Ему удалось безнаказанно несколько раз продать квартиру, подаренную государством, и вернуть ее через суд, не отдавая обманутым покупателям ни копейки.
Сделка с дьяволом
Мужчина каждый раз требовал признать сделку недействительной. И легко выигрывал процесс: во время службы он получил контузию и состоял на учете в психоневрологическом диспансере как частично недееспособный. А такие люди не могут совершать сделки от своего имени. Ветерану велели вернуть деньги покупателям, но тот разводил руками: "Я же инвалид, я их где-то потерял". Так несколько семей остались у разбитого корыта.
Трагедий можно было избежать, если бы риелтор или нотариус проверили юридическую чистоту совершаемых сделок, считает полковник в отставке, президент Урало-Сибирской коллегии адвокатов Игорь Упоров.
- За 23 года работы в органах внутренних дел я убедился, что риелторы и нотариусы лишь зарабатывают на сделках свой процент прибыли (от 10 до 300 тысяч рублей), но не несут никакой ответственности, если договор признается недействительным, - рассказывает "РГ" эксперт. - Риелторы могут проверить историю квартиры, когда собирают десятки бумаг для предоставления в Регистрационную палату, но не делают этого. Часто люди, оставшись с бедой один на один, недоумевают: "Как так, мне же риелтор подготовил все справки по сделке?!"
В мае Госдума в первом чтении одобрила поправки в Гражданский кодекс: с 1 октября все сделки купли-продажи могут удостоверяться нотариусами, которые будут передавать документы на госрегистрацию и - главное - нести персональную ответственность за "чистоту" сделок. Однако некоторые юристы считают, что это проблему не решит, а лишь даст нотариусу возможность дополнительного заработка.
Страховка от страха
По подсчетам специалистов, около 10 - 12 процентов сделок с недвижимостью в нашей стране осуществляются с нарушениями и признаются ничтожными либо оспоримыми.
Даже тщательное изучение истории квартиры не всегда гарантирует ее надежность. По ГК РФ сделку могут признать недействительной в течение трех лет. Эксперты рекомендуют оформлять полис титульного страхования на случай утраты права собственности на жилье. Но если на Западе это страхование работает более-менее успешно, то в России его механизмы еще не отработаны.
"Белые" риелторы утверждают, что несут ответственность перед клиентами. Как рассказал исполнительный директор Уральской палаты недвижимости (УПН) Рустем Галеев, люди могут обращаться в сертифицированные агентства, которые являются членами палаты, с опытом работы не менее двух лет. В Екатеринбурге таких более 200. У УПН заключены договоры страхования ответственности на общую сумму 200 миллионов рублей. Крупные риелторы охотно страхуют риски: это необходимое условие для получения сертификата соответствия услуг требованиям нацстандарта. А клиенты могут рассчитывать в особых случаях на компенсацию страховщиком части убытков в размере единоразовой выплаты - в пределах пяти миллионов рублей.
Похитители квартир
Юристы предупреждают: достаточно левше расписаться в документах правой рукой (и наоборот), чтобы был повод оспорить сделку.
Часто люди становятся жертвами по своей вине. В Екатеринбурге был случай, когда риелтор предложил одинокому пенсионеру обменять трехкомнатную квартиру на двухкомнатную с доплатой 550 тысяч рублей. Дедуля въехал в квартиру поменьше и напомнил о доплате. На что мошенник показал старику документ, где тот действительно расписался в получении полумиллиона, хотя в реальности этих денег не видел.
Легко потерять квартиру, если вам ее продал человек, стоящий на учете у медиков как алкоголик или наркоман (в Свердловской области таких десятки тысяч). Он может заявить, что подписывал договор в нетрезвом виде, и суд, скорее всего, признает сделку ничтожной.
Не реже жертвами становятся обеспеченные люди. Респектабельный на вид клиент через агентство снял в центре Екатеринбурга квартиру за 70 тысяч рублей в месяц и полгода исправно платил. А потом перестал отвечать на звонки. Обеспокоенные хозяева приехали и увидели на дверях новые замки. Оказалось, квартиросъемщик успел продать их жилье несколько раз - последний за 13 миллионов. По документам покупатели тоже являлись собственниками! Мошенник заявил якобы об утере документов в госорганы, легко восстановил дубликаты и совершал сделки по липовой доверенности. После долгих хлопот настоящие хозяева в итоге вернули через суд право собственности.
В другом случае сотрудник одного из екатеринбургских предприятий захотел продать старую квартиру и купить новую, в другом районе. Решил сэкономить на риелторе от 3 до 5 процентов от стоимости жилья в надежде, что найденных в Интернете инструкций ему будет достаточно, чтобы провернуть сделку самостоятельно. Но, оказалось, даже на специализированных сайтах невозможно узнать обо всех нюансах и подводных камнях при купле-продаже недвижимости.
