Арендатор офиса внезапно съехал, найти его не получается. Можно ли снять обременение с объекта аренды в одностороннем порядке, по инициативе арендодателя? На вопрос отвечают эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Руслан Габбасов и Алексей Александров.
Несколько лет назад наша организация, сдававшая ряд площадей в торгово-офисном центре, заключила годичный договор аренды с одной фирмой. В ЕГРП были внесены соответствующие записи об обременении помещений. По истечении срока договора арендатор освободил все занятые комнаты без предварительного уведомления. Установить с ним контакт до сих пор не представляется возможным, на текущий момент эта компания зарегистрированной в ЕГРЮЛ вообще не значится. Акт сдачи-приемки помещений по окончании аренды не подписан. Возможно ли снять зарегистрированное в ЕГРП обременение на основании заявления бывшего арендодателя, без предоставления в регистрирующий орган акта приема-передачи помещения и соглашения о расторжении договора аренды?
Вне зависимости от того, подписан ли сторонами договора аренды документ, подтверждающий факт возврата арендованного имущества арендодателю, запись о прекращении обременения на объект аренды в данном случае может быть внесена в государственный реестр на основании заявления любой из сторон договора. Подписывать дополнительное соглашение о расторжении договора в данном случае также не требуется.
|
|
| Александров Алексей |
Обоснование вывода. Согласно ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии со ст. 1, п. 1 ст. 4, п. 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ аренда является обременением прав на недвижимое имущество; государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В рассматриваемой ситуации срок действия договора аренды помещений истек, поэтому зарегистрированный договор аренды утратил силу (ст. 425, п. 1 ст. 610 ГК РФ). Соответственно, возникают и основания для внесения в ЕГРП записи о прекращении обременения на объект аренды, так как договор аренды, из которого возникло данное обременение, прекратил свое действие. Дополнительно подписывать соглашение о расторжении договора (ст. 450 ГК РФ) в этом случае не требуется.
Записи о прекращении аренды вносятся в ЕГРП в соответствии с Правилами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, и Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (далее - Инструкция), утвержденной приказом Минюста РФ от 06.08.2004 N 135. Согласно п. 22 и п. 23 Инструкции государственная регистрация прекращения договора аренды (погашение регистрационных записей) проводится на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Перечень оснований для государственной регистрации установлен п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ. К таким основаниям, в частности, относятся договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Так как в рассматриваемом случае договор аренды помещений, заключенный на определенный срок, прекратился в связи с истечением срока его действия, основанием для погашения регистрационной записи об аренде недвижимого имущества в силу ст. 425 ГК РФ, п. 1 ст. 610 ГК РФ, ст. 26 Закона N 122-ФЗ будет являться заявление одной из сторон договора аренды (например, арендодателя), указывающее на истечение срока действия данного договора. Сказанное подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, постановление ФАС Поволжского округа от 31.01.2007 N А49-3536/2006-127а/11, определение ВАС РФ от 07.06.2007 N 5848/07). Отсутствие передаточного документа, подтверждающего факт возврата арендатором арендодателю арендованного имущества, не является препятствием для государственной регистрации прекращения обременения на недвижимое имущество (смотрите, например, постановление ФАС Поволжского округа от 17.06.2009 N А55-18030/2008).
В аналогичном порядке в ЕГРП вносятся записи о прекращении обременения на объект аренды и в том случае, когда после истечения срока действия договора аренды недвижимого имущества арендные отношения между сторонами фактически продолжаются при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В такой ситуации согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом ранее действовавший договор аренды прекращается в связи с истечением его срока (что является основанием для внесения в ЕГРП записи о прекращении обременения на объект аренды), а отношения между сторонами регулируются новым договором, возобновленным на неопределенный срок и не нуждающимся в государственной регистрации (смотрите, например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.05.2005 N Ф04-3237/2005(11627-А67-39), п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.