Открытое обращение в Госдуму и Фонд содействия реформированию ЖКХ подготовил центр поддержки территориального общественного самоуправления Екатеринбурга. Поводом послужили дебаты, развернувшиеся вокруг законопроекта о региональных фондах капремонта многоквартирных домов.
Ремонт в складчину
Согласно этому документу всех владельцев квартир обяжут делать ежемесячные взносы на капремонт. Для этого управляющие компании (УК) должны предусмотреть в квитанциях отдельную строку. Деньги поступят в региональные накопительные фонды, которые займутся финансированием работ. В каждом городе размер оплаты будет свой, но в пределах вилки, установленной на уровне региона.
В Фонде содействия реформированию ЖКХ признают, что меры - из разряда непопулярных. Тем не менее это единственный способ решить проблему. По словам заместителя директора госкорпорации Ольги Сердюк, в Жилищном кодексе указано, что собственники помещений в многоквартирных домах должны финансировать капремонт общего имущества, однако механизмов, которые реально обязывают их это делать, нет. В результате кто-то платит, кто-то нет. За четыре года удалось привести в порядок 134,4 тысячи домов, но более половины жилфонда, где обитают 48 миллионов человек, по-прежнему нуждается в ремонте. Так, в Свердловской области около 57 процентов жилых зданий имеют степень износа свыше 30 процентов. Чтобы их привести в нормальное состояние, требуется порядка 300 миллиардов рублей, фактическое же финансирование в 2012 году составит чуть больше миллиарда, из них 665 миллионов поступят из федерального фонда.
Срок его работы согласно законопроекту планируется продлить до конца 2015 года, однако уже с 2013-го средства будут направляться исключительно на снос аварийного жилья. Значит, деньги на капремонт субъектам РФ придется изыскивать самостоятельно. Наиболее очевидный источник - кошельки владельцев квартир.
Общий котел под вопросом
Пока собственники вкладывают в капремонт не более пяти процентов от сметы. В 500 городах России этот платеж представлен отдельной строкой в квитанции, причем он взимается даже с жильцов новостроек. В Столице Урала подобная практика существует с 2004 года. На данный момент ставка составляет 4,88 рубля за метр общей площади. Таким образом, платеж за стандартную однокомнатную квартиру достигает 170 рублей в месяц, двухкомнатную - 229, трехкомнатную - 366. За год 16-этажка на 128 квартир может собрать от 300 до 400 тысяч рублей. Эти средства через управляющие организации направляются на капремонт домов, включенных в соответствующую муниципальную программу. Фактически получается, что жильцы более новых зданий субсидируют обитателей старых. Те, в свою очередь, обязаны отчислять взносы даже после проведения капремонта в их домах. Разумеется, недовольны обе стороны.
Как станут распределяться средства после образования региональных фондов, еще не ясно. Обсуждается два варианта. В первом случае деньги предлагается складывать на общий счет, как сейчас, с той лишь разницей, что решать, на что их потратить, будет специализированная структура. Второй вариант подразумевает создание индивидуальных счетов на каждую многоэтажку.
- Мы категорически против "общего котла". Это не позволит гражданам контролировать целевое расходование средств, значит, не исключены злоупотребления, - подчеркивает Александра Рудных, представитель советов домов Екатеринбурга, которая и принесла в уральский филиал "Российской газеты" предложения инициативной группы.
С ее точки зрения, единый фонд логично создавать только для ремонта аварийного и ветхого жилья. А на остальные дома лучше открыть целевые счета в муниципальных банках.
Средства, перечисляемые туда собственниками квартир, должны быть подконтрольны советам домов, то есть самим жильцам. Только такой подход позволит наладить надежное финансирование капремонта и привлечь банковские кредиты в случае, если накопленных средств не хватит.
Существующая схема, когда деньги поступают на счета УК, а дальше распределяются перекрестным методом, общественников не устраивает своей непрозрачностью. По словам Александры Рудных, большинство управляющих организаций свои функции выполняет формально. Так, согласно ФЗ № 261 об энергосбережении в каждом многоквартирном доме должен быть ответственный за состояние технических конструкций. По бумагам кое-где они существуют, но какой работой занимаются, никто сказать не может. Если же граждане пытаются задавать в УК вопросы о ремонте, то обычно слышат в ответ, что денег на счете недостаточно.
Кстати, подомовую схему сбора платежей пытаются внедрить в Челябинске.
- "Общий котел" себя не оправдал. Региональные фонды начнут создаваться только в 2013 году, дома же требуют ремонта уже сегодня. Поэтому на уровне города в качестве эксперимента создается своя накопительная система. Ее запуск запланирован на 1 июля. Плата будет взиматься с собственников квартир (по ставке 5,2 рубля за метр) и аккумулироваться на специальных счетах, которые администрация Челябинска откроет на каждый дом. Никто, кроме жильцов, этими средствами распорядиться не сможет. Неприватизированные квартиры останутся на попечении муниципалитета, - комментирует Вадим Борисов, начальник управления ЖКХ Челябинска.
