При таких объектах, как правило, всегда существовал некий жилищный фонд, в котором получали квартиры сотрудники предприятия. Где-то он был солидным - целые поселки или микрорайоны. А где-то скромным - всего пара-тройка домов. Случаев, когда в перечень приватизируемого имущества наряду с цехами и коровниками включали и квартиры - немало. Это почти всегда вызывает социальную напряженность, многочисленные суды, жалобы и протесты граждан. Дело в том, что новый собственник или собственники пытаются на доставшемся им жилье заработать. Коммерсанты в лучшем случае неоправданно повышают плату за коммуналку, а в худшем случае стараются избавиться от старых жильцов, сменив их на более состоятельных.
Именно такой случай и произошел в сельском районе Ставропольского края, где некое акционерное общество продало новому собственнику бывшую колхозную квартиру с "обременением" - старыми жильцами. Они были прописаны в этой квартире не один десяток лет и занимали жилье на правах социального найма.
Новый хозяин, чтобы избавиться от прежних обитателей, обратился в суд с иском к ним. Называется такой иск - "о прекращении права пользования". Ошарашенные жильцы написали встречный - "о признании договора купли-продажи между покупателем и ЗАО недействительным".
Первым рассматривал дело Труновский районный суд. Случилось это еще в 2011 году. Районный суд поступил мудро. Он решил покупателю в иске отказать и согласиться с просьбой старых жильцов, признав куплю-продажу заселенной квартиры незаконной.
Обиженный покупатель с таким решением не согласился и опротестовал решение районного суда.
Спустя месяц дело пересмотрел Ставропольский краевой суд по жалобе покупателя квадратных метров и решил прямо противоположное. Краевой суд старым жильцам отказал и полностью удовлетворил требование покупателя сельской квартиры. Но это решение не устроило сельских жителей, которые с таким вердиктом становились попросту лицами без определенного места жительства. И они написали жалобу в Москву в Верховный суд РФ.
Уже в прошлом году дело дошло до Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда, и он заявил, пересмотрев оба решения, - районный суд разрешил спор правильно и законно. А вот вторая инстанция - краевой суд нарушила нормы права.
Дело в том, что Ставропольский краевой суд рассудил это дело следующим образом - никакого договора найма жилого помещения у старых жильцов не было, его с ними попросту не заключали. А то, что они в квартире зарегистрированы и годами, да что годами, десятилетиями платили квартплату, ровным счетом ничего не значит.
Из такого пассажа краевой суд сделал следующий вывод: прав на квадратные метры старые жильцы за все годы так и не приобрели.
Верховный суд с подобными выводами категорически не согласился. Он напомнил, что граждане получили эту спорную квартиру очень давно, еще в 1975 году. И аккуратно все годы за нее платили. Причем при прежней, советской, власти квартплату попросту удерживало предприятия, где эти люди работали, из зарплаты жильцов. Документы, подтверждающие это, до наших дней сохранились.
Так что районный суд правильно рассудил, что граждан вселили в помещение все-таки на условиях социального найма. И они честно исполняли обязанности нанимателей. А отсутствие самой бумажки с текстом договора о вселении по социальному найму, при самом акте вселения и исполнении обязанностей нанимателей не говорит, что люди бесправны.
Ну а теперь о самом жилье. Верховный суд сказал следующее. Из двух указов президента (от 1993 и 2003 годов) следует, что при приватизации предприятий, находящихся в государственной собственности, в состав приватизируемого имущества не могли быть включены объекты жилищного фонда. Они, являясь государственной собственностью, должны были находиться в ведении администрации по "месту нахождения объекта".
То же самое сказано и в Законе "О приватизации жилищного фонда в РФ" (N1541-1). В этом законе еще говорится, что для живущих в таких домах граждан сохраняются все их права, в том числе и право на приватизацию.
Но и это еще не все, сказал Верховный суд. Почти девять лет назад был специальный Пленум Верховного суда по этому больному квартирному вопросу.
И там, на этом Пленуме, на котором анализировалась судебная практика по таким квартирам, вновь было повторено: переход государственных и муниципальных предприятий в другую форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, живущих в таких домах, в том числе и бесплатная приватизация.
Так что, когда на Ставрополье появилось вместо сельского предприятия сегодняшнее закрытое акционерное общество, жилье с людьми в собственность оно получило незаконно. Верховный суд добавил: и регистрация прав собственности на эти помещения за акционерным обществом была сделана противозаконно. Это значит, что и квартиру продавать другим, посторонним людям коммерсанты, хозяева ЗАО права не имели. Так что договор купли-продажи также незаконен. В итоге Верховный суд узаконил самое первое решение районного суда: новый жилец в старой квартире так и не появится. Все права остаются за старыми жильцами. Они могут спокойно жить в квартире.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 22 мая 2012 года. N 19-В12-4.)
Кстати
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии за 2011 год зарегистрировала 20 546 218 прав физических лиц на недвижимое имущество.
А всего за 10 месяцев 2012 года таких прав Росреестр зарегистрировал 21 393 472.
Общее количество зарегистрированных прав на жилые помещения в 2011 году - 9 042 310 , а за 10 месяцев 2012 года цифра возросла почти на 86 процентов.