15% застройщиков позиционируют свой продукт в данной категории не только из-за расположения, но и за счет применения в строительстве домов соответствующих технологий. Еще 5% поселков относят свои проекты к экопродукту за счет особенного подхода в архитектуре. К такому выводу пришли эксперты консалтинговой компании - оператора на рынке городской и загородной жилой недвижимости Московского региона. Они проанализировали проекты на территории Подмосковья, которые позиционируют себя как экопоселки. Всего, по разным оценкам экспертов, таких населенных пунктов на территории области - не более 13.
Мода на Green development пришла к нам с Запада. При строительстве экопоселков западные девелоперы в первую очередь тщательно выбирают территорию. Иногда в течение нескольких лет они проводят пробы воды, воздуха и почвы, изучают радиационный фон местности. И только убедившись в том, что все параметры соответствуют принятым стандартам, приступают к разработке проекта.
Каким параметрам должны соответствовать экологичные дома в России?
- Во-первых, дом должен быть построен из экологически чистых материалов, например, из дерева, соломы, глины, - считает президент НП "СРО "Альянс строителей" Александр Халимовский. - Бревенчатый сруб или конструкция из бруса в определенной мере могут претендовать на звание экодома. И, во-вторых, строение должно быть полностью автономным, то есть водоснабжение, электричество и отоплением должны осуществляться с использованием альтернативных возобновляемых источников энергии. Также должны присутствовать системы переработки отходов.
Есть ли спрос на такие дома у нас в стране? "Рыночный спрос на "зеленое" строительство в России есть, но о массовом строительстве экологичных домов пока говорить рано, - рассказал РБГ генеральный директор строительной корпорации "Баркли" Андрей Тясто. - В нашей стране у потребителей не такая сильная мотивация, как в Европе, так как стоимость энергоресурсов в России существенно ниже. Также большинство строительных компаний нуждаются в поддержке и стимулировании со стороны государства, хотя бы на начальном этапе, когда движение "зеленого