Минрегион планирует создать биржу строительных материалов, работ и услуг, а заодно ввести в практику заключение товарных фьючерсов по крупным проектам. Об этой и других инициативах ведомства в строительной и жилищной сфере в интервью "РГ" рассказал заместитель министра регионального развития Илья Пономарев.
Что даст создание биржи стройматериалов?
Все плачутся, что у нас, к примеру, дорого строить дороги. А происходит вот что: как только появляется информация о строительстве какой-нибудь федеральной трассы, щебень во всех окрестных карьерах волшебным образом дорожает ровно на величину стоимости его доставки из других карьеров. То есть даже если его повезут за тридевять земель - все равно будет невыгодно. Поэтому у нас есть идея создать биржу, и по массовым материалам, которые идут в стройку большими объемами, ввести практику товарных фьючерсов. Проще говоря, мы даем гарантию закупки в определенных объемах и на определенные сроки, а взамен получаем фиксированную цену. Скажем, рыночная стоимость минус 10%. Думаю, на такое предложение отклики будут, потому что поставщикам важен гарантированный сбыт. Да и вообще, такая практика пойдет на пользу и стройке, и бизнесу. В Интернете действует портал, на котором крупные производители стройматериалов размещают предложения в виде безотзывных оферт. Будем его дорабатывать. Но для создания полноценной биржи нужна еще и нормативная база. В течение этого года постараемся ее подготовить.
В чем суть новой методики расчета стоимости квадратного метра жилья?
Будет две цифры. Одна будет использоваться для социальных выплат. Вторая - для строительства жилья. Объясню почему. В некоторых случаях нет смысла давать людям субсидию на покупку жилья на вторичном рынке, потому что оно сильно изношено. Лучше построить новый дом и поселить их туда. Но если деньги на строительство будут выделяться по существующей методике, средств может не хватить. Поэтому для строительства нужна другая методика расчета. Мы за два года провели большую работу, составили собственные ценовые модели по каждому виду объектов: жилой дом, школа, садик... В этих моделях учтены все удельные затраты на единицу мощности. Мы посчитали, сколько в этом объекте цемента, кирпича, арматуры, во что обходится работа строительной техники и самих строителей. Поэтому сейчас можем точно представить: сколько стоит конкретный объект, и, исходя из этого, выделять бюджетные деньги. Если использовать эту модель при подсчете стоимости строительства жилья, к примеру, в Москве, то на данный момент получается в районе 44 тысяч рублей. Максимум. Все остальное, что строители закладывают в стоимость метра, не связано с реальными затратами на строительство. Пока эта норма не утверждена. Но мы, по крайней мере, уже понимаем уровень рентабельности стройки. И в ответ на жалобы строителей, что едва сводят концы с концами, можем что-то предъявить.
Какова сейчас доходность строительной отрасли?
Росстат дает цифру в пять процентов.
А на самом деле?
На хороших проектах меньше 25-30 процентов ни у кого нет. Крупные подрядчики могут работать и за пять, но добирают прибыль за счет больших объемов. За голых пять процентов никто у нас пальцем не пошевелил бы. А вот европейцы, как ни странно, готовы. Вообще, я, конечно, не исключаю, что в некоторых случаях рентабельность строительства может быть даже нулевой. Но это не из-за высокой себестоимости. Кто-то взятку попросил, что-то потребовали за свои услуги сетевые компании...
Надбавка за коррупцию?
В том числе, но это не главная составляющая. Не стоит забывать об административных барьерах и обременениях, которые накладываются на бизнес. Причем чем территория более инвестиционно привлекательна, тем этих барьеров и обременений больше. Хотя должно быть наоборот. Взять, к примеру, плату за подключение, которую берут естественные монополии. Они же понимают, что фактически они не техусловия инвестору предоставляют, а право строить. И знают, что если они это право дадут, то он заработает, к примеру, миллион долларов. Поэтому не стесняются попросить хотя бы 100 тысяч на какую-нибудь трубу. И чем в более доходном месте инвестор будет пытаться дом возводить, тем больше с него будут выторговывать. Будут выжимать монополисты и все, кто "прислонился".
И что же делать?
Самый простой способ решить эту проблему - поставить муниципалитет, на уровне которого сосредоточено процентов 90 регулирования, на сторону инвестора. То есть сделать стройку выгодной для местного бюджета. Сейчас муниципалитет получает со стройки только налог на добавленную стоимость - это небольшие деньги и земельный налог, собираемость которого не дотягивает до 50%. Поэтому ему нет смысла помогать инвестору. Ему проще его "потрясти", чтобы не ходить с протянутой рукой к губернатору. А если бы был инвестконтракт, по которому, скажем, 10% квартир из этого дома муниципалитет смог бы получить для своих нужд (поселить там учителей, врачей на условиях социального найма), то и никаких барьеров не возникало бы.
Стоимость квадратного метра, которая используется для соцвыплат, будет рассчитываться по прежней методике?
