В сентябре прошлого года средняя ставка по ипотеке была на рекордно низком уровне - 11.6 процента. А сейчас жилищные кредиты снова дорожают. Почему?
Андрей Семенюк: Процентная ставка по ипотечным кредитам определяется, исходя из нескольких факторов. Первый и самый главный - это стоимость денег, которые банки привлекают, в том числе и для выдачи ипотеки. Помимо этого в процентную ставку закладываются операционные издержки и надбавка за кредитный риск. Если говорить о нынешнем росте ставок, который мы наблюдаем в последние полгода, то основной причиной стала волатильность на мировом финансовом рынке. Из-за нее стоимость заимствований для банков выросла. Это, в свою очередь, повлияло на размер ставок.
Банки выдают ипотеку в основном за счет денег, которые занимают на рынке?
Андрей Семенюк: Это один из источников. Многие банки, у которых мощная депозитная база, финансируют ипотеку за счет средств вкладчиков. Не могу сказать, что это нормальная ситуация. Ведь ипотечные кредиты долгосрочные, а вклады у нас, напротив, открывают - самое большее на три года. Но часть банков все равно ориентируется именно на этот источник денег. Кстати, в последнее время и по депозитам ставка заметно выросла. Если смотреть статистику по десяти крупнейшим банкам, то в июне 2011 года "потолок" был на уровне 7,9 процента, а сейчас - 10,15. Так что привлечение денег, в том числе и за счет средств вкладчиков, банкам сейчас действительно обходится дороже, чем раньше.
Что можно сказать по поводу кредитных рисков?
Андрей Семенюк: Основной фактор - размер первоначального взноса. Согласно и российскому, и международному опыту, если он превышает 30 процентов, вероятность просрочки и дефолтов по ипотеке снижается в разы. Во время кризиса 2008 - 2009 годов и после него наши банки серьезно ужесточили требования к выдаче ипотечных кредитов, и в первую очередь это как раз коснулось размера первоначального взноса. Но спустя два года банки в борьбе за заемщиков снова стали предлагать кредиты с низким первоначальным взносом или вообще без него. Понятно, что в таких случаях повышенные риски дефолта и убытков учитываются в процентной ставке. К примеру, первоначальный взнос в 30 - 40 процентов приблизительно соответствует средней ставке в 12,2 процента годовых. Когда же банк выдает ипотечный кредит с первоначальным взносом в 10 процентов, ставка может достигать 14 процентов годовых.
Действенным инструментом снижения рисков могла бы стать страховая защита ипотечных кредитов: страхование финансовых рисков кредиторов и заемщиков. Для развития такого вида страхования агентством два года назад была создана дочерняя страховая компания. Но пока практика страхования финансовых рисков на рынке ипотеки широкого распространения не получила. У банков нет экономических стимулов страховать свои риски, в том числе с точки зрения нагрузки на капитал.
Государство обещает сделать ипотеку максимально дешевой. Пока этого добиться не удалось, несмотря на многочисленные призывы к банкам. Это вообще реальная задача?
Андрей Семенюк: Государство должно создать условия, при которых будет снижаться стоимость заимствований для банков. Для этого нужно развивать финансовый сектор. В этом плане создание международного финансового центра в Москве очень правильный шаг. Еще один фактор - состояние конкуренции на рынке. Чем шире у заемщиков будет выбор ипотечных банков, тем острее будет конкуренция. Банки будут предлагать более выгодные условия по ипотеке, в том числе по процентной ставке.
Сегодня ипотеку выдает достаточно много банков - около 400. Однако проблема в том, что около 70 процентов всех кредитов приходится на пять крупнейших банков. Это достаточно высокий уровень концентрации рынка. Когда на финансовом рынке была более благоприятная ситуация - в 2006 - 2007 годах - доля крупных игроков снижалась. Сейчас, в условиях ухудшения условий привлечения средств на финансовом рынке, доля крупнейших банков на рынке ипотеки снова выросла.
Но потенциал для того, чтобы сделать ипотеку более дешевой, есть. В плане снижения операционных издержек банков достаточно сильно все будет зависеть от дальнейшего развития рынка секьюритизации (способ привлечения денег банками с помощью выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными закладными - Авт.), от технологичности этого процесса. У нас, кстати, есть проект, связанный с тем, чтобы сделать возможным электронный учет закладных. Думаю, что до конца года эта инициатива будет оформлена в виде каких-то законодательных поправок.
Что это даст?
