В наступившем году приобретение элитного жилья на первичном рынке в столице станет непростой задачей для покупателей. Особенно на ранней стадии строительства. В 2012 году доля сделок с элитными квартирами на стадии котлована впервые за несколько последних лет достигла 15%. По мнению аналитиков, таких результатов удалось достичь за счет привлекательных цен, "белой" исходно-разрешительной документации на строительство и надежности застройщиков. В 2013 году эксперты прогнозируют увеличение спроса на элитные квартиры в строящихся жилых комплексах.
"Покупка на начальном этапе строительства всегда более выгодна, как с финансовой, так и с потребительской точки зрения, - считает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин. - На завершающем этапе, когда дом уже сдается, выбор у покупателя уже ограничен, поскольку в наличии остаются малоликвидные квартиры. Жилье с самыми лучшими характеристиками разбирают как раз на начальном этапе. А поскольку в элитном доме общее количество квартир, как правило, небольшое, то люди торопятся сделать покупку на ранней стадии. Ведь стоимость квартир такого уровня немаленькая и платить огромные деньги за неликвид никому не хочется. Поэтому такая тенденция вполне объяснима".
В первую очередь такие квартиры покупаются "для себя". "В мае-июне 2012 года, когда нефть начала дешеветь, сегмент элитного жилья стал терять потребителей, - говорит Вадим Ламин. - При этом в июне-июле большая часть - около 77% (по оценочным показателям) - клиентов покупали себе недвижимость не в инвестиционных, а в потребительских целях. Около 32% из покупателей использовали заемные, ипотечные средства или финансы, высвобожденные из проектов, замороженных в кризис 2008 года".
Большинство экспертов уверены, что инвесторы вернутся в элитный сегмент только при условии стабильной экономической ситуации. "Сейчас на рынок недвижимости приходит та категория инвесторов, которая находится в поисках надежных активов, и хочет не столько заработать, сколько не потерять, - считает генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. - А опыт российских и мировых кризисов свидетельствует о том, что с этой точки зрения альтернативы недвижимости нет". Правда, доходными инвестиции в элитные новостройки станут только при условии правильного выбора объекта. "Покупать инвестиционную квартиру необходимо только у надежного застройщика, по возможности на нулевом этапе строительства и самую дешевую из имеющихся, так как в дальнейшем эти квартиры выровняются в цене, - советует Вадим Ламин. - Сбрасывать такую недвижимость, скорее всего, имеет смысл на этапе, когда сама компания либо еще не начала активно продавать свои квартиры, либо уже распродала 4/5 своих площадей".
Совсем другие параметры жилья интересуют тех, кто покупает его для себя. Снижение доли инвесторов, вкладывающих деньги в элитное жилье, практически не отразилось на спросе. По словам экспертов, покупатели все больше хотят приобрести оригинальный, нестандартный объект недвижимости. "Людям нужен некий аналог загородного стиля жизни, но в пределах ЦАО, с развитой инфраструктурой на приватной территории жилого комплекса, - отмечает коммерческий директор компании "Реставрация Н" Тимур Сухарев. - Именно поэтому неотъемлемыми атрибутами современных проектов являются значительная территория застройки с профессиональным ландшафтом или даже собственным парком, расширенный набор инфраструктурных объектов - фитнес-центр с бассейном, школа, детский сад и т.д.".
Нехватка площадей под застройку в центре города также вынуждает инвесторов строить апартаментные комплексы - жилье не совсем премиум-класса, зато дешевле (на 10-20%) и не уступает по качеству элитному. "Ярко выраженной тенденцией в этом сегменте является реконструкция, - подчеркивает вице-президент компании "Галс-Девелопмент" Леонид Капров. - Чаще всего именно за счет реконструкции административных или производственных зданий в ЦАО появляются новые апартаментные проекты".
Сейчас рынок апартаментов Москвы, являвшийся некоторое время назад абсолютно новым и уникальным явлением, как для застройщиков, так и для потенциальных покупателей, полностью сформировался и выделился в отдельный сегмент рынка недвижимости. Новые апартаментные комплексы практически ничем не отличаются от привычных домов - девелоперы в них также вкладывают душу. "Применяется столь же роскошная отделка фасадов, входных групп и общественных зон, тщательно разрабатываются удобные для жизни планировки, проектируется высококачественная инженерия и ландшафтный дизайн", - уверяет заместитель генерального директора компании "Дон-Строй Инвест" Ирина Постовалова.
Некоторые эксперты полагают, что основным трендом развития рынка жилья в 2012 году стал массовый выход именно объектов с апартаментами. "За год на рынок вышло 17 новых комплексов с апартаментами на продажу: 6 элитных проектов и 11 проектов бизнес-класса, - говорит директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Елена Ржавская. - За прошедший год объем предложения вырос более чем в два раза (+119%) и оценивается на уровне 130 тыс. кв. м. Число заявленных проектов с апартаментной составляющей постоянно растет".
Уже сейчас на рынке можно выделить два вида апартаментов. Первый вид - апартаменты на территории деловых зон и в составе бизнес-центров или МФК, в том числе c круглосуточным сервисом отеля, входящего в состав комплекса. Второй вид - апартаменты в составе комплексов, расположенных в сложившихся зонах жилой застройки, в том числе на нежилых этажах в составе жилых комплексов. При этом на рынке есть проекты, которые позиционируются как сочетающие предложение и одного, и другого типа (объекты, которые расположены в жилом районе, но при этом тяготеют к тому или иному деловому району).
"За последние несколько лет формат апартаментов существенно расширил зону присутствия во всех сегментах недвижимости - от экономкласса на окраинах города до элитных проектов в самом центре. В апартаменты будут реорганизованы излишние коммерческие площади, как отдельно стоящие объекты, так и в составе МФК, - считает Максим Шумаков, начальник коммерческого управления департамента инвестиционной деятельности компании "Интеко". - Цены в первую очередь будут зависеть от местоположения и качества строительства конкретных объектов, динамика же цен будет зависеть от общего положения на рынке недвижимости. Если сохранится существующая тенденция роста, то и цены на апартаменты будут расти. Если говорить о конкуренции апартаментов с полноценным жильем, то при прочих равных апартаменты почти всегда будут на 10-20% дешевле полноценного жилья, так как сказывается невозможность оформления прописки и отсутствие обязательной социальной инфраструктуры".
Среди несомненных плюсов для девелоперов - возможность построить апартаменты там, где по традиционным нормам это невозможно. Для покупателей - получить квартиру по сути элитного класса с существенным дисконтом, а также приобрести по-настоящему оригинальное жилье. Однако минусы у апартаментов тоже есть. Из-за новизны апартаментов как класса и недоверия к подобному формату жилья для девелоперов велик риск низкого спроса. Для покупателей основной минус - невозможность прописаться в такой "квартире". Также в апартаментах, как правило, коммунальные платежи гораздо выше, чем в аналогичных объектах. Пока неизвестно, получит ли сегмент апартаментов долгосрочное развитие или нет, одно остается очевидным - апартаменты уже претендуют на звание самого привлекательного сегмента рынка недвижимости.