Да. Я, кстати, не могу понять, почему этот норматив постоянно критикуют. Никто не обижается на индекс ММВБ и не звонит с просьбой срочно его повысить. Со стоимостью квадратного метра почему-то такое происходит. Между тем это производная от нескольких статистических показателей ситуации на рынке, с которыми мы, хоть тресни, ничего сделать не можем. Всего их четыре: стоимость квадратного метра на первичном и вторичном рынках, бухгалтерская отчетность строительных организаций и данные объединенной дирекции - у нас есть филиальная сеть по регионам. Вот из этих данных, умноженных на понижающий региональный коэффициент, и складывается конечный показатель, который предназначен для определения объемов субсидий для решения жилищной проблемы, которые государство предоставляет некоторым категориям граждан. Иногда какие-то меры регулятивного характера принимаются, когда происходит слишком большой рост в течение какого-то времени. Мы его не фиксируем, так как не исключено, что он имеет конъюнктурную природу. Но этот норматив никогда не будет соответствовать стоимости жилья в столице региона. При всем уважении к нуждающимся - не обязательно покупать квартиру на центральной площади в столице области или края. Требование к эффективности расходования бюджетных средств пока никто не отменял.
Как в нашей стране обстоит дело с качеством строительства?
По-разному. Во имя свободы бизнеса мы убрали строительный надзор за небольшими зданиями, рассчитывая, что бизнес будет ответственным. А он теперь строит объекты, где нет, к примеру, пандусов для инвалидов, не соблюдены пожарные нормы. К сожалению, бизнес ответственный ровно до тех пор, пока это не касается заработка. Но если попробовать сейчас вернуть надзор, будет масса критики. Проблема в том, что мы проводим оценку регулирующего воздействия разных законодательных норм среди бизнеса, а среди населения не проводим, хотя именно оно является конечным потребителем. Вот недавно нам дали отрицательную оценку регулирующего воздействия на строительные нормы и правила (СНиПы), касающиеся защиты от терроризма. Бизнес не поддержал, поскольку с его стороны предусмотрена ответственность. А если спросить граждан, то большинство, уверен, согласится с тем, что бизнес должен отвечать за безопасность своих объектов.
И как вы предлагаете выходить из такой ситуации?
Планируем провести реструктуризацию управления рисками в стройке. Хотим, чтобы бизнес контролировал бизнес. В случае любого дефекта, связанного со зданием, отвечать будет владелец. В этом случае вменяемый собственник проведет техаудит перед покупкой, чтобы снять с себя ответственность. И здесь не обойтись без страхового сообщества. Страховщик и аудит проведет, и объект застрахует. Если здание качественное, хорошо спроектированное и нормально содержалось, страховой платеж не превысит 0,2% от балансовой стоимости. Если "мутненькое" - может быть и 2%, и 5%. Для собственника это будет стимул - содержать здание в полном порядке. А для рынка - инструмент избавления от некачественных и, по сути, опасных объектов.
Пономарев Илья Вадимович родился 21 сентября 1974 года в г. Магнитогорске Челябинской области.
В 1997 году окончил Уральскую государственную архитектурно-художественную академию, г. Екатеринбург, по специальности архитектор. Имеет ученую степень - кандидат архитектуры.
Трудовой путь начал в 1989 году техником ИЧП Творческая мастерская "Ионик", г. Челябинск, затем, после получения высшего образования, стал директором рекламного агентства "Тема" в Екатеринбурге. С 2000 по 2006 год трудился директором НП "Уральский институт урбанистики", г. Челябинск. 2001-2006 - заместитель директора по науке челябинской компании "Талион" (по совместительству). 2006-2009 - начальник управления архитектуры и градостроительства администрации г. Магнитогорска Челябинской области. В июне 2009 года возглавил Департамент архитектуры, строительства и градостроительной политики Министерства регионального развития Российской Федерации. 15 августа 2011 г. - назначен заместителем министра регионального развития России.
Владимир Путин, председатель правительства РФ:
- Обеспеченность граждан России жильем с советского времени выросла на 40% - до 22 м2 на человека. Доля коммуналок упала в четыре раза... Но этого недостаточно... Что мы предполагаем делать?.. Снижать стоимость строительства, и не за счет заработной платы и охраны труда рабочих, а за счет снижения цен на строительные материалы, прекращения раздувания цен из-за коррупционной нагрузки на строительный бизнес. Он сегодня буквально тонет в согласованиях. Наверное, две трети усилий и затрат специалистов строительных фирм приходятся на прохождение разнообразно выстроенных бюрократических барьеров, а не на организацию производства.
По данным Росстата, в 2011 году было введено в строй 62,3 млн кв. м жилья, что на 6,6% больше, чем в 2010 году. Всего было построено 788,2 тысячи квартир
В 2012 году в России, по замыслам минрегионразвития, должно быть введено в эксплуатацию не менее 67 млн кв. м жилья. Чтобы достичь запланированных на этот год показателей, нужно увеличить объем ввода жилья на 7,5%
Согласно федеральной целевой программой "Жилище", темпы ввода жилья в стране должны наращиваться ежегодно. За три года в минрегионе планируют объемы ввода жилья увеличить в 1,5 раза - до 90 млн кв. м. Это на 44,4% больше уровня 2011 года.
В 2013 году в России предстоит построить 71 млн кв. м, в 2014-м - 79 млн,
в 2015-м - 90 млн,
в 2016-м - 101 млн,
в 2017-м - 110 млн,
в 2018-м - 120 млн,
в 2019-м - 131 млн,
в 2020-м - 145 млн