Андрей Семенюк: Как раз снижение издержек при продаже закладных от первичного кредитора (банка) к рефинансирующей организации (инвестору) или при передаче закладных специальному ипотечному агенту, который занимается секьюритизацией.
В целом, конечно, стоимость ипотеки в перспективе будет определять совокупность факторов, в том числе уровень инфляции. Если вспомнить стратегию развития рынка жилищных кредитов, то она предполагает, что к 2020 году ставка по ипотеке в среднем будет на два процента выше инфляции.
Какой процент населения сейчас может позволить себе ипотеку?
Андрей Семенюк: Сегодня на рынке жилья с ипотекой совершается каждая пятая сделка - рекорд за всю историю российского ипотечного рынка. Что касается доступности, то мне кажется, гораздо важнее говорить не о доступности самой ипотеки, а о доступности покупки жилья. Потому что его стоимость гораздо более серьезно ограничивает возможность обзавестись собственной крышей над головой, нежели условия, на которых предлагается ипотека. Кстати, если верить статистике, приобрести жилье с помощью собственных или заемных средств сейчас может четверть населения страны.
Та же статистика говорит, что средняя процентная ставка по ипотеке в России сейчас на уровне 12,2 процента. Но в реальности жилищные кредиты обходятся людям гораздо дороже. Выходит, цифра лукавая?
Андрей Семенюк: Когда вы приобретаете квартиру, в любом случае несете сопутствующие издержки. Платите комиссию риелтору. Если сделку удостоверяет нотариус, то еще и ему. При ипотечной сделке также есть дополнительные издержки. К примеру, страховка. Плюс банк может брать комиссию за выдачу ипотечного кредита. Все это отражается на эффективной процентной ставке. Что касается ставки в 12,2 процента, то это действительно "средняя температура по больнице". Она не учитывает сопутствующие издержки. Впрочем, их размер не так велик - несколько десятых процента. При этом надо заметить, что часть платежей не является обязательной. То есть заемщик может выбирать, за что платить, а на чем сэкономить. К примеру, личное страхование заемщика у нас добровольное.
А реально ли вообще сэкономить на ипотеке?
Андрей Семенюк: Экономия - это всегда риск. Очень многие заемщики погнались за ней, к примеру, взяв под низкий процент кредиты в экзотических валютах. Все знают, чем это закончилось. Самое правильное внимательно изучить несколько предложений банков на предмет включения в стоимость ипотеки сопутствующих издержек: комиссии за выдачу кредита, оплаты за оформление договора купли-продажи, открытие-закрытие счета...
На чем заемщику экономить точно не стоит, так это на личном страховании. Этот вид страхования добровольный, но, как показывает практика, страховых случаев довольно много.
Если заемщик умер, страховая компания погасит всю сумму кредита. При потере трудоспособности страховка покрывает кредит частично, но это тоже поддержка.
При этом стоимость "полиса" обычно меньше одного процента от размера самого кредита.
Появится ли в России социальная ипотека?
Андрей Семенюк: Смотря что под этим иметь в виду. Если речь о том, чтобы за счет средств федерального и региональных бюджетов предоставлять определенным категориям граждан субсидии на первоначальный взнос по ипотеке и тем самым делать ее более доступной, то это уже работает. АИЖК, кстати, недавно разработало программу для молодых учителей. Это специальный продукт, ставка по нему - 8,5 процента годовых. Сейчас мы собираем заявки из регионов со списками возможных участников. Рассчитываем, что в течение месяца-двух первые кредиты будут выданы. В рамках пилотного проекта такие жилищные кредиты смогут получить около трех с половиной тысяч педагогов.
Если же говорить об уменьшении процентной ставки, которая будет ниже рыночной, то для этого нужно найти доступные льготные источники финансирования для банков.
Как выглядит сегодня портрет среднего российского заемщика?
Андрей Семенюк: Возраст 35 - 36 лет. Как правило, семья состоит из трех человек. Доход на всех около 40 тысяч рублей. Платеж по кредиту - примерно 15 тысяч рублей в месяц. Средний размер кредита - полтора миллиона рублей, а стоимость жилья, которое покупают заемщики, в пределах двух миллионов. Понятно, что при таких параметрах речь идет о покупке типового жилья экономкласса в регионах. В Москве цифры совсем другие.
Вы прогнозировали, что объем выдачи ипотеки к концу 2012 года увеличится до триллиона рублей. Сохраняется ли этот прогноз?
