Как правило, в рамках реализации проектов КОТ осваиваются большие территории и ввод жилья составляет не менее 1 млн кв. м. Если представить, что хотя бы в половине регионов страны будет реализовано по два таких проекта, то мы получим дополнительный прирост жилых площадей в объеме не менее 84 млн кв. м, то есть около 14 млн семей смогут приобрести или получить по договорам социального найма новые квартиры. Часть этих дополнительно введенных квадратных метров может приходиться и на социальное арендное жилье, создание которого также с недавних пор стало одним из приоритетов государственной жилищной политики. Это подтверждает принятое 29 августа 2012 г. распоряжение правительства, утвердившее перечень мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья.
Реализация проектов КОТ основывается на принципах государственно-частного партнерства, при этом происходит четкое разделение компетенций между его участниками. Государство берет на себя ответственность за создание объектов социальной и транспортной инфраструктуры, частный инвестор направляет денежные потоки на строительство непосредственно жилья, а также на внутриплощадочные сети и дороги, сетевые компании, в свою очередь, занимаются обеспечением необходимой инженерной инфраструктуры.
На застройщика не накладываются дополнительные обременения, и у него не возникает необходимости закладывать инфраструктурную составляющую в стоимость квадратного метра. Таким образом, для покупателя квадратный метр обойдется дешевле на 20%.
Освоение новых территорий также позволяет создавать резерв инфраструктурного обеспечения территорий, исчерпанный в существующих городах, наращивать или снижать объемы жилищного строительства в зависимости от макроэкономической конъюнктуры и потребностей рынка, создавать большое количество новых рабочих мест как в период реализации проекта, так и по окончании строительных работ.
Проекты КОТ нацелены на создание новой, отвечающей современным требованиям и запросам общества, привлекательной городской среды обитания.
Однако сегодня они сталкиваются с недостаточным законодательным обеспечением, отсутствием учета специфики и принципа "одного окна" при предоставлении мер государственной поддержки. Это является ключевой проблемой и требует анализа и активизации нормативной правовой деятельности, направленной на повышение эффективности данных проектов.
Так, в действующем законодательстве отсутствует четкое определение проектов КОТ, а из-за этого отсутствует и регулирование вопроса (в ЗК РФ используется понятие "комплексное освоение земельных участков для жилищного строительства", но только в целях регулирования особого порядка предоставления земельных участков). Соответственно нормативно не закреплены ключевые характеристики проектов КОТ и не разграничены зоны ответственности частного бизнеса и государства.
Попытка урегулировать данный вопрос была сделана в 2007 году, когда правительство приняло постановление N 265. На основании этого постановления Росстроем были отобраны 22 экспериментальных инвестиционных проекта КОТ, объем жилищной застройки которых составлял не менее 1 млн кв. м, а срок реализации не должен был превышать 10 лет. Однако реальную государственную поддержку проекты так и не получили (участвовали в конкурсных отборах на общих основаниях), и в настоящий момент данный нормативный акт канул в Лету.
Другой ахиллесовой пятой проектов является их долгосрочность. Действующее законодательство не рассчитано на реализацию долгосрочных комплексных инвестиционных проектов. Если государственная поддержка и оказывается, то она ограничена текущим финансовым годом, притом что некоторые проекты рассчитаны на десятилетия. Инициаторы проектов вынуждены ежегодно участвовать в конкурсных отборах и непрохождение заявки по субъективным причинам в очередной год может поставить проект в критическое положение.
Учитывая данные обстоятельства, а также в целях отработки организационных, технологических, правовых и финансовых механизмов, сейчас назрела необходимость формирования и утверждения на федеральном уровне государственной программы по созданию городов-спутников или реализации проектов КОТ (что в сущности одно и то же), которая бы четко обозначила правила игры при реализации столь значимых для страны проектов.
К задачам программы должны относиться: подготовка и реализация в различных регионах инвестиционных проектов, обеспечение земельных участков всей необходимой инфраструктурой, а также создание эффективных и устойчивых организационных и финансовых механизмов государственно-частного партнерства.
В рамках данной программы необходимо определить и утвердить меры государственной поддержки, характеристики и ценовую политику стоимости социальных и транспортных объектов, а также зафиксировать ключевые критерии отбора проектов.
При этом наиболее актуальной задачей является использование уже наработанных лучших практик реализации проектов КОТ и переход к их масштабированию. Это крайне востребовано в настоящее время на территориях с особым режимом хозяйственной деятельности (особые экономические зоны) и высоким экономическим и научно-техническим потенциалом (инновационные территориальные кластеры, наукограды, технопарки).
Роман Тимохин, генеральный директор MR Group