И в центре, и при парке
Небольшую коррекцию рынок пережил летом из-за колебаний валют. Однако сейчас спрос полностью восстановился, а рынок вернулся в свое нормальное состояние.
- Несмотря на то что с начала текущего года рынок элитной недвижимости пополнился десятью новыми проектами объемом примерно в 1000 квартир и апартаментов, спрос на недвижимость премиального класса остается стабильно высоким, - рассказывает Екатерина Батынкова, заместитель генерального директора по недвижимости компании "Садовые кварталы". - При этом по итогам 9 месяцев текущего года в структуре спроса произошли качественные изменения в пользу квартир большой площади - 170-200 кв. м., что на 10% выше показателей VI квартала 2011 года и на 15% - показателей аналогичного периода прошлого года. Увеличение спроса на квартиры большой площади в том числе объясняется ростом спроса на самый дорогой вид недвижимости - пентхаусы.
По данным IntermarkSavills, с начала 2012 года на первичном рынке городского жилья премиум-класса заключено более 300 сделок на общую сумму около 820 млн долл. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года уровень спроса снизился примерно на 10%, однако средний бюджет покупки превысил 2,7 млн долл. за квартиру. В прошлом году этот показатель был на 8% меньше. Получается, что в денежном выражении спрос практически не изменился, зато в качественном претерпел значительные перемены.
- Покупатели стали более требовательными. Тенденция элитного рынка в данный момент выражается в повышенном спросе на квартиры с готовым качественным ремонтом, - рассказывает Татьяна Вакуленко, руководитель департамента элитной недвижимости HomeHunter, партнер Vesco Group. - Тогда как количество хороших предложений ограничено. Также наблюдается интерес к квартирам больших площадей - 200-350 кв. м., с 3-4 спальнями. Предпочтения покупатели отдают жилым комплексам, расположенным вблизи парковых зон, или тем, которые имеют собственную огороженную территорию с большой площадью озеленения. При этом в последнее время все меньше покупателей дорогих квартир хотят иметь развитую инфраструктуру в ЖК, где им предстоит жить. Так как это создает определенные неудобства для жителей из-за возможного дополнительного шума и появления посторонних людей, нарушая единую социальную среду.
Берег левый, берег правый
С точки зрения географии предпочтения на рынке элитного жилья стабильны. Наибольшим спросом пользуются район Хамовники, Арбат, Якиманка, а также частично Пресненский район (Патриаршие пруды) и Басманный (Чистые пруды).
- С начала года неизменным лидером покупательских предпочтений является столичный район Хамовники. По итогам сентября (т.е. за первые три квартала текущего года) в нем была заключена практически каждая вторая первичная сделка с квартирой в элитных новостройках, - подтверждает Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills.
Хамовники уже окрестили новой "золотой милей". Это обусловлено как количеством строящихся здесь объектов премиального сегмента, так и исторической престижностью района. Хамовники - не только самый экологически благоприятный и самый зеленый район в ЦАО Москвы с удобными транспортными сообщениями и сложившейся инфраструктурой, но и район, в котором традиционно проживали представители органов власти, военная, научная и творческая интеллигенция. Сегодня здесь сосредоточено большое количество новых проектов, интерес к которым не затухает. Это "Садовые кварталы", Knightsbridge, "Остоженка", "Литератор", "Дом на Плющихе".
На втором месте квартиры в районе Остоженки, Патриарших прудов, а также Фрунзенской набережной. Наименьшим спросом пользуется Якиманка. Такая же ситуация сложилась и на рынке вторичного элитного жилья.
- На вторичке покупатели традиционно интересуются районами Патриарших прудов, Замоскворечья, той же Плющихи-Остоженки, а также в пределах набережных - Фрунзенской, Смоленской, Красной Пресни, - рассказывает Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба".
Тем не менее аналитики отмечают, что после кризиса появилась тенденция к расширению географии покупок. Так, согласно исследованию компании Knight Frank, на правом берегу Москвы-реки элитный сегмент менее развит. Основная часть сегмента приходится на левый берег, где располагаются наиболее востребованные и развивающиеся районы - Остоженка, Патриаршие пруды, Хамовники и др. Здесь и произошел основной рост цен на элитное жилье. За пять лет средние показатели увеличились на 45%. На правом же берегу Москвы-реки цены за прошедшие пять лет выросли всего на 19%. К правому берегу Москвы-реки относятся Замоскворечье и Якиманка. В 2007 году в обоих этих районах был достаточно большой объем нового предложения, тогда как сейчас на первичном рынке предложение сосредоточено в основном в Замоскворечье. По мнению аналитиков Knight Frank, весьма вероятно, что в скором времени число премиальных проектов в Замоскворечье и в районе Якиманки возрастет.
Оценили по достоинству
Главным изменением на рынке премиальной недвижимости Москвы стало укрупнение элитных проектов. Девелоперы перешли от точечной застройки к более крупным форматам - строительству жилых комплексов с собственной благоустроенной территорией и инфраструктурой.
- Если в докризисный период преимущественным форматом рынка элитной недвижимости были "клубные дома" и элитные дома среднего по масштабу формата (до 100 квартир), то после введения ограничений на строительство в центральной части столицы масштаб застраиваемых территорий значительно увеличился благодаря освоению промышленных зон, - поясняет Екатерина Батынкова. - География элитного строительства стала смещаться за пределы Садового кольца - ярким примером тренда стал район Хамовники, в котором сегодня складывается новый элитный кластер.