Речь идет не о долгосрочном накоплении, подчеркивает он. Например, УК видит, что требуется замена нескольких стояков или труб в подвале. Среднестатистический дом может скопить необходимую сумму за полгода. Дальше необходимо созвать общее собрание собственников, определить на нем подрядчиков, утвердить смету и направить в администрацию города заявление. Деньги тут же будут перечислены. Проблему дорогостоящих ремонтов, на взгляд чиновника, можно решить только путем привлечения кредитов, но банки проникнутся доверием к новой системе не раньше, чем через пару лет - при условии ее стабильной работы.
Насколько это реально, покажет время. По словам сотрудников одной из екатеринбургских УК, смета на капремонт обычной 80-квартирной пятиэтажки примерно такая: обновление систем холодного и горячего водоснабжения - 30 тысяч рублей с одной квартиры, замена шиферной крыши - 800-1000 рублей за квадратный метр жилых помещений, ремонт мягкой кровли - 900-1100 рублей, модернизация нижнего розлива отопления - 900-1100 рублей. Итого на каждую квартиру выходит по 45-50 тысяч. То есть, чтобы накопить на ремонт самим, жильцам потребуется как минимум 20-30 лет.
Управдом с дипломом
Общественники уверены, что реально на ремонт идет не более 15-20 процентов средств населения, а остальное просто присваивается чиновниками и УК. Именно поэтому они предлагают наделить советы домов особыми полномочиями по контролю за расходованием средств граждан. А чтобы к этим структурам относились не как к назойливым мухам, а как к полноправным партнерам, ввести обязательную регистрацию уставов советов домов в Минюсте.
- Несправедливо, что общественные организации могут иметь статус юрлица, защищать интересы своих членов в органах власти и в суде, а советы домов - нет, хотя они объединяют сотни людей, не только собственников квартир, но и проживающих с ними членов семей. Отсутствие правового статуса не способствует гражданской инициативе: сегодня в Екатеринбурге на 10 тысяч многоквартирных зданий едва наберется 200 советов домов, - говорит Александра Рудных.
Эффективность совета дома зависит, разумеется, не только от правового статуса, но и от компетентности его состава. Повысить ее можно путем систематического просвещения. Два года назад "Единая Россия" запустила проект "Управдом", который был призван ликвидировать пробелы в правосознании жильцов, однако свердловчане особых результатов не увидели.
- Хорошую идею заболтали, к сожалению. Вместо программного обучения - либо собрания, на которые приходят пенсионеры, чтобы "выпустить пар", либо образцово-показательные сюжеты по ТВ, где слушатели внимают прописным истинам из уст чиновников, - возмущается Рудных.
По ее мнению, систему повышения квалификации собственников жилья необходимо утвердить нормативными документами. В идеале в каждом доме должен быть квалифицированный председатель совета. Самое сложное - найти инвестора, готового вложиться в организацию таких курсов, хотя в Екатеринбурге уже разработана 70-часовая программа, включающая в себя правовой, экономический, социально-психологический, технический и организационный блоки. УК выделять на это средства чаще отказываются, реже "делают одолжение" - пока удалось подготовить только две группы.
Интересно, что в других городах намного активнее поддерживают подобные общественные инициативы. В Перми, например, обучение управдомов оплачивает Ассоциация собственников жилья, в Архангельске даже открыли специальное отделение в вузе, финансируется оно за счет муниципального бюджета и отчислений УК. Курс длится 1,5 года. По его окончании слушатели трудоустраиваются в штат управляющих компаний управдомами.
Евгений Болотин, заместитель председателя Уральского банковского союза:
- Банковское кредитование капремонта теоретически возможно, хотя здесь, скорее всего, будут проблемы с залоговым обеспечением. Однако главным препятствием является не это, а характер жилфонда. В СССР дома строились в расчете на соцнайм. Теперь эти квартиры частные - у дома может быть 100 или 500 собственников с разной степенью достатка, и платить за капремонт далеко не все в состоянии. Только разработка проекта стоит около миллиона рублей, а сам ремонт - десятки миллионов. Вот если бы у нас вовремя появились доходные дома с одним собственником, как на Западе, то идея кредитного, да и вообще частного, финансирования капремонта была бы не такой фантастической.
Пилотный проект создания регионального фонда капремонта реализован в Татарстане. За четыре месяца удалось аккумулировать более 500 миллионов рублей. В Уфе с 2006 года существует единый муниципальный фонд капремонта. В 2006-2007 годах работы осуществлялись исключительно на его средства, было собрано 840 миллионов рублей. В 2012-м планируется привлечь около 60 миллионов - это 7,7 процента от общего объема финансирования городской программы капремонта.