Екатеринбуржец сам собрал справки, нашел покупателя и начал переговоры. Покупатель сразу внес солидный задаток -100 тысяч рублей. Однако на деле он оказался изощренным мошенником, который просчитал, что неопытный продавец гарантированно не успеет подготовить все документы на продажу к сроку, указанному в договоре.
И сделка действительно не состоялась "по вине продавца", который был обязан вернуть якобы пострадавшему покупателю удвоенную сумму задатка - 200 тысяч. Специалисты даже не рискуют называть эту схему мошеннической, так как фактически она происходит в рамках законодательства. Просто один грамотный участник сделки пользуется неопытностью другого.
"Квартирами с тараканом" риелторы называют жилище, в котором прописан человек, не являющийся собственником, но обладающий правом проживания в нем. В Екатеринбурге был случай, когда один богач купил квартиру своей дочери-студентке. Однажды в дверь позвонил мужчина, который показал девушке паспорт с отметкой о прописке по этому же адресу. Юристы несколько месяцев улаживали ситуацию с нежданным гостем и в итоге выплатили ему солидные отступные, так как суд гарантированно подтвердил бы его право остаться в квартире.
Без гарантий
Есть страны, где право собственности считается нерушимым. Например, в Великобритании государство гарантирует, что если вы стали собственником и соответствующая запись внесена в реестр, никто ваше жилье отнять не может. В России же реальны десятки мошеннических схем.
- Право - это искусство добра и справедливости, - итожит Игорь Упоров. - На Западе судебная практика носит прецедентный характер, наши же судьи часто принимают решение на основании своего внутреннего убеждения и в соответствии с имеющимися доказательствами. Часто выносятся несправедливые и необоснованные решения. Пока государство не начнет гарантировать гражданам право собственности, каждый рискует остаться с мошенниками один на один.
Как минимизировать риски?
Накануне сделки можно обезопасить себя через титульное страхование, обращение в риелторские агентства с надежной репутацией или консультацию с профильными юристами;
потребуйте у продавца квартиры справку, что он не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, не признан судом недееспособным;
проверить историю квартиры можно, поговорив с соседями, через домовые книги, паспортные столы;
с копиями документов, которые вам дал участник сделки, обратитесь в Росреестр, где должны установить, кому принадлежит квартира, не наложен ли на нее арест, не находится ли она в ипотеке;
не покупайте квартиру у человека, который продает ее по доверенности, - стоит настоять на встрече с хозяином, так как подпись и печать нотариуса могут быть липовыми;
дешевизна продаваемой квартиры - первый сигнал возможного подвоха.
Владимир Ярков,
вице-президент Федеральной нотариальной палаты России, президент Нотариальной палаты Свердловской области:
- В России за 20 с лишним лет реформ так и не создан полностью юридически безопасный оборот недвижимости, который бы в равной степени защищал права продавца и покупателя. Существующий рынок в значительной степени непрозрачен, основан на консультациях малоквалифицированных посредников, на расчетах наличными деньгами, на занижении цен в договорах, что является питательной средой для преступности и коррупции.
Ошибки в законодательном регулировании привели к тому, что нотариусы сегодня практически не удостоверяют сделки с недвижимым имуществом. Следует иметь в виду, что минимальная сумма страхового покрытия нотариуса составляет 5 миллионов рублей по договорам ипотеки, 2 миллиона по другим договорам и дополняется коллективным страхованием со стороны Нотариальной палаты на сумму не менее 5 миллионов рублей на каждый случай. Тарифы установлены Налоговым кодексом, носят регрессивный характер и составляют максимум 0,5 процента от суммы договора. Если участники сделки решат воспользоваться услугами нотариуса, он вправе передать документы на государственную регистрацию и получить их по завершении этих процедур, что обеспечивает дополнительные гарантии законности.
Обращение к институту нотариата в проекте изменений Гражданского кодекса нашей страны вполне закономерно, поскольку целью реформы является создание прозрачного и законного оборота недвижимости. В новой системе нотариус будет сам собирать и проверять документы, расчеты проведет через свой публичный депозитный счет, что устранит риски, возникающие при передаче наличных денежных средств. Не менее важным будет и существенное снижение расходов граждан при совершении сделок с недвижимостью, поскольку гонорары действующих сейчас посредников в среднем составляют от 3,5 до 10 процентов, а нотариальный тариф - от 0,5 до 1 процента.
В заключение также следует сказать, что Министерством юстиции России подготовлен проект нового закона "О нотариате и нотариальной деятельности", который существенно изменит деятельность нотариата, повысит уровень имущественных гарантий и обеспечит условия для безопасного и прозрачного рынка недвижимости.