На вопросы "РГ" отвечает генеральный директор Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства Александр Браверман, который вместе с законодателями продвигал эту идею.
Александр Арнольдович, напомните, как работает "голландский" аукцион?
Александр Браверман: В отличие от традиционного "английского" земельного аукциона торги по "голландской системе" ведутся не на повышение стоимости земельного участка или права его аренды, а на понижение цены продажи квадратного метра жилья, которое будет построено застройщиком, выигравшим аукцион.
В данном случае земельный участок Фонда предоставляется застройщику для строительства жилья экономкласса бесплатно. И нам важно, чтобы жилье, построенное на этом участке, было продано по минимальной цене за квадратный метр. Начальная цена аукциона определяется равной рыночной стоимости квадратного метра жилья, устанавливаемой министерством регионального развития ежеквартально для каждого региона.
Как вы считаете, насколько "голландские" аукционы будут востребованы?
Александр Браверман: У нас уже есть понимание тех категорий граждан, которые смогут воспользоваться правом приобрести жилье экономического класса, построенное в результате "голландского" аукциона. Окончательное определение категорий граждан произойдет после принятия правительством соответствующего постановления. Врачи, учителя, ученые, другие бюджетники - те, кто сегодня не может купить жилье на абсолютно рыночных условиях. Им надо помогать. У нас для этого есть два механизма.
Первый - жилищно-строительные кооперативы, которым Фондом бесплатно передается земля, оказывается содействие в обеспечении инженерной инфраструктурой переданного Фондом земельного участка, бесплатно передается право использования проектов жилых домов. Это снижает стоимость проекта жилищного строительства на 25-30%. Второй механизм - "голландские" аукционы.
Эти механизмы распространяются на определенные категории граждан.
Какая доля участков может проходить по "голландским" аукционам?
Александр Браверман: Это покажет практика. Фонд будет инициировать такие аукционы. Но многое будет зависеть от активности регионов, которые должны направлять соответствующие ходатайства в Фонд.
Что касается кооперативов, здесь все зависит от активности федеральных организаций и регионов, если кооператив организуется из числа работников организаций, находящихся в ведении региона или муниципалитета. В этом смысле есть лидеры. Например, Первый Московский государственный медицинский университет имени Сеченова, Онкологический институт имени П.А. Герцена, Центральный научно-исследовательский институт стоматологии. Их руководители действительно очень хотят организовать строительство жилья для сотрудников. Мы будем содействовать этому в первую очередь.
Когда могут состояться первые "голландские" аукционы?
Александр Браверман: Если у президента не будет никаких возражений, и он подпишет этот закон, то он начнет реально работать с начала осени. Я думаю, что мы вместе с нашими наиболее активными регионами-партнерами (Чебоксары, Киров, Курск, Тюмень, Челябинск, Владивосток, Московская область, Москва с учетом текущей специфики), сможем в этом году начать рассмотрение ходатайств и впоследствии провести первые "голландские" аукционы.
В прошлом году были приняты поправки в законодательство, согласно которым многодетные семьи могут бесплатно получать землю, в том числе под жилищное строительство, с помощью Фонда. Но, говорят, что народ пока не побежал толпами за этой землей. В чем дело?
Александр Браверман: Действительно, Правительственной комиссией по развитию жилищного строительства субъектам РФ переданы права по управлению и распоряжению около 1,5 тысячи га федеральной земли, которые позволят обеспечить жильем более 7 тысяч семей. Сейчас мы будем инициировать поправки в законодательство, которые бы побуждали, если хотите, понуждали субъекты РФ передавать семьям участки, уже обеспеченные инфраструктурой. Потому что, когда многодетных семей "высаживают" в чистое поле, то это кроме как издевательством не назовешь.
Недавно вы заявили, что Фонд выполнил свою первоначальную задачу и поэтому вы приняли новую стратегию деятельности. Так что же достигнуто и что это за новая стратегия?
Александр Браверман: На сегодняшний день Правительственной комиссией по развитию жилищного строительства было принято решение о вовлечении из федеральной собственности в оборот 488 участков в 65 субъектах страны общей площадью около 16,4 тысячи гектаров. Из них 310 земельных участков переданы в собственность Фонда РЖС.
Причем замечу, что из общего объема вовлеченных земельных участков 35 процентов (по площади) были переданы комиссией для управления и распоряжения субъектам РФ (для последующего жилищного строительства, размещения бизнес-инкубаторов, промпарков, технопарков, объектов инфраструктуры) а 65 процентов - Фонду. Если мы говорим о реализуемых проектах на земельных участках Фонда, то на аукционах отдано под жилищное строительство 110 участков, 23 - под производство строительных материалов, 27 - под иное развитие территорий, то есть под такое развитие, которое позволяет создать дополнительные рабочие места и повысить налогооблагаемую базу. Это логистические и торговые центры, спортивные комплексы и т.д. При этом у нас чрезвычайно высокие требования с точки зрения энергоэффективности и экологической чистоты как к самим объектам, так и к выпускаемой ими продукции.
