокесянц.
После ухудшения ситуации с ликвидностью во втором полугодии 2011 года с соответствующим ростом ставок к концу 1-го квартала 2012 года ситуация в целом стабилизировалась, а тенденция роста ставок практически себя исчерпала. "В данном контексте ипотечное кредитование не является исключением, и до конца 1-го полугодия вряд ли можно ожидать существенных изменений в динамике ставок по данному продукту. С другой стороны, есть опасения по поводу роста инфляционных рисков во втором полугодии, что может оказать давление на ставки", - говорит аналитик ИК "Велес Капитал" Юрий Кравченко.
При самом пессимистичном сценарии события будут разворачиваться так же, как в 2008 году. Банки в ответ на ухудшение экономической ситуации поднимут ставки, сократят объемы выданных кредитов, ужесточат требования к заемщикам, а многие и вовсе свернут ипотечные программы. Правда, игроки рынка настроены оптимистично и туч на финансовом небосклоне в ближайшее время не ожидают.
Состояние стабильное
В прошлом году объемы выдач ипотечных кредитов достигли докризисных 800 млрд руб. В 2012 году ни банки, ни аналитики столь бурного роста не ожидают, но при этом надеются на то, что объемы выдач преодолеют отметку в 1 трлн руб. В краткосрочной перспективе рынок продолжит позитивное движение вверх по объемам кредитования и при сохранении текущих предложений банков будет дальше развиваться, полагают в Сбербанке.
- Динамика спроса на жилье при его текущих (близких к докризисным или превысивших их) ценах положительно коррелирует с доходами населения, - подчеркивает Александр Осин, главный экономист УК "Финам Менеджмент". - Возможно определенное превышение темпов прироста спроса на ипотечные кредиты над расчетными уровнями потенциального прироста объема кредитования банков, но не обязательно это приведет к росту ипотечных ставок в условиях жесткой конкуренции, регулирования рынка "сверху", при снижении инфляции, которое происходит в первом полугодии. Рост ставок ограничен политикой квазигосударственных банков, сохраняющих свои ставки стабильными. Конкуренция на этом рынке сильна, что также сдерживает рост ставок.
Даже увеличение ставок, которое было в конце прошлого года и продолжается сейчас, не повлияло на желание населения брать кредиты. По мнению экспертов, в середине года рынок, возможно, начнет отыгрывать новым раундом снижения ставок текущее снижение инфляции до минимальных в долгосрочном периоде уровней. Возможно, расширятся спреды между кредитными ставками крупнейших и средних банков. Уровень ставок крупнейших банков существенно не изменится, а средний уровень ставки по ипотеке составит ориентировочно 9-13% годовых в зависимости от банка.
- Сегодняшнее состояние ипотечного рынка можно оценить как развивающееся. Согласно статистике, в 2008 году доля объектов недвижимости, обремененных ипотекой, в общем объеме сделок с жильем в России была 16,9%. В 2009 году под влиянием кризиса этот показатель снизился до 11,9%. В 2011 году доля сделок с жильем при участии ипотеки повысилась до 17,6%, т.е. превысила докризисный уровень. Думаю, в 2012 году этот показатель вырастет еще, - прогнозирует Игорь Куртепов, руководитель дирекции альтернативных инвестиций УК "Альфа-Капитал".
Совместные проекты
Поддерживать стабильный спрос на ипотечное кредитование продолжает положительная динамика цен на жилье как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости. "Сейчас потребителей вполне устраивают предложения на рынке. Ипотечные программы очень разнообразны как на первичном рынке, так и на вторичном. Кредиторы рассматривают заявки от сотрудников с разными формами подтверждения дохода, допускают привлечение созаемщиков, в том числе не являющихся родственниками. Некоторые банки даже предоставляют возможность рефинансирования кредита", - говорит Андрей Титюник, генеральный директор "Абсолют Недвижимость".
Среди произошедших на этом рынке изменений за последние полтора года можно отметить и усиление использования зарплатных проектов для снижения банковских рисков и ставок. Еще одна особенность развития ипотечного рынка после кризиса связана с готовностью банков предоставлять кредиты на новостройки. Финансисты стали проявлять большую лояльность и по отношению к застройщикам, сейчас многие банки аккредитовывают объекты на нулевой стадии строительства. "Рынок новостроек в течение всего 2011 года показывал стабильный рост, предложение новых объектов от застройщиков постоянно увеличивалось. Благодаря этому данный сегмент рынка недвижимости заинтересовал как клиентов, которые уже охотно приобретают недвижимость на этапе строительства, так и банки. Интерес к кредитованию на покупку строящегося жилья и борьба за клиента между банками в настоящее время выражаются в разработке различных специальных программ и совместных акций с девелоперами, что говорит о нацеленности участников рынка на дальнейшее продвижение продукта", - добавляет Ирина Простакова, начальник управления ипотечного кредитования Московского кредитного банка.
Такое популярное до кризиса направление, как развитие совместных программ банков и застройщиков и кредитные организации, и агентства недвижимости оценивают как перспективное. Обе стороны охотно идут на сотрудничество, обсуждают различные схемы, по которым застройщик будет компенсировать банку уменьшение процентной ставки за счет снижения цены на свои объекты. Банки предлагают своим партнерам корпоративные скидки по кредитам, потому что ожидают большего количества заемщиков на объекты застройщика. В будущем сотрудничество двух хозяйствующих субъектов будет развиваться, уверены игроки рынка. "Банк, работая с девелопером, обеспечивает себе стабильный приток клиентов, в свою очередь, застройщики с помощью кредитных программ продают гораздо большие объемы жилых площадей, нежели когда они продавали, не прибегая к использованию ипотеки. И те, и другие будут в дальнейшем только укреплять сотрудничество", - резюмирует Андрей Титюник.