Одним из наиболее острых вопросов является порядок и законность установки автоматических шлагбаумов во дворах жилых домов. Жалобы поступают как от граждан - жильцов жилых домов, так и от организаций.
К примеру, жильцы дома по адресу ул. Земляной Вал жалуются на организацию, которая, являясь арендатором нежилых помещений в этом доме, со стороны переулка Обуха установила автоматический шлагбаум, тем самым ограничив свободный доступ для прохода на придомовую территорию. В свою очередь в арке этого дома со стороны уже жильцы оборудовали автоматический шлагбаум, препятствующий свободному въезду автотранспорта. И в первом и во втором случаях мы сталкиваемся с нарушением, т.к. использовать земельный участок, не имея на то законных оснований, запрещено. Статья 6.5 КоАП г. Москвы предусматривает административную ответственность за нарушения подобного рода и квалифицирует как самовольное ограничение доступа на земли общего пользования.
Законодательством не предусмотрена возможность установки подобных устройств (столбиков, шлагбаумов) на придомовой территории, которая не оформлена в установленном законом порядке. Надлежащим образом оформленное право на землю позволяет жильцам дома эффективно защищать свои права на придомовую территорию и элементы благоустройства: не допускать использования этой территории посторонними лицами для парковки автомобильного транспорта, организации торговли и т.п.
Порядок оформления права долевой собственности на придомовой земельный участок определен ст. 16 закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
Земельный участок может выступать в качестве объекта правового регулирования лишь после определения в установленном порядке его границ (ст. 11.1 ЗК РФ), то есть осуществления процедуры его формирования и кадастрового учета (в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). Поэтому законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка.
Порядок оформления права собственности на земельный участок зависит от момента его формирования. Если участок был сформирован до введения в действие ЖК РФ (1 марта 2005 года), проблем с оформлением права на него не возникает: участок переходит в долевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома. По-иному вопрос решается, если к моменту оформления прав на помещения участок не был сформирован и не прошел кадастровый учет. Чтобы узаконить права собственников на такой участок, необходимо провести их общее собрание и определить уполномоченное лицо, которое может от имени всех собственников обратиться в компетентный госорган по вопросу формирования земельного участка.
До тех пор, пока на придомовой участок права не оформлены, территория является землей общего пользования и доступ на нее должен быть свободен.