Косвенным подтверждением того, что мегаполис теряет привлекательность с точки зрения частных инвесторов, стал резкий скачок цен (на 30-40 процентов) в 2012 году на жилье в малых и средних городах в радиусе 50-100 километров от столицы Урала. Причем квартиры покупали не только в ближайших пригородах - Арамиле, Березовском, Верхней Пышме, но и в более отдаленных - Заречном, Невьянске, Нижнем Тагиле. По статистике, предоставленной одним из центров недвижимости (ЦН) региона, порядка 60 процентов спроса в малых городах обеспечивало местное население, 30 процентов - те, кто работает в Екатеринбурге, но не может себе позволить приобрести квартиру там. Оставшиеся 10 процентов сознательно выбрали жилье в небольших городках с размеренным ритмом жизни.
По мнению директора ЦН Дмитрия Ивасенко, тренд обусловлен несколькими причинами: низкой ценой квадратного метра по сравнению с Екатеринбургом, активизацией федеральных жилищных программ, увеличением объемов госзаказа на градообразующих предприятиях, открытием новых видов бизнеса, а следовательно, и ростом платежеспособного спроса.
Участники рождественского саммита Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) полагают, что тенденция "перетекания" стройплощадок в область сохранится в ближайшие несколько лет. Екатеринбург по-прежнему остается центром притяжения трудовых ресурсов, однако жилье в этом городе по карману не многим приезжим. А тот жилфонд, что имеется сейчас в малых городах, не соответствует понятию комфортной городской среды.
- Я сам живу в районе озера Таватуй и вижу, какое количество людей ежедневно устремляется на автомобилях в столицу Урала. Если в ситуацию не вмешаться, рано или поздно Екатеринбург ждет судьба Москвы. Надо "понизить плотность" за счет создания конкурентоспособной инфраструктуры вокруг. Сделать так, чтобы людям было неинтересно ехать куда-то и все, что им нужно - работу, товары, услуги, развлечения приемлемого качества - они получали дома, - считает директор строительного холдинга Валерий Ананьев.
В качестве пилотной площадки выбран Среднеуральск. Он расположен в 30 минутах езды от Екатеринбурга, на берегу водохранилища, что, безусловно, является привлекательным фактором. К тому же, по словам застройщиков, в городе довольно много частной земли, которая стоит значительно дешевле, чем в мегаполисе. Среди недостатков территории - высокая изношенность электросетей и пришедшие в негодность очистные сооружения. С одной стороны, это требует затрат, с другой - заставит построить здесь современную инженерную инфраструктуру.
По генплану развития Среднеуральска жилье будет строиться в южном направлении, а на севере появится индустриальный парк. Сейчас разрабатывается программа, в рамках которой с использованием механизма ГЧП планируется возвести новый город - с современными жилыми кварталами, дорогами, соцобъектами. Интерес к этому проекту проявляют два крупных застройщика. Один из них даже заявил, что готов переселить в Нью-Среднеуральск весь свой персонал - а это порядка 30 тысяч человек, и вывести в промзону ряд предприятий. Таким образом, населенный пункт получит не только комфортную жилую среду, но и новые рабочие места.
- Это не просто спальный придаток мегаполиса, а полноценный город, где население сможет приобретать квартиры по себестоимости. Бизнес-инициатива очень интересная, но ей требуется поддержка на уровне власти, - комментирует Андрей Бриль, уполномоченный представитель ГУД в Екатеринбурге и Свердловской области.
Интересно, что это пока единственный на Среднем Урале проект, где бизнес при комплексном освоении территории готов взять на себя не только возведение жилых "коробок", но и школ, детских садов, больниц. До сих пор эта тема была предметом препирательств: застройщики кивали на муниципалитет, чиновники - на нехватку средств, невыгодные условия концессии и нежелание компаний брать на себя хоть часть социальной ответственности.
В некоторых мегаполисах, к примеру в Санкт-Петербурге, администрация пошла чуть дальше и попыталась возложить на бизнес обязанности по созданию соцобъектов, если участок развивается по инициативе частного собственника, а не муниципалитета. Но пока бизнес занял выжидательную позицию. По мнению экспертов, для развития градостроительства государство должно создать такие условия, при которых застройщикам интересно работать.
По словам заместителя главы Екатеринбурга по вопросам капстроительства и землепользования Сергея Мямина, в 2013 году акцент будет делаться именно на разработке совместных программ по возведению жилья и соцобъектов на землях, находящихся в частной собственности. Таких, по предварительным подсчетам, порядка 60 процентов, причем участки нередко обременены правами третьих лиц. В ведении Федерации и региона находится всего 10 процентов земель, пригодных для создания капитальных объектов, у муниципалитета - около 30.
- С момента утверждения генплана развития Екатеринбурга в 2004 году произошли серьезные изменения. В частности, расширилась черта города, что позволило вовлечь в оборот новые участки, где можно построить до 10 миллионов квадратных метров. В следующем году мы хотим скорректировать регламентную часть правил землепользования и застройки, чтобы упростить и ускорить процедуры выделения участков. На сегодня у нас разработано около 25 проектов планировки на 16 миллионов квадратных метров. Вроде, лет на 15 хватит, но жизнь подсказывает, что успокаиваться не стоит, поэтому еще порядка 20 проектов в разработке, - говорит вице-мэр.
Также мэрия подготовила документ под названием "Зоны стабилизации и развития", который предлагается вынести на общественное обсуждение, чтобы избежать конфликтов в будущем по поводу так называемой уплотнительной застройки или массового сноса. В зонах стабилизации новое строительство планируется ограничить, а в зонах развития, куда попадают в основном частный сектор, ветхие бараки и морально устаревшие пятиэтажки, стоит готовиться к появлению строительных кранов.
Гильдия управляющих и девелоперов, в свою очередь, выдвинула на обсуждение идею под условным названием "Екатеринбург - памятник архитектуры XXI века". Экспертной группе предлагается выбрать 3-5 участков с хорошей локацией, определить конкурсным путем застройщиков и поставить перед ними задачу выстроить квартал в едином архитектурном стиле. Выглядит довольно фантастично, но вполне реализуемо, уверены авторы проекта. Они ждут откликов участников рынка. Посмотрим, сможет ли идея гармонии в стекле и бетоне овладеть массами.
Справка "РГ"
Сектор строительства жилья в Екатеринбурге восстановил весь объем "незавершенки" и планирует закончить год с показателем ввода миллион квадратных метров. В целом же, по данным Уральской палаты недвижимости, в городе на разных стадиях строительства 2 миллиона квадратов. Цена метра выросла за год на 9-10 процентов и составила на первичном рынке 59 тысяч рублей, на вторичном - 68,5 тысячи рублей. Специалисты прогнозируют: в 2013 году стоимость квартир стабилизируется или даже поползет вниз, поскольку цены почти достигли пика и выступают серьезным ограничением для выхода на рынок новых покупателей.