Андрей Семенюк: Да, мы действительно прогнозировали объем выдачи ипотечных кредитов от 800 млрд до одного триллиона рублей и он остается в силе. Если не будет существенных внешних шоков со стороны финансового рынка, то скорее всего он сбудется по верхней границе. Триллион рублей - это примерно 600 - 700 тысяч ипотечных кредитов. Если учитывать, что в стране около 50 миллионов домохозяйств, не так уж мало.
В первом полугодии было выдано около 430 миллиардов рублей ипотечных кредитов. Но пик активности всегда приходится на второе полугодие. Особенно на последние месяцы.
Часто ли ипотеку погашают досрочно?
Андрей Семенюк: Да, многие заемщики погашают кредиты досрочно. Дело в том, что в России ежемесячный платеж по ипотеке фиксированный. А доходы населения пусть медленно, но растут. Если в первые годы человек тратит каждый месяц, скажем, 30 процентов на платеж по ипотеке, то со временем расходы за счет роста доходов снижаются. Тогда и появляется возможность погасить долг досрочно.
Средний "срок жизни" жилищного кредита в России - семь лет. Хотя здесь тоже есть нюансы. Случаев полного досрочного погашения не так много. Для этого человек должен получить наследство, высокооплачиваемую должность либо найти клад. Гораздо чаще идет речь о частичном досрочном погашении, когда сокращается либо срок кредита, но ежемесячный платеж остается прежним, либо наоборот.
А какая ситуация с долгами по ипотеке?
Андрей Семенюк: В целом вполне благополучная. В последние годы уровень просроченной задолженности постоянно снижается. Доля кредитов с просрочкой свыше 30 дней не превышает четырех процентов. Интересно, что российский рынок ипотеки, несмотря на свою молодость - в этом году ему исполняется 15 лет, - достаточно хорошо пережил кризис по сравнению с некоторыми другими странами, где ипотека существует давно. Высокое качество российской ипотеки отмечают даже иностранные эксперты.
Значит, тревожных сигналов нет?
Андрей Семенюк: К сожалению, есть. Я о них уже упоминал. Во-первых, это то, что банки предлагают ипотеку с низким первоначальным взносом. Если негатив на финансовом рынке будет усиливаться, это может ухудшить ситуацию с просрочкой. А второе - кредиты в иностранной валюте. Доля просрочки по ним достигает 14 процентов. Абсолютное большинство заемщиков получают зарплату в рублях, а платежи привязаны к курсам иностранных валют. Любой скачок в сторону их повышения серьезный шок для заемщиков. Неудивительно, что интерес к валютной ипотеке упал до минимума. Если в 2007 году доля таких кредитов достигала 15 процентов, то сейчас не больше полутора процентов.
Средняя ставка по жилищным кредитам со сроком погашения 30 лет в США сейчас не превышает четырех процентов.
По данным отчета ипотечного агентства Freddie Mac, опубликованного на прошлой неделе, она составляет 3,62 процента. По итогам прошлой недели он закрепился на отметке 3,59 процента. С декабря этого года ставка ни разу не поднималась выше 4 процентов. Напомним, что 30-летняя ипотека обычно дублирует график доходности 10-летних государственных облигаций. Необходимо отметить, что доходность казначейских облигаций в США достигла максимальных отметок за 3 месяца. Этому способствовали обнадеживающие статистические данные, что создавало более комфортную обстановку для выхода инвесторов из надежных инструментов, таких как гособлигации США, отмечают эксперты в российских СМИ. В то же время трейдеры отмечают, что резкий рост объемов продаж облигаций был спровоцирован одним крупным игроком, который с начала августа фиксирует позиции по казначейским облигациям США с определенной периодичностью большими "порциями". В результате на прошлой неделе в Нью-Йорке доходность десятилетних облигаций впервые за 3 месяца преодолела отметку 1,8 процента.
В европейских странах ипотека тоже гораздо доступнее, чем в России. Там средняя процентная ставка не превышает 3,5-5 процентов.
В Европе ставки по ипотеке привязаны к учетным ставкам центрального банка той страны, где выдается жилищный кредит. Меняется учетная ставка - корректируется процент по ипотеке. Помимо этого на стоимость ипотеки также влияет процент, под который кредит выдает конкретный банк.
Ипотека за рубежом кажется довольно привлекательной для россиян по сравнению с нашими ипотечными ставками. Однако кризис в европейской зоне привел к тому, что банки не спешат выдавать ипотеку иностранным гражданам даже для покупки недвижимости на своей территории. Преимущество имеют те, кто уже владеет домом или квартирой в Европе. Они могут получить в кредит около 60 процентов от стоимости имеющегося в собственности жилья.