Вениамин Максович, что подтолкнуло отказаться от прежнего имени компании?
Вениамин Голубицкий: Мы уже прошли этап становления, когда в значительной степени зависели от материнской структуры. "РЕНОВА" - большая диверсифицированная компания, у которой масса интересов в разных областях, масса проблем и достижений. Мы не хотим отвечать на вопросы об алюминии или нефти, наше дело - строительство, и мы несем ответственность только за то, что построили в разных частях страны. Поэтому и было принято решение о ребрендинге.
Еще одна причина - желание получить публичную рыночную оценку ликвидности предприятия, его возможностей. Сейчас мы думаем о проведении IPO в 2016 году. Для публичной продажи акций компания должна иметь свое название, свой продукт.
И последнее: изменившаяся в ходе ребрендинга структура бизнеса предполагает большую централизацию. Мы создаем единую управляющую компанию, она будет выполнять все функции, связанные со строительством, инженерией, финансовыми операциями, маркетингом и т. д. Если Академический всегда сам продавал жилье, то в Московской области у нас не хватало на это сил, и продажами занимались другие фирмы. Это неправильно. Сейчас мы эти функции централизуем. Мы хотим, чтобы название "Кортрос" стало синонимом знака качества.
Компания и без того входит в число крупнейших девелоперов России. Как удалось достичь таких результатов в короткий срок?
Вениамин Голубицкий: По темпам роста мы действительно лидеры рынка. Причем росли даже в годы кризиса. Все, что сегодня имеем, - результат работы акционеров и менеджеров. Так, в Екатеринбурге нашу компанию возглавляет Алексей Воробьев - человек в некотором смысле уникальный. И то, что здесь сделано, - во многом его личная заслуга.
Нам удалось войти в число ведущих девелоперов страны, представив на рынок особый продукт - комплексное освоение территорий, безусловно, нашедший своего потребителя. Если раньше мы рассказывали о нем во время деловых встреч, показывали варианты застройки на макетах, устраивали экскурсии на стройплощадки для чиновников, то сейчас, откровенно говоря, для популяризации продукта уже ничего и делать не надо. У всех на глазах на окраине Екатеринбурга, где было болото, появился современный район, по многим параметрам - единственный в России. Там все разработано и построено в соответствии с новейшими экостандартами, стандартами энергоэффективности. Для жителей создана вся необходимая инфраструктура - от транспортной до социальной.
Какие проблемы возникают у застройщика при комплексном освоении территории?
Вениамин Голубицкий: Часто приходится тратить огромные усилия, убеждая чиновников в том, что тот или иной более-менее крупный участок земли не стоит делить на мелкие наделы и раздавать десяткам застройщиков, что его должен осваивать один девелопер - комплексно. Недавний пример: в Перми выделили участок под строительство площадью 179 гектаров. Первоначально власти планировали поделить его между девелоперами, которые впоследствии сообща занялись бы облагораживанием окружающей среды. Но я в такой исход событий никогда не поверю: чтобы несколько предпринимателей объединились, да еще и создали что-то общими усилиями не ради выгоды, а ради общественного блага?! А вот когда кто-то один застраивает всю территорию, ситуация меняется в корне. Я как единственный застройщик понимаю, что, если буду работать плохо и не обеспечу то, на что рассчитывают покупатели, они не станут приобретать здесь квартиры. То есть я поставлен в условия, когда требуется работать в полную силу и производить максимально качественный продукт.
Как складываются отношения вашей компании с властями разных регионов? Удовлетворены ли вы механизмами государственно-частного партнерства (ГЧП) в сфере строительства?
Вениамин Голубицкий: С властями Свердловской области и Екатеринбурга у нас сложились доверительные отношения. Все понимали, что Академический - это имиджевый проект, а значит, репутация и наша, и чиновников зависит от успешности его реализации. К сожалению, в каждом новом регионе отношения с властью приходится выстраивать с нуля: прописывать правила, ссылаться на законы, объяснять чиновникам свои задумки, приводить в пример опыт Екатеринбурга. Мне кажется, это абсолютно неправильно. Я не понимаю, почему по каждому проекту обязательно нужно принимать отдельный закон. Для Сочи один, для Сколково другой, для Дальнего Востока третий. Могут быть разные объемы финансирования, но роли участников всегда примерно одинаковы, их можно определить заранее, не собирая каждый новый проект "по кирпичику" с нуля, не выбивая преференции в каждом случае, не решая десятки раз одни и те же вопросы. Так что, пожалуй, главная наша проблема во взаимоотношениях с государством сегодня - то, что оно предпочитает к каждому проекту относиться, как к первому.
