Наконец-то до Урала дошел столичный тренд: сразу пять строительных компаний Екатеринбурга заявили, что готовы вывести на рынок новый формат недвижимости - апартаментные комплексы. В Москве такое жилье занимает до десяти процентов рынка.
Один из проанонсированных объектов введен в строй и практически распродан, несмотря на то, что находится далеко от центра города, в микрорайоне Эльмаш. Изначально он задумывался как гостиница. Второе здание, на улице Гражданской, - в стадии перевода из нежилого в жилое. В основном квартиры приобретают для постоянного проживания, но есть и факты выкупа целыми этажами - с целью последующей сдачи в аренду.
По мнению экспертов, к внедрению новинки компании подтолкнул переизбыток коммерческой недвижимости. Участки, на которых возводят апартаменты, когда-то приобретались под строительство бизнес-центров и отелей, а те ажиотажным спросом уже не пользуются, поэтому застройщики вынуждены менять формат проектов. При этом у земли вид целевого использования остается прежним, значит, расходы не увеличиваются.
С одной стороны, апартаментные комплексы - довольно привлекательный способ решить жилищную проблему: квадратный метр в таких домах стоит на 8-10 тысяч рублей дешевле, чем в обычных новостройках. Однако мало кто из потребителей представляет себе минусы подобных квартир, а их более чем достаточно.
Самый существенный, по мнению заместителя генерального директора центра недвижимости Павла Маслихина, - это правовой статус, который не позволяет собственникам оформить постоянную регистрацию. Кроме того, к апартаментам неприменимы нормативные документы, вытекающие из Жилищного кодекса, значит, проживающим в таких домах нельзя создать ТСЖ, получить налоговый вычет на покупку недвижимости или оформить льготу на оплату коммунальных услуг. Наконец, ликвидность подобных объектов с точки зрения дальнейшей перепродажи значительно ниже, чем у традиционных квартир.
Именно поэтому большинство уральских застройщиков предпочитает не рисковать и ждут, не выйдет ли первый блин комом.
- Пока это очень рискованный вид вложения, - считает коммерческий директор строительной компании Руслан Музафаров. - Нагрузка на будущих собственников может быть серьезной и плохо прогнозируемой. В частности, налог на землю придется платить по ставкам нежилых объектов, стоимость электроэнергии - почти в два раза выше.
Продажа в розницу тоже не добавляет плюсов.
- Если завтра ваш сосед откроет у себя в апартаментах турфирму (законом это не запрещено) и к нему потянутся посетители, что получится? Не офисное здание и не жилой дом, а винегрет. При этом, чтобы перевести нежилой объект в категорию жилых, необходимо согласие всех собственников комплекса, - рассуждает Рустем Галеев, исполнительный директор Уральской палаты недвижимости.
Директор агентства недвижимости Александр Матофаев, напротив, считает апартаменты перспективным продуктом. Как с точки зрения потребителей, так и с точки зрения бизнеса: плотность застройки другая, следовательно, маржа выше. Все опасения, на его взгляд, объясняются только новизной этого типа недвижимости для местного рынка.
- Маркетинговые исследования показали, что в столице Урала очень востребована ниша служебного жилья и квартир, сдаваемых в аренду посуточно. Апартаменты могут стать достойной альтернативой, поскольку подразумевают наличие дополнительных сервисов. Покупатели - люди с нормальным достатком, зачастую - молодые семьи, которые не стремятся привязать себя навечно к тому или иному месту. Жилье в апартаментном комплексе экономкласса они приобретают на 10-15 лет с перспективой дальнейшего расширения либо переезда, - подчеркивает эксперт.
Аналитики осторожны в оценках, но все же прогнозируют рост спроса и предложения в этом сегменте в течение ближайших трех лет. В отличие от сегмента доходных домов переговоры, которые по этому вопросу ведет Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования, так и не увенчались успехом. Застройщики готовы подключаться к программе только при условии бесплатного предоставления земли с готовой инженерной инфраструктурой, а также при отсутствии обременения в виде ветхих домов, которые придется расселять.