После утверждения депутатами столица наконец обзаведется документом, без которого по федеральному законодательству с 2013 года не разрешается выдача разрешений на строительство в городе. Что изменит его появление в жизни Москвы и москвичей, рассказал "РГ" глава Москомархитектуры Андрей Антипов.
Андрей Владимирович! Москва оказалась в сложной ситуации. С одной стороны, федеральный закон диктует уже с 1 января 2013 года иметь ПЗЗ. С другой - правила землепользования и застройки должны приниматься после утверждения генплана развития города до 2025 года. Но в связи с расширением границ столицы генплан нуждается в корректировке. И, как заявили власти, в обновленном виде появится не ранее 2014 года. Как же Москве строиться до той поры?
Андрей Антипов: Именно потому мэр и поставил задачу ускорить разработку и принятие обновленных правил землепользования и застройки. В первом чтении они были приняты еще в 2009 году. Затем эта работа была приостановлена. И теперь приходится заново анализировать буквально всю территорию города, которая за это время выросла в 2,5 раза. Для того же, чтобы стройки не замерли, пока разрабатывается новый документ, еще в 2011 году правительство Москвы утвердило перечень разрешенных видов использования земли и объектов капитального строительства. До принятия ПЗЗ градостроительная деятельность будет основываться на нем. А новые правила поэтапно будут утверждаться гордумой.
Что даст Москве появление ПЗЗ?
Андрей Антипов: Жесткую регламентацию, что и где в городе можно строить. Не случайно этот документ наравне с Генпланом носит статус закона города. Именно ПЗЗ определяют правовой режим использования каждого участка земли. Исключением являются лишь территории, на которых расположены объекты культурного наследия и особо охраняемые территории, земли общего пользования, а также линейные и водные объекты - они живут по законам, специально разработанным для них. То есть, решая вопрос, строить или не строить, скажем, спорткомплекс на территории, имеющей статус национального заповедника, власти обязаны руководствоваться не ПЗЗ, а природоохранным законодательством.
Для всех же остальных основанием для разрешения на строительство станут именно ПЗЗ. На картах градостроительного зонирования они делят город на территориальные зоны и подзоны, проводя между ними границы. Далее для каждой из зон устанавливается регламент использования земельных участков и объектов капстроительства, а для каждой подзоны - параметры разрешенного строительства и реконструкции существующих построек.
Это значит, что собственник участка, на котором в ПЗЗ стоит код, к примеру, в виде цифры 10 (то есть жилье), а рядом еще один - 1004, (общественная жилая зона), смело может заказывать градостроительную документацию на строительство жилого дома. Ему не придется, как сейчас, обходить десятки кабинетов чиновников, чтобы получить разрешение. Все параметры зададут именно правила землепользования и застройки. В них указана и возможная предельная плотность застройки - например, дом должен быть площадью не более 30 тыс. кв. м на гектар (соответственно, если площадь участка меньше, уменьшается и количество возможных площадей), и его предельная высота - 15, 25, 50 или 100 метров... То есть сам собой снимется тот административный барьер, с которым Москва до сих пор безуспешно боролась долгие годы.
Это относится к любому землепользователю?
Андрей Антипов: Кроме органов госвласти. К примеру, ГУП не может решить сам судьбу земли, на которой стоит его здание. Это право имеет лишь собственник земли - например, департамент имущества.
Что еще можно узнать из ПЗЗ?
Андрей Антипов: В каждой подзоне зафиксированы все имеющиеся объекты социального назначения - и они должны сохраняться. Скажем, ветхий садик может быть снесен, но на его месте имеют право построить снова именно садик, или школу, или ПТУ - то есть то, что нужнее в данный момент детям, и лишь в размерах, указанных параметрами ПЗЗ. Если предполагается 4 тыс. кв. м на га - то есть небольшое здание в зеленом парке, его никак не заменит высотный дворец детского творчества.
Устанавливая предельную плотность застройки до 2025 года, Москва исходила из того, что она уже и так на пределе?
Андрей Антипов: Смотря с чем сравнивать. НИиПИ Генплана Москвы сравнил, например, центр Москвы с центром Парижа. Выяснилось, что у нас плотность застройки в центре 16 тыс. кв. м на га, а в центре столицы Франции, которая не меняется фактически с Второй мировой войны (даже Гитлер не бомбил), - 30 тыс. кв. м на га. Правда, на зависть москвичам у парижан намного плотнее и улично-дорожная сеть, что делает город более комфортным для жителей. Не случайно новый главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов сейчас делает акцент на том, что Москве нужно вернуться к небольшим кварталам.
Почему обновление правил начали с центра?
Андрей Антипов: Причин две. Во-первых, это самая болевая точка - именно сюда рвались все застройщики в последние десятилетия. Во-вторых, по Генплану центр - зона стабилизации, его и нужно сохранять в первую очередь.
Поясните, пожалуйста, какие изменения внесены в процессе корректировки правил землепользования и застройки? Чем они будут отличаться от утвержденных в 2009 году?
Андрей Антипов: Мы заново проанализировали территорию 9 районов: Тверского, Мещанского, Басманного, Таганского, Красносельского, а также Хамовников, Замоскворечья, Арбата и Якиманки. В каждом вместе с райуправами и представителями префектуры обсуждали как ранее заложенные параметры, так и уже выданные за прошедшие два года градостроительные планы земельных участков, чтобы учесть влияние и этих, пока еще будущих, строек на жизнь района. Многое пришлось менять. Возьмем, к примеру, Арбат. На одном из участков по предыдущим ПЗЗ там планировалось построить наземный гараж площадью 14 тыс. кв. м. Но управа заявила: жители выступают против, считают, лучше отдать землю под социалку или благоустройство. Департамент природопользования поддержал: да, зелени мало. В итоге изменили функциональное назначение подзоны с гаражного строительства на благоустройство. Или еще пример. На Оружейном, 45, планировалось построить многофункциональный центр, теперь решено разбить народный парк.
В результате обсуждения на 17% территории префектуры ранее записанные параметры фактического землеиспользования уменьшились, на 34 - сохранены, на 39 - несколько увеличены, на 8 - учтены проекты, находящиеся уже в процессе реализации. Еще 7% участков требуют повторного рассмотрения, так как участники совместного совещания не пришли к единому мнению.
А что мешает инвесторам, как и прежде, договориться с чиновниками и внести изменения в ПЗЗ, которые позволят им вместо разрешенных 25 этажей соорудить небоскреб повыше этажей на 10, как это произошло несколько лет назад на Мосфильмовской?
Андрей Антипов: В том и суть правил землепользования и застройки, что договориться нельзя. Это закон. Землепользователь хочет поменять функции использования участка или параметры застройки? Ему придется сначала заказать граддокументацию. Но даже за его же счет ее сделают, лишь если есть техзадание. Его в свою очередь выдают на основании постановления правительства Москвы. А внести изменения в сами ПЗЗ имеет право только Мосгордума. То есть любой замысел станет явным буквально в момент его зарождения. Все прозрачно.
Есть, правда, исключение. Жесткая регламентация ПЗЗ по федеральному законодательству не распространяется на подземное пространство. Может быть, большая свобода действий там даже принесет свою пользу Москве и привлечет под землю инвесторов, которые до сих пор шли туда неохотно?
Смогут ли москвичи познакомиться с ПЗЗ и оценить, к примеру, имеет ли право на жизнь стройка, котлован которой начали копать у них под окном?
Андрей Антипов: Безусловно. Повторяю: это же закон. Он будет выложен в Интернете - на сайтах Мосгордумы, правительства Москвы и на сайте Москомархитектуры.