Долгое время градостроительная политика развивалась даже не стихийно, а анархично. Только сейчас начинают формироваться генпланы поселений. Процесс должен был завершиться в 2011 году, потом в 2012 году, но он продолжается, и не факт, что завершится в 2013-м. Предположу, что на это есть и объективные, и субъективные причины. Законодательного регулирования комплексного освоения территории (КОТ), определений и принципов взаимодействия и процессов, готовой правовой конструкции, к сожалению, нет. Например, понятие КОТ, как способ предоставления земельного участка, без проведения торгов не является зафиксированным в градостроительной деятельности. Вопросы о том, как производить комплексную застройку с участием частного инвестора, муниципалитета и государства с точки зрения объема вложений и уровня вовлеченности в проект, постоянно возникают и требуют решения.
Аналогичная ситуация с социальной инфраструктурой. Муниципальные детские сады, поликлиники, больницы могут быть построены государственными силами только при достижении определенного количества жильцов конкретного поселка. В противном случае, если число жильцов не удовлетворяет регламентируемым требованиям, девелопер поселка должен решить эту проблему за счет строительства частных закрытых заведений, которыми зачастую либо довольны, либо совершенно не довольны жильцы. Обязанность обеспечить объект социальной инфраструктурой не может не отразиться на конечной стоимости жилья для покупателя и ведет к удорожанию. Такая ситуация какое-то время работала в Москве, пока рынок активно рос. Теперь девелоперы и государство заговорили о действительно доступном жилье, но проблемы остались.
Наглядным примером служит недавно завершенное строительство в Подмосковье, где были построены большие жилые микрорайоны, но никто не взял на себя решение вопросов социальной инфраструктуры. В регионах, где уровень жизни ниже и, соответственно, рентабельность инвестиций в градостроительной отрасли тоже ниже, эта проблема усугубляется. Девелоперы отказываются от таких проектов, а новые инвесторы в эту отрасль не идут. Соответственно, новое жилье не возводится, что обостряет жилищную проблему, а собственная инфраструктура от девелопера переводит доступное жилье в разряд недоступного для массового покупателя.
ГЧП в градостроительной отрасли оценивается как очень перспективное направление сотрудничества. Принципы и основы законодательства о ГЧП призваны урегулировать конкретные вопросы, прежде всего на местном, муниципальном уровне. Такая форма взаимодействия между государством и бизнесом была призвана решить основную проблему, которая заключается в том, что государство не имеет возможности реализовать самостоятельно этот публичный интерес. Зачастую в силу нехватки организационных и человеческих ресурсов либо достаточного технического оснащения. Серьезным осложнением являются процедуры, через которые государство действует, и это далеко не все факторы, влияющие на процесс. Соответственно, для решения этих задач государство обращается к бизнесу и предлагает совместные проекты ГЧП. Особенность заключается в том, что бизнес на таких проектах не зарабатывает и, по большому счету, не экономит.
Девелопер, со своей стороны, не в силах частным порядком решить проблемы коммуникаций, дорожного строительства к своему объекту, даже на небольшом, локальном участке без увеличения стоимости для будущих жильцов. Если говорить об элитных поселках, где можно создать все коммуникации, вопрос обслуживания и взаимодействия с монополистами останется нерешенным. Государство может и должно активно помогать девелоперам в создании социальной инфраструктуры.
Если сравнивать совместные с государством инвестиционные проекты и программы ГЧП в градостроительной отрасли, можно сказать, что разница весьма ощутима. Инвестиционный проект с участием государства представляет собой целый комплекс отношений, и, как правило, положительный эффект предусматривается для всех участников. Но с правовой точки зрения является чрезвычайно размытым понятием.
Новые, абсолютно оригинальные инвестиционные проекты без какой-либо законодательной защиты ведут к большим рискам для инвестора. Вместе с тем любое урегулированное пространство всегда становится привлекательным для притока инвестиций. Важно создать такой правовой инструмент, который будет четко регулировать, регламентировать процессы реализации программ ГЧП градостроительной отрасли в каждом субъекте РФ.
В масштабах страны существующее число совместных с государством проектов строительства по программам ГЧП является недостаточным, но их количество будет возрастать. Понятная правовая конструкция позволит и государству, и участникам рынка ориентироваться в правовом поле, а также определит принципы работы возможных институтов стимулирования и защиты инвестиций.
Любые договоренности о совместном проекте между частной компанией и государством, в лице конкретного чиновника, автоматически становятся под прицел антикоррупционных ведомств. Качественная подготовка законопроекта о ГЧП и создание нормативной, регулирующей базы, а также индикаторов коррупционной деятельности и четкое понимание неотвратимости наказания позволит наладить диалог между бизнес-сообществом и государством.