Вы не пытались повлиять на изменение этого, наверняка провоцирующего волокиту, порядка?
Вениамин Голубицкий: Пытаемся до сих пор. Сейчас ищем аргументы, чтобы убедить Минрегион в том, что нужно хотя бы определить набор экспериментальных проектов и на основе этого опыта попытаться создать некую типовую модель государственно-частного партнерства. Чиновники, слава богу, откликнулись. Министр попросил, чтобы мы выделили специалистов и помогли составить необходимые документы.
На самом деле, я думаю, мы с любой властью общий язык найдем, потому что она в нас заинтересована, наверное, даже больше, чем мы в ней. Мы изначально решили, что продаем не квадратные метры, а условия жизни, и следуем этому принципу много лет. Сейчас в Академическом живут 30 тысяч человек, которые, полагаю, довольны качеством жизни, а значит, и властью. И чем больше будет таких районов, тем более спокойной станет жизнь в городе, и люди будут поддерживать действующую власть.
Есть ли договоренности о запуске на Урале новых проектов, помимо Академического?
Вениамин Голубицкий: Сейчас мы находимся в стадии подготовки проекта для Нижнего Тагила. Участка еще нет, ждем, когда мэрия объявит конкурс. Пока мы пытаемся оценить покупательскую способность населения, чтобы решить вопрос о цене готового жилья. Дается это нам весьма нелегко из-за того, что в Нижнем Тагиле, по сути, не сложилось как такового рынка недвижимости. И все же, я думаю, если проект будет правильно позиционирован и точно просчитан, он окажется успешным. Но это точно должно быть ГЧП, ведь сам проект в значительной степени социальный. Ситуация сегодня такова, что в Москве можно добиться просто космической рентабельности - вне зависимости от того, что строишь. В миллионниках рентабельность ниже, но она достаточная. А вот в остальных городах и весях с этим худо. Ведь при практически одинаковой себестоимости строительства цены на конечный продукт отличаются в Москве и маленьких городах в несколько раз.
Надо исходить не из того, какой мы хотим видеть цену квадратного метра, а из того, сколько население готово за него заплатить и каким образом государство может поддержать застройщика. Сегодня 70 процентов покупателей берут квартиры в ипотеку. А это значит, что государство должно обеспечить доступные ставки по кредитам. Кроме того, если власть хочет, чтобы жилье было более дешевым, она должна взять на себя ряд функций. Однако во многих регионах ни создание социальной, ни даже инженерной инфраструктур государство на себя не берет.
Изначально заявлялось, что Академический в конечном счете вместит 300 тысяч жителей. Вы не передумали достраивать район до таких огромных размеров? Нет ли ощущения "дна" рынка?
Вениамин Голубицкий: Нет, до дна еще далеко. Социологические исследования показывают: свыше 60 процентов населения Екатеринбурга мечтают улучшить жилищные условия. Мы работаем в основном в экономклассе, такое жилье сегодня пользуется большим спросом. Так что планы расширения района актуальны, причем сегодня я в этом уверен больше, чем в 2005 году, когда все начиналось. Плюс, надо понимать, что этот проект обслуживает не только Екатеринбург, но и миграционные потоки из других регионов. Сегодня в Академическом нет непроданного жилья - у нас очереди на строящееся. Люди, как в советские времена, заранее записываются, чтобы получить квартиру! Мы бы и рады строить больше, чтобы полностью удовлетворить спрос, но, во-первых, не хочется делать это в ущерб качеству, а во-вторых, порой не хватает производственных мощностей Свердловской области и надежных, проверенных подрядчиков.
Может быть, при ваших масштабах стоит обзавестись и предприятиями стройиндустрии?
Вениамин Голубицкий: Нет, это принципиальная позиция - не иметь собственных строительных мощностей, чтобы не стать заложниками конкретных технологий. К примеру, те, кто сейчас занимаются панельным домостроением, никогда ничем иным заниматься не будут, потому что им придется загружать свои производственные мощности. Мы же свободны выбирать на рынке технологии, которые на сегодняшний день наиболее дешевы и эффективны.