Судя по ценам на квартиры в других регионах и даже в других городах Свердловской области, в Екатеринбурге стоимость квадратного метра непомерно завышена. Почему это происходит?
Владимир Строков: В России мы не решаем реально жилищный вопрос, а постоянно боремся с тенью, которая искусственно завуалирована под жилищную проблему, чтобы придать ей значимость в глазах населения. На самом деле жилищный вопрос решается достаточно просто. Нужно только принципиально поменять навязанные нам стереотипы о стоимости квадратного метра жилья. Ведь система использования территории в жилищном строительстве искусственно сформирована таким образом, что элементом обогащения является не столько само строительство, сколько перепродажа земельного ресурса.
На Западе вообще нет такого понятия, как "квадратный метр" - там цена домов и квартир зависит от качества жизни в них. Существующая в России система ЖКХ совершенно не приносит прибыли, только поглощает значительные бюджетные средства, а у граждан нет возможности выбирать на рынке необходимый набор жилищных и коммунальных услуг.В начале прошлого века с такой проблемой столкнулись и в Голландии, где строительные организации, получая прибыль, скидывали готовые здания вместе с недоделками эксплуатирующим организациям. Чтобы покончить с этой практикой, там начали отдавать земельные участки не строителям, а жилищным ассоциациям, причем первоначально - за символическую плату. Эти ассоциации уже сами стали искать застройщиков, проектировщиков, архитекторов, рассчитывать, как наиболее эффективно использовать территории, как сразу построить качественно, чтобы потом не вкладывать деньги еще и в устранение недоделок. Сейчас в Нидерландах совсем нет муниципального жилфонда, зато жилищных ассоциаций - несколько сотен. Конечно, это лишь вариант решения проблемы, и нужно продумать, приемлем ли этот опыт для России.
Что вы имеете в виду, говоря о качестве жизни?
Владимир Строков: Возможность каждого жителя пользоваться различными видами социальных услуг - от ремонта дверного замка до услуг детских садов. Европейский уровень качества жизни гарантирует 400 услуг каждому жителю, в Японии - 2000. Добиться этого можно за счет создания высокоэффективных градостроительных комплексов с надежной энергоэкономной эксплуатацией зданий и инженерных систем, с развитой социальной инфраструктурой. Например, в Германии или Нидерландах решающим фактором для участия в жилищном строительстве является не само возведение здания, а гарантия, что дом можно будет эффективно эксплуатировать не менее 100 лет.
Например, в Голландии есть район "Амстел", возведенный на отвоеванной у моря территории: за 20 лет подготовки за счет государственных средств она была отгорожена дамбой и осушена. Архитекторы разработали градостроительный проект с высоким уровнем качества жизни. Здесь построен жилищный комплекс, в котором каждому жителю гарантированно предоставляется возможность пользования более чем 400 видами социальных услуг. Нажатием кнопки прямо в квартире каждый жилец может получить информацию о том, где, когда и по какой цене предоставляется необходимая услуга. При этом в стране сформирован повышенный спрос на такое комфортное жилье. Одновременно под контролем федеральных и муниципальных властей, парламентариев снижается себестоимость строительства и, как следствие, цены на жилье.
А какую роль в этом процессе играет цена земли?
Владимир Строков: Я уже говорил, что проблему эффективности сохранения жилого фонда в Голландии подняли в 1901 году и издали простой закон, всего на двух страницах. Суть его такова: землю под жилищное строительство получают только эксплуатирующие организации за символическую плату в один доллар. Эти компании обязуются соблюдать главный принцип ведения строительства - комфортное обслуживание и эксплуатацию зданий в течение 100 лет. Так власти решили все теневые проблемы ЖКХ страны.
Где эти эксплуатирующие компании берут средства на развитие?
Владимир Строков: Сэкономленные деньги образуются отчасти за счет отсутствия платы за землю, отчасти за счет федеральных или муниципальных средств, направленных на строительство инженерной инфраструктуры территории, за счет налоговых каникул на доходы, полученные от реализации коммерческого жилья. Способствует экономии и создание высокоэффективных авторских градостроительных проектов качественно нового использования территории.
Эти средства под строгим контролем направляются только на строительство жилья социального найма, которое эксплуатирующая компания может строить одновременно с возведением коммерческих домов и квартир. Использование таких открытых принципов позволило обеспечить страну с населением в 25 миллионов человек жильем социального найма за 10 лет - с 1990 по 2000 годы, заметьте - при остром дефиците свободных земель.
Заинтересованы ли власти в такой схеме?
Владимир Строков: В Нидерландах треть жилья социального найма передается в пользование администрации муниципального образования для заселения малозащищенных слоев населения и работников бюджетной сферы. У них есть возможность выплаты адресных дотаций отдельным малообеспеченным гражданам по установленным муниципальным ценам на коммунальные услуги. Оставшиеся две трети эксплуатирующая компания сдает внаем по коммерческим ценам, но при этом высококомфортно обслуживает, содержит и эксплуатирует все жилье.
Насколько реально воплотить этот опыт в нашей стране?
Владимир Строков: Над аналогичной задачей группе екатеринбургских авторов пришлось работать с 1995 по 2002 годы. Городские власти озаботились тогда обустройством проблемной территории площадью 18 гектаров, где был частный сектор. 20 лет не было желающих вести на ней многоэтажную застройку из-за сложного рельефа местности, низкой эффективности планируемой точечной застройки и в связи с этим отсутствием кредитных денежных средств у строителей. Но специалистам удалось разработать такой проект, который увеличил эффективность использования территории в 4,7 раза. Началось активное строительство. Жаль, что эксперимент вопреки задумке не решил проблемы малоимущего населения: большой земельный участок, как лоскутное одеяло, поделил ряд строительных компаний, которые используют высокий ресурс территории не в интересах общества, а только для извлечения прибыли.
Если применить голландский опыт, на этой территории специально созданная единая эксплуатирующая компания могла бы направить около двух миллиардов рублей сэкономленных средств на строительство жилья социального найма. Из них треть - 20 тысяч квадратных метров, или 400 однокомнатных квартир - администрация города получила бы для заселения социально не защищенных граждан. Кстати, таким способом вся Московская область в результате расширения Москвы может быть обеспечена жильем социального найма в короткий срок - за 8-10 лет.
Что еще необходимо изменить для того, чтобы у нас работали подобные схемы?
Владимир Строков: Процесс строительства должен быть прозрачным для всех, включая население. Для этого необходимо подписать открытый градостроительный протокол (договор) между властью и авторами, будущими создателями нового жилищного комплекса. Тем самым застройщики обязуются внедрять открытые строительные технологии. Изначально каждая деталь должна получить свой особый шифр - это позволит отслеживать все этапы возведения жилья, начиная от производства и монтажа конструкций, и сделает дома более дешевыми и качественными.А контролировать исполнение правил открытого протокола можно через специальную геоинформационную систему координатного управления, которая позволит неразрывно управлять процессами проектирования, строительства и эксплуатации, отслеживая каждый этап на экране компьютера в системах 3D и 4D с привязкой к датам и времени. Процесс строительства станет прозрачным и наглядным, как компьютерная игра. Но, конечно, недобросовестным застройщикам и коррупционерам эта идея не понравится.