То есть кирпичные заводы не будут пылить?
Александр Браверман: Не будут.
Где же вы видели такие заводы?
Александр Браверман: В Германии, других европейских странах. И мы хотим поддержать практику строительства подобных заводов у нас в России. Поставщики с удовольствием конкурируют за то, чтобы в размещаемых на наших участках производственных объектах ставить различные современные технологические линии. Это и пеногазобетон, такой завод возводится в рамках Искитимского промышленного кластера в Новосибирской области, каркасно-панельное домостроение, монолитное домостроение с использованием элементов несъемной опалубки.
Вы как-то говорили, что средний период комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства в стране - 5,2 года, а у вас - 2,7 года. Вы живете в другом государстве? Почему другие участники рынка не могут работать в таком же темпе?
Александр Браверман: Позволю себе процитировать слова Владимира Владимировича Путина после посещения Истры, где на земельном участке Фонда строится микрорайон малоэтажного жилья экономкласса: "Нужно по всей стране делать так, и побольше". Мы стараемся создать другое качество жизни.
Да, освоение земельных участков Фонда до ввода жилых домов первой очереди комплексной жилой застройки занимает 2,7 года, включая время для подготовки земельного участка к аукциону.
Мы с самого начала скоординировали действия всех участников процесса: органов власти, естественных монополий, застройщика. Это было основной идеей еще Комиссии по развитию рынка доступного жилья при Совете при президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов, до создания Фонда.
У Фонда есть соглашения о взаимодействии с 83 субъектами РФ, инфраструктурными компаниями, банками, институтами развития.
Застройщику мы предоставляем земельный ресурс, содействие в инфраструктурировании, возможность использовать проектную документацию жилых домов из библиотеки типовых проектов Фонда, а также оказываем содействие в получении кредита по разумной ставке. Кроме того, в разгар кризиса Фонд в соответствии с законом, регламентирующим деятельность Фонда, давал застройщикам гарантии выкупа нереализованного ими на рынке жилья экономкласса (до 35% - в малоэтажной застройке, до 25% - в многоэтажной застройке). Эти гарантии мы оставили и сейчас, но они носят скорее не сбытовой, а кредитный (обеспечительный) характер.
Это как?
Александр Браверман: Застройщик предоставляет банку гарантию Фонда на выкуп нереализованного жилья экономического класса, которая обеспечивает возврат заемных средств по завершении строительства. И с учетом всех требований банка получает кредит. Мы под свою гарантию выкупа резервируем деньги. Но реально сейчас все построенное жилье уходит в рынок.
Не менее важно и другое. Органы власти выполняют функции по обеспечению создания инженерной, дорожной и социальной инфраструктуры. Муниципалитеты быстро утверждают надлежащим образом разработанные застройщиком проекты планировки без дополнительных затрат. Вот эта координация и дала результат. Никаких чудес.
А регионы без вас могут в таком быстром и четком движении работать?
Александр Браверман: Поначалу срок подготовки участка к аукциону и передачи застройщику у нас и у региональных властей отличался в восемь раз. Когда законодатель проанализировал практику, он счел возможным сжать этот срок для регионов с трех лет до одного года. После этого разрыв стал менее драматичным.
В продолжение - указом президента РФ от 7 мая 2012 года N 600 предусматривается разработка единого порядка взаимодействия всех участников реализации проектов жилищного строительства, этот порядок взаимодействия будет жестким, если хотите, управленческим и административным путем тиражироваться. Иначе все это останется в масштабах Фонда.
А когда этот порядок должен выйти?
Александр Браверман: Если вы хотите мой личный прогноз, то я думаю, что он будет разработан к осени. В ноябре он должен быть согласован с минрегионом, минэкономразвития, минфином и в декабре принят. Будет прописан поэтапно весь координационный механизм, и потом его исполнение надо жестко контролировать. В каждом нашем договоре прописаны жесткие санкции к застройщикам. Нам ведь важно не просто предоставить участок, а важно его освоение, причем быстрое. Там такие санкции, которые делают просрочку во многих случаях просто невыгодной для застройщика.
Трехлетний практический опыт Фонда послужил базой для разработки стратегии. А стратегия у нас получилась достаточно амбициозная, с точки зрения тех ключевых показателей, которые мы сами себе заложили и которые единогласно утвердил попечительский совет Фонда. Первое - на 25 процентов сократить срок вовлечения в оборот земельных участков Фонда. Подчеркну: не по сравнению с нормативом, а с тем, что мы делаем сейчас. Второй ключевой показатель - снижение рыночной стоимости жилья в сегменте экономкласса не менее чем на 8 процентов. Это реалистичная цифра. И это много. Я прошу извинить за такое утверждение, но это много.
