Одной из ключевых задач, поставленных государством, является стимулирование строительства жилья. На данный момент в планах стоит увеличение ввода в эксплуатацию до 90 млн кв. метров ежегодно.
Чтобы способствовать претворению этих планов в жизнь, сейчас минрегион и Агентство стратегических инициатив активно разрабатывают предложения по упрощению выдачи разрешений на строительство и корректировке существующих стандартов по техрегламентам - введению еврокодов. Это действительно фундаментальные вопросы, но позволят ли они увеличить ежегодный ввод квадратных метров жилья в полтора-два раза?
Сегодня развиваются территории только внутри или в радиусе2-3 км от мегаполисов. Такое развитие приводит к уплотнению этих городов, что, в общем-то, является ошибкой. Это сказывается и на возрастающей транспортной нагрузке, и на качестве инженерной инфраструктуры. Плюс ко всему число площадок для жилой застройки в радиусе до 3 км уже ограничено. И очень сложно предположить, что какой-либо крупный застройщик или домостроительный комбинат в течение ближайших лет сможет увеличить объемы строительства в полтора или даже в два раза. Поэтому упрощение получения разрешительной документации и введение еврокодов не смогут в полной мере решить поставленную задачу.
Для того чтобы обеспечить строительный бум, существуют три основных точки роста. Во-первых, это развитие существующих городов. Например, в Подмосковье приблизительно половина из вводимых малоэтажных домов - это частная застройка, а в масштабах всей страны получается, что ежегодно в России строится 15-20 млн кв. м такого жилья. Совсем недавно для частников упростили процедуру регистрации, поэтому можно ожидать ежегодного роста этого сегмента на 15%.
Во-вторых, необходимо создание новых городов - это путь, по которому уже идет весь мир. Например, в Китае закладка городов происходит практически каждый месяц и в год строится до 20 новых городов. В России же с момента распада СССР не появилось ни одного нового города-спутника и до сих пор ведется освоение тех городов, которые начали застраиваться еще в 60-е годы прошлого века. Еще один немаловажный фактор в пользу такого пути - развитие территории РФ за счет новых, экономически полноценных городов.
Строительство городов-спутников поможет увеличить долю малоэтажного жилья и снизить цену квадратного метра. Сегодня малоэтажная застройка на близлежащих к мегаполисам территориях слишком затратная для девелоперов из-за стоимости земли, и они предпочитают возводить объекты до 20 этажей из-за их рентабельности. При этом создание благоприятных условий для освоения удаленных земель и относительно низкая себестоимость строительства позволят установить цену за квадратный метр на уровне 40 тыс. рублей в многоквартирных домах малой этажности.
Помимо привлекательной стоимости и щадящей застройки города-спутники могут стать абсолютно автономными и позволят обитателям жить полноценной жизнью, не выезжая за их пределы. Помимо жилых массивов в них должны быть зоны деловой активности - индустриальные парки (там будут располагаться промышленные или сельскохозяйственные производства - в зависимости от климата в регионе) и вся необходимая инженерно-транспортная и социальная инфраструктура, т.е. у жителей не будет необходимости ездить на работу в Москву, Санкт-Петербург или Екатеринбург. При этом индустриальный парк должен обеспечивать 50% трудоспособного населения города работой, еще часть людей будет занята в социальной сфере, и лишь небольшой процент людей будут ездить на заработки в крупные города.
Для экономической целесообразности в новых городах должно жить не менее 20 тыс. жителей (500 га жилой застройки). При меньшем числе неэффективно подводить сети и строить питающие центры. Плотность застройки должна быть не более 5 тыс. кв. м на один гектар, поэтому нет необходимости строить жилые объекты выше трех этажей. Эти показатели будут еще и ограничителями для возможного появления дорогого жилья.
Создание городов-спутников, по моему мнению, абсолютно реально. Однако для развития масштабного строительства таких городов необходимо решить сразу несколько проблем.
Во-первых, для их реализации жизненно важно государственно-частное партнерство. Развитие социальной и транспортной инфраструктуры на удаленных территориях слишком накладно для девелоперов, поэтому компенсация затрат на ее строительство со стороны государства сможет выровнять экономику проекта.
Помимо этого нужны госгарантии по кредитам и компенсация процентной ставки для площадочной и инженерной инфраструктуры для подрядчиков, чтобы газовые, электрические, водопроводные компании могли получать госгарантии при условии развития этих новых территорий. Это позволит в том числе развивать рыночную конкуренцию среди них.
В-третьих, для привлечения предприятий на индустриальные парки стоит распространить статус особых экономических зон (ОЭЗ) и полностью снять с них налогообложение. Этот шаг не скажется отрицательно на государственном бюджете, при этом поможет создать благоприятный экономический климат в регионах. При этом нет опасности массовой миграции производства в ОЭЗ, ведь затраты на перенос крупного предприятия вряд ли можно окупить даже за пять лет.
Третьей точкой роста, которая позволит выйти на 90 миллионов квадратных метров, является арендное жилье. Чтобы этот сегмент начал развиваться на рынке и стал интересен бизнесу, надо отменить все налоги по нему и компенсировать до 30 процентов расходов на строительство. Сегодня окупаемость проектов составляет 20 лет, поэтому девелоперы не стремятся их строить.
При этом нужно законодательно внести понятие "арендное жилье" и ограничить сдачу в эксплуатацию, чтобы такие проекты сдавались в эксплуатацию, регистрировались в собственность и продавались только как целый дом, а не поквартирно. Это наложит ограничение на распоряжение объектом недвижимости и исключит возможность его перепродажи. Для эффективного управления может быть создан фонд арендного жилья на примере фонда ЖКХ (подробнее о перспективах развития рынка арендного жилья читайте на стр. 12).
Таким образом, упрощение согласования разрешительной документации и введение еврокодов в техрегламенты - это фундаментальные приоритеты для развития строительства жилья. Однако прежняя массовая застройка городов выжимает из них все соки, но не дает позитивного экономического эффекта.
Качественный строительный бум можно обеспечить только за счет четкой стратегии развития существующих территорий, строительства новых городов и арендного жилья. Эти точки роста позволят достигнуть цифры в 90 миллионов квадратных метров ежегодно уже к 2014 году и снизить стоимость квадратного метра до 40 тысяч рублей.
Роман Тимохин, генеральный директор MR Group