Ярославль - один из многих регионов, где обманутые стройфирмами люди, отдав деньги и не получив жилье, бьются за свои права. То в одном, то в другом регионе объекты долевого строительства жилья оказываются "замороженными", а компании-застройщики - на грани ликвидации. О возможных вариантах защиты прав таких обманутых, уже вложивших деньги в жилье, корреспондент "РГ" спросил у члена Палаты адвокатов Москвы Юрия Киреева. Он - специалист по правовому сопровождению процедур банкротства и антикризисного управления.
Покупать жилье на этапе строительства можно или лучше не стоит?
Юрий Киреев: Для большинства граждан вариант покупки на этапе строительства - едва ли не единственный путь улучшить свои жилищные условия. Стоимость такой квартиры - по договору долевого строительства - ниже, чем в готовом доме. Но и риск здесь особый.
Как действовать человеку, чтобы не остаться на улице без жилья и денег?
Юрий Киреев: В 2004 году был принят Закон N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...". Это была попытка запретить застройщикам использовать так называемые "вексельные схемы", предварительные договоры как способы привлечения денег граждан. В законе сказано, что привлечение средств граждан допускается только на основании договора участия в долевом строительстве, путем выпуска жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений, жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами. Этим же законом предусмотрена госрегистрация договора участия в долевом строительстве. Норма направлена на предупреждение двойных продаж квартир. Практика подтвердила ее эффективность.
Но у людей все равно остаются проблемы.
Юрий Киреев: Развитие рыночных инструментов - страхование финансовых рисков, не получает развития в строительстве жилых домов. Хотя в других отраслях этот инструмент работает. Вспомните, первыми категориями обманутых были вкладчики. Был введен новый экономический инструмент - страхование вкладов .Он стал действенным инструментом возврата денег вкладчикам "умерших" банков.
Ваше предложение?
Юрий Киреев: Думаю, было бы правильно разработать подобный инструмент и для вкладов граждан в капитальное строительство. Уверен, что сегодня проведение антикризисных мероприятий по конкретному проблемному объекту - единственный эффективный путь решения проблемы. При невозможности продолжить строительство объекта, антикризисному управляющему необходимо решать задачи по преодолению правового кризиса, экономического кризиса и кризиса доверия.
А что такое "правовой кризис"?
Юрий Киреев: Процедура банкротства означает прекращение обязательств. Чтобы предотвратить утрату прав на объект, в который были вложены деньги дольщиков, в 2011 году был принят Закон N 210 "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)...". В нем особый порядок банкротства застройщика. Например, создание жилищно-строительного кооператива из числа участников строительства с передачей кооперативу недостроенного дома и функций застройщика. При этом в законе записано обязательное погашение требований кредиторов по денежным обязательствам. Но практика показывает, что у застройщика кроме объекта, не завершенного строительством, нет других активов, а обманутые дольщики вообще и не желают доплачивать за квартиру. Простой пример - заплатив в 2004 году 800 000 рублей за двухкомнатную квартиру, сейчас обманутые дольщики требуют жилье за ту цену, хотя себестоимость строительства за годы выросла. При этих обстоятельствах развитие процедуры, как это записано в законе, сомнительно. Для получения жилья надо достроить дом. Отсутствие навыков у жильцов приводило к тому, что дом уже после передачи его в ЖСК стоял недостроенной годами.
Так где же выход?
Юрий Киреев: Реальный выход - повышение роли антикризисного управляющего. Его деятельность должна быть направлена на финансовое оздоровление и восстановление инвестиционного потенциала стройки, а не банкротство объекта. Нужна и специальная подготовка арбитражных управляющих для стройорганизаций, оказавшихся в проблемных ситуациях. А это требует обучающей программы. Кстати, такая программа разработана Институтом экономики и антикризисного управления.
В некоторых регионах обманутым дольщикам чиновники просто выделяют жилье за счет местных бюджетов. По сути, происходит погашение ущерба, причиненного противоправными действиями третьих лиц за счет госсредств и средств местных бюджетов. А эти бюджеты не предусматривают таких статей расходов. Выходит не решение проблемы, а ее усугубление.