Мы должны предоставить для жилищного строительства, в том числе в рамках комплексного освоения, не менее 500 участков и привлечь в жилищное строительство инвестиции частного капитала - к 1 января 2016 года не менее 114 миллиардов рублей. Это тоже достаточно много, почти 4 миллиарда долларов США. Мы считаем, что можем привлечь в создание быстро возводимых предприятий по производству стройматериалов 5 миллиардов рублей. Цифра может показаться не очень большой, но это быстровозводимые недорогие заводы по производству энергоэффективных и экологически чистых строительных материалов, изделий, конструкций. Они начинают быстро давать продукцию. Мы считаем, что общий объем жилья, которое будет находиться в стадии разработки документации по планировке территории, проектирования, строительства составит к этому времени 34 миллиона квадратных метров, а уже введено будет 5 миллионов квадратных метров.
Когда вы говорите о частных инвестициях, имеете в виду не только отечественные? Помнится, после строительной выставки во Франции иностранцы тоже грозились прийти на ваши аукционы.
Александр Браверман: Как грозились, так и сделали. Уже было три случая участия иностранных компаний в наших аукционах. Кроме того, крупная итальянская компания рассматривает возможность участия в аукционе по приобретению земельного участка на территории Саратовской области, где планирует построить завод крупнопанельного домостроения.
Почему иностранным инвесторам должно быть интересно приходить на этот рынок?
Александр Браверман: У нас нет иллюзий по поводу того, что в Фонде идеально работающий механизм. Но в сегодняшней ситуации мы для них максимально прозрачны. Мы продаем земельные участки Фонда или право их аренды на открытых аукционах - абсолютно понятный механизм. В документах мы указываем информацию о том, каким образом и в какие сроки участки будут обеспечены инфраструктурой, перед аукционом проводим роуд-шоу, где с местными властями, естественными монополиями, банками фиксируем обязательства всех участников проекта, возможности его финансирования. Достигнутые договоренности прописываются в плане мероприятий по освоению участка, который скрепляется подписью губернатора и руководителя Фонда.
И что, доходность будет выше, чем в других странах?
Александр Браверман: Неизмеримо. По нашим участкам, не в Москве, не в Санкт-Петербурге, а в регионах внутренняя норма доходности колеблется от 24 до 36 процентов. Это просто огромная доходность. Даже в результате строительства жилья на условиях "голландских" аукционов доходность у застройщика будет тоже очень приличной, несмотря на то что там есть потолок цены реализации жилья.
Основная доля жилья, возводимого на ваших участках, - это малоэтажка. Разве она экономически выгоднее многоэтажек?
Александр Браверман: Да, мы очень сильно сфокусированы на малоэтажном строительстве. В 2011 году под эти цели на аукционах было отдано 94 процента участков Фонда. В целом за время деятельности Фонда под малоэтажку предоставлено 69 процентов, а под жилье экономкласса - 76 процентов. Для сравнения: в целом по стране малоэтажное жилье составляет 25-30 процентов.
Конечно, малоэтажка экономически не так выгодна. Но это ведь другое качество жизни. Люди в таких поселках живут комфортно, живут достаточно экономно, с точки зрения затрат на проживание. По тем параметрам, которые мы задаем, и застройщик обязан их выполнять, затраты при владении на 30-40 процентов ниже. За счет энергоэффективности и экологической чистоты применяемых материалов. Я уже не говорю о том, что экологическая чистота вообще-то и жизнь продлевает.
Энергоэффективность и экологическая чистота могут точно так же присутствовать в многоэтажном строительстве.
Александр Браверман: Могут и должны, вне всякого сомнения. Только если у вас таунхаус и четыре сотки, у вас совершенно другая психология. Другое дело, что должна быть подведена инфраструктура, и что самое главное, создано место приложения труда. Чтобы мы с вами не читали по дороге плакаты: 15 суток в год в пробках, как в тюрьме.
Значит, вы не будете переориентироваться на многоэтажку?
Александр Браверман: Нет. Но у нас настолько жесткие параметры новой стратегии, что исключительно малоэтажкой мы целевых объемов по возведенному жилью не достигнем, об этом надо честно говорить. Поэтому соотношение, конечно же, будет не такое, как в 2011 году, - 94 к 6. Оно будет более сбалансированным. Думаю, примерно 70 к 30 в пользу малоэтажки.
Вы сказали, что ориентируетесь на средний класс. Можете нарисовать среднестатистический портрет покупателя такого жилья?
Александр Браверман: Приведу пример. Семья Щеткиных в малоэтажном поселке на Истре: отец работает сменным инженером на "Кока-коле", мать - служащая в банке, двое детей, один студент и маленький Владик шести лет. Их доходы позволили взять ипотечный кредит Сбербанка, предусматривающий первоначальный взнос в размере около 10 процентов, ставку - под 10 процентов годовых, сроком на 10 лет.
Кстати, в этом же поселке Минобороны России приобрело квартиры для семей военнослужащих по 39 266 рублей за квадратный метр, семья Щеткиных купила квартиру по цене 44,5 тысячи. А рядом строится обычный многоквартиный многоэтажный дом - там цена за 70 тысяч. Почувствуйте разницу...
Мы ориентируемся на средний класс, на экономически активное население. Фонд содействует формированию рынка доступного жилья, в том числе с учетом покупки конечным потребителем жилья с помощью банковских продуктов.