Появляются интересные проекты, которые предлагают потенциальным покупателям что-то новое, соответствующее мировым тенденциям. Например, апартаменты с гостиничным сервисом, апартаменты в комплексах, ориентированных на бизнес-аудиторию, проекты комплексного освоения территории как в бизнес-классе, так и в элитном сегменте.
Всего в Москве сегодня насчитывается около 180 элитных домов. Среди новых интересных объектов на рынке эксперты отмечают Barkli Park, Barkli Virgin House, Knightsbridge Private Park, "Садовые кварталы". Многие из них уже оценены и за рубежом. К примеру, проект "Садовые кварталы" был номинирован на премию Urban Awards в номинации "Комплексное освоение территории". В сентябре получили высшие награды European Property Awards сразу два проекта корпорации "Баркли": Barkli Park и Barkli Virgin House. Они стали победителями в номинации "Жилой комплекс" (Development: Multiple Units), а их сайты были названы лучшими в номинации "Веб-сайт проекта" (Developer Website).
В то же время хорошие элитные новостройки можно по пальцам пересчитать. В последнее время на рынок выходит не более 5-6 проектов за год, и рынок элитной недвижимости Москвы характеризуется нехваткой новых качественных проектов, отмечают эксперты. Дефицит нового предложения ощущается в Хамовниках, на Патриарших прудах, Арбате и Фрунзенской набережной, считает Татьяна Вакуленко. Однако Дмитрий Халин с такой точкой зрения категорически не согласен: "Основной синоним для сегодняшнего элитного рынка - богатство выбора. Интересных проектов на самом деле много. Есть как готовые клубные дома в самых престижных районах Москвы (например Barkli Virgin House), так и целые динамично развивающиеся кварталы - "Садовые кварталы", "Литератор", "Итальянский Квартал" и т.д. У каждого проекта своя неповторимая концепция".
Качество растет, цена догоняет
Конечно, такие факторы, как местоположение, качество, цена, различные характеристики играют далеко не последнюю роль, но на самом деле успех любого проекта заложен в концепции. Более продуманная концепция, включающая в себя все нюансы, это своего рода фундамент, без которого никак нельзя. "Именно поэтому подавляющее большинство элитных проектов предлагают не квадратные метры для проживания, а особый образ жизни, в итоге продается именно он", - полагает Дмитрий Халин.
В последнее время на рынке стало модно привлекать зарубежных именитых дизайнеров в элитные проекты. Таких жилых комплексов на рынке уже несколько: Knightsbridge Private Park - дизайнер Мартин Уоллер, Barkli Virgin House - дизайнер - Келли Хоппен, Barkli Park - дизайнер Филипп Старк, Бурденко ул., 3 - дизайнер Элен Бенаму. Дизайнеры в данных проектах разрабатывают дизайн общественных зон, при этом дизайн-проект возможно заказать и для квартиры. Влияние архитектурного стиля и имени архитектора, проектировавшего комплекс, на принятие решения о покупке недвижимости, сильно возросло. Практика элитного строительства показала, что дома известных архитекторов стали синонимом качества.
- Отделка квартир от именитых дизайнеров добавляет к стоимости 1 кв. м до $3,5 тыс. Появление на рынке предложений квартир с эксклюзивной отделкой, а также услуги дизайна свидетельствуют о том, что российский рынок выходит на более качественный уровень, - убежден Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, вице-президент Российского союза инженеров. - Однако в настоящее время отделка в домах элитного класса воспринимается скорее как дополнительная опция, а не стандартное предложение. Согласно результатам опроса, проведенного нашей компанией, лишь около 30% покупателей предпочли бы квартиру с готовой отделкой.
В то же время покупатели становятся все более разборчивыми и требовательными не только к инфраструктуре, благоустройству и озеленению придомовой территории, но и к качеству строительства, включая характеристики строительных материалов и инженерного оборудования. В результате застройщики вынуждены совершенствовать архитектурные планировки, увеличивать окна, улучшать входные группы, расширять паркинги. Так, в одном из проектов компании "Дон-Строй" появились квартиры, где высота потолков составляет 4-4,5 метра. "Таких предложений на первичном рынке раньше не было, и выход данного ЖК является действительно знаковым и подтверждает тенденцию улучшения качества элитного жилья", - отмечает Татьяна Вакуленко.
С начала года стоимость элитной недвижимости в среднем увеличилась на 10-12%. К концу сентября средняя цена на первичном рынке элитных квартир составила $20 000 за кв. м. Вообще же стоимость элитного жилья сегодня варьируется в диапазоне от 15 тыс. долл. за кв. м. (Якиманка, Шаболовка) до 60 тыс. долл. за кв. м (Остоженка).
- За первые три квартала 2012 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке элитной жилой недвижимости увеличилась примерно на 6% в долларовом выражении. В рублях рост был более значительным, - добавляет Екатерина Батынкова, - по некоторым объектам он доходил до 15% за счет роста курса доллара и вымывания дешевого предложения в объекте. В связи с резкими колебаниями курсов валют в летний период некоторые застройщики зафиксировали внутренний курс, что несколько скорректировало рыночные цены. Также на коррекцию стоимости в сторону понижения повлиял выход на рынок новых объектов по стартовым ценам. Поэтому средний уровень цен за 2012 г. изменился незначительно.
До конца года эксперты не ожидают кардинальных скачков цен, умеренный рост возможен на уровне до 10%. Правда, стоимость отдельных объектов по итогам года может возрасти до 20%. В частности, это будет касаться объектов с высокой строительной готовностью, спрос на которые особенно велик.