Что сегодня происходит на рынке недвижимости вашего региона?
Елена Еркина: Можно отметить всплеск активности покупателей и продавцов на рынке вторичного жилья. Такая ситуация во многом напоминает предкризисную агонию 2008 года: одни опасаются снижения цен и торопятся выгодно продать недвижимость, другие - спешат надежно вложить свои средства в реальные активы. Этим же объясняется и рост объемов ипотечного кредитования - более 40 процентов сделок прошли с использованием заемных средств против 37 в начале года. Цель покупателей - успеть взять кредит на более приемлемых условиях. Ведь уже осенью ставки могут вырасти. Печальный опыт 2008 года дает о себе знать.
Анализ летних предложений показал, что квартир за этот период продано на семь процентов больше, нежели весной. Это закрытые сделки, по которым прошел расчет и переход права собственности от продавцов к покупателям. А число "проавансированных" сделок выросло на 20 процентов. Текущая ситуация - уникальна. Это редкий случай, когда и продавцы, и покупатели активны в равной степени.
Борис Корнилов: Ярославский рынок недвижимости развивается, становится с каждым годом все более организованным, открытым и безопасным. Рынок в движении, продавцы и покупатели активны, после кризисного затишья количество заключаемых сделок постоянно растет. Но есть проблемы, тормозящие развитие и расширение рынка. В частности, не хватает готовых и интересных инвесторам земельных участков для строительства коммерческих объектов и жилья. Они же справедливо жалуются на дороговизну банковских кредитов. Развитие малоэтажного и индивидуального строительства серьезно тормозится отсутствием инженерных сетей, а рост объема ипотеки, к сожалению, не обеспечивается соответствующим ростом жилищного строительства.
Как все эти факторы отражаются на ценах?
Борис Корнилов: На жилищном рынке цены растут и по некоторым категориям жилья (например, в сегменте одно- и двухкомнатных квартир) перешагнули докризисный уровень. Аналогичная динамика и в секторе коммерческой недвижимости. Цена продажи магазина в начале улицы Свободы, например, достигает 100 тысяч рублей за квадратный метр, аренды - 2000 за метр в месяц. Но так происходит не везде. Ценовые предложения на земельные участки сельхозназначения в последние годы снижались ввиду незначительного спроса. Многие участки собственники сняли с продажи в ожидании лучших времен.
Отстает от общей динамики и сектор производственной недвижимости. Цеха на многих предприятиях пустуют, интереса инвесторов к ним почти нет. Некоторые собственники готовы отдать площади в аренду за плату, близкую к затратам на их содержание.
Елена Еркина: Новый тренд на повышение на первичном рынке, сформировавшийся еще в начале года, продолжил развитие. На 1 июля средняя цена квадратного метра в новостройках составила 46 тысяч рублей против 41 тысячи, как было зимой. Также хочу отметить разнонаправленную ценовую динамику на вторичном рынке: рост и снижение стоимости квадратного метра зависят от месторасположения дома.
Какова сегодня средняя стоимость "вторички"?
Елена Еркина: В июле 2012 года средняя цена за квадратный метр составляла 42,5 тысячи рублей. Это почти на шесть процентов выше, чем в начале года, и на девять - чем было в 2011-м. Как всегда, хорошо продаются "молодоженки" и комнаты. Хотя цены на них не колеблются, а идут только вверх. При этом возрос интерес к домам. Сегодня они выставлены на продажу по цене от 4,5 миллиона рублей, что дает прибавку почти в 24 процента к уровню начала 2012-го и более 40 процентов - относительно прошлого года.
Земельные участки начали продаваться медленнее, но на рынке их стало на 20 процентов больше, чем в прошлые годы. А так как предложений много, цена - особенно на площадки в радиусе 25 километров от города - здорово понизилась.
Борис Корнилов: Мы не пользуемся показателем "средняя стоимость" и не рассчитываем его. По данным Российской гильдии риелторов, которая ведет сравнительный анализ цен в городах России, средняя цена квадратного метра общей площади квартир в Ярославле в августе составляет 53,5 тысячи рублей. Но разброс на рынке очень большой. В зависимости от местоположения и состояния дома и квартиры цена метра составляет от 30 до 100 тысяч рублей.
Как на рынке недвижимости отражается наличие бесплатных сертификатов у участников федеральных и региональных программ?
Борис Корнилов: Естественным образом, то есть увеличивают давление платежеспособного спроса, подталкивая цены к росту. Но, конечно, это не основной фактор повышения. Куда более существенно влияют инфляция, увеличение объема ипотечных денег, явно недостаточные темпы строительства и его удорожание. Наблюдается и нарастание, если так можно выразиться, "человеческого" фактора влияния на цены. Пессимистические ожидания будущего и стремление одних покупателей не потерять накопленного, других - успеть сегодня решить жилищный вопрос смещают баланс предложения и спроса в сторону последнего, позволяя продавцам поднимать цены.
Елена Еркина: К сожалению, такие программы остались только для госслужащих. Но по-прежнему "работают" материнский капитал и военные сертификаты. Кстати, офицеры - очень активные покупатели в нашем регионе. А родительский капитал уже стал добрым подспорьем для улучшения жилищных условий в сельской местности.
Какая недвижимость сегодня более востребована в регионе?
Борис Корнилов: Если речь о рынке жилья, то традиционно большим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры экономкласса как на вторичном рынке, так и в новостройках. Надо отметить, что предпринятые в Ярославской области меры по усилению контроля над застройщиками и урегулированию проблем "обманутых дольщиков" способствовали существенному снижению рисков участия граждан в долевом строительстве. Спрос на новостройки на ранних стадиях строительства повышается, что экономически выгодно и застройщику, и дольщику.
Кроме того, риелторы отмечают рост интереса к приобретению и строительству индивидуальных домов как в Ярославле, так и в ближнем пригороде. Предприниматели это почувствовали, и предложение жилья во вновь возводимых поселках индивидуального и малоэтажного жилья на территории Ярославской области увеличивается. И его было бы больше, если бы, повторю, активнее решались вопросы строительства инженерных сетей.
Елена Еркина: Всегда более востребована ликвидная недвижимость, то есть та, которую по истечении времени можно "удачно" продать. Дело в том, что мы уже научились не бояться сделок и перемен места жительства - и не тогда, когда обстоятельства заставляют это делать, а когда желания совпадают с возможностями. Впрочем, даже если желания опережают эти возможности, участие ипотечных брокеров в сделках помогает их осуществить.
На рынке "рулит" молодое поколение. Продается ли это квартира, коттеджный поселок или просто земельный участок, в сделках участвуют в основном молодые семьи, членам которых от 27 до 45 лет. Покупают для себя и своих родителей загородные дома, землю под строительство, квартиры детям. Жизнь не стоит на месте: одни женятся и новой семье нужно отдельное жилье, другие разводятся - и это обстоятельство тоже заставляет искать варианты на рынке. Кто-то улучшает свои условия проживания или просто переезжает за город, оставляя в городе небольшую квартиру.
Согласно последнему отчету аналитического отдела компании Infoline в июне 2012 года цены на воронежские новостройки поднялись на 1,4 процента - с 40928 рублей за квадратный метр до 41482. Рост относительно начала года составляет почти девять процентов. В секторе вторичного жилья зафиксирован меньший ценовой рост - 0,7 процента за месяц (с отметки 44004 рубля за квадратный метр до 44329) и 8,2 - с января. По данным аналитиков компании, "видна общая тенденция наибольшего увеличения стоимости в сегменте трехкомнатных квартир".