Еще недавно Московская область была лидером по количеству обманутых дольщиков и проблемных строек, но буквально год-два назад ситуация стала выправляться. Благодаря чему?
Александр Коган: К проблеме стали подходить системно. В Подмосковье насчитывается 450 строительных организаций, которые привлекают средства граждан, в год заключается около 80 тысяч таких сделок. Есть компании, работающие по серым схемам, есть и откровенные мошенники. Мы начали с того, что можем, не вторгаясь в федеральное законодательство: создали и опубликовали постоянно обновляемый реестр проблемных застройщиков, в котором сейчас, кстати, насчитывается 66 компаний. Это почти 15 процентов от общего количества! Представляете, если все эти недобросовестные компании лопнут, объем невыполненных обязательств составит десятки миллиардов рублей.
Сейчас создается еще и список добросовестных строителей.
Александр Коган: На одном из совещаний губернатор абсолютно логично рассудил, что если у нас есть список проблемных компаний, то это еще не значит, что все остальные - идеальные. Он предложил среди остальных тоже составить рейтинг, и тех, кто имеет положительные результаты и отличную репутацию, включить в список добросовестных застройщиков.
Далее, мы на региональном уровне составили реестр проблемных объектов, чтобы люди понимали, где нельзя покупать ни в коем случае. И по каждому проблемному объекту муниципальные власти составляют реестр пострадавших граждан. Одновременно главы муниципальных образований создают комиссии, которые разрабатывают механизм достройки таких объектов. Если объект находится в суде, либо компании банкротятся, закон позволяет органам власти защищать интересы граждан в судах в качестве уполномоченного органа.
Кроме того, федеральное законодательство позволяет нам проверять все строительные компании, которые привлекают средства граждан. В ближайшее время мы запускаем электронную систему контроля и мониторинга. Она позволит отслеживать ситуацию и по объектам, и по договорам в автоматическом режиме. Информацию будут вводить сами застройщики и подразделения муниципальных образований, которые выдают разрешения на стройку, система будет анализировать эти данные.
А если за это будут отвечать сами компании, не получится, что они смогут предоставлять необъективную информацию?
Александр Коган: Нет, они обязаны заполнять формы в рамках баланса, который они сдают в налоговую инспекцию. Подлог - это серьезное административное правонарушение. Мы же продолжим в соответствии с 214-м законом проверять компании, которые привлекают средства граждан, на качество сделок и целевое расходование денежных средств граждан.
В конце прошлого года был принят закон, переводящий отношения между дольщиками, застройщиками и государством в еще более цивилизованное русло - закон об обязательном страховании долевого строительства. Расскажите, почему об этом не задумывались раньше и как закон будет защищать интересы граждан?
Александр Коган: Я входил в рабочую группу "Единой России" по решению проблем обманутых дольщиков и видел несколько законодательных инициатив из субъектов Российской Федерации, но только после того, как в одном из выступлений президент сказал, что надо страховать немедленно, этим начали заниматься. Очень быстро приняли закон, и сейчас осталось меньше года до момента, когда все сделки на рынке будут страховаться.
Федеральный закон предлагает несколько вариантов: поручительство банка по каждой сделке, коммерческое или некоммерческое страхование. Третий вариант предполагает создание общества взаимного страхования застройщиков. Крупные застройщики будут спокойно работать с банками. Но подавляющее большинство, у которых либо активов недостаточно, либо они уже получили кредиты, и банки не готовы давать поручительство, будут обязаны страховаться, потому что привлекают средства граждан. Закон гласит: если ты привлекаешь деньги дольщиков, ты обязан застраховать свои риски, чтобы не обмануть людей даже в случае банкротства.
Это, вероятно, увеличит цены на жилье?
Александр Коган: Во-первых, они и так постоянно растут. Во-вторых, сам рынок не позволит увеличить цену значительно - жилье просто перестанут покупать. С другой стороны, в стране 86 тысяч обманутых семей, умножайте смело на три, сколько получается? Мало того, что эти люди не могут получить жилье, они не понимают, что будет дальше, живут в постоянном стрессе. А если бы сделку застраховали? Да они бы сейчас спокойно спали, зная, что в любом случае получат обратно деньги, с учетом потерь, инфляции, пеней, штрафов, и купят на рынке уже готовое жилье.
И как в Московской области будут преимущественно страховать средства дольщиков?
Александр Коган: Мы собирали страховщиков и предлагали им с 1 января страховать все сделки. Страховщики ответили, что рынок непрозрачный и они страховать не готовы. Но законодатель выход предусмотрел: общество взаимного страхования - некоммерческое объединение самих застройщиков, которые будут фондировать свои риски, фильтровать недобросовестных застройщиков и т. д.
Как проходит формирование общества взаимного страхования?
Александр Коган: В соответствии с законом Минрегион зарегистрировал организационный комитет, который должен предложить проект устава, проект правил страхования и тарифов. С июня начнется отбор учредителей общества, потом состоится первое учредительное собрание. После чего общество будет зарегистрировано и начнет работу.
Как вы думаете, успеют до конца года?
Александр Коган: Если не успеют, рынок у нас сузится до такой степени, что цена может вырасти невероятно. Сейчас уже никто не имеет права допустить какой-то срыв.
В XXI веке многоквартирные дома, возведенные на землях, предназначенных под личное подсобное или дачное хозяйство, стали для Подмосковья настоящей проблемой. Как вы боретесь с этой проблемой?
Александр Коган: Эта проблема характерна не только для Подмосковья, но и всей России. В стране насчитывается около 8 тысяч таких объектов. Большинство находится в Краснодарском крае, но немало их в Татарстане, Нижегородской, Самарской, Свердловской областях, Санкт-Петербурге и Ленобласти. У нас числится более четырехсот многоквартирных самостроев на дачных земельных участках - мы называем их высотки на шести сотках. Зачастую в таких домах люди реально покупают жилье по распискам. Право собственности они оформить не могут, потому что получили не квартиру, а долю дома. В настоящее время главами муниципальных образований созданы межведомственные комиссии, которые изучают такие строения и затем либо выписывают предписания о приведении их в соответствие с действующим законодательством, либо признают их самостроями и передают дела в суд. Если суд решает, что дом построен в нарушение действующего законодательства, но строение никому не угрожает, а местные жители не против, то дом можно привести в соответствие с законодательством. Суд также может принять решение о сносе объекта. Сейчас в суде рассматривается судьба 100 объектов, по 36 принято решение о сносе, 6 уже снесено. В Краснодарском крае снесено около 400 объектов и еще 250 планируют снести к сентябрю, в Татарстане - под снос пошли десятки незаконных домов, потому что это серьезное нарушение прав граждан, которые живут рядом. Самое важное - чтобы таких объектов больше не было. Главам муниципальных образований рекомендовано: если такие объекты возводятся, немедленно подавать в суды, останавливать стройку на стадии фундамента, пока еще не собрали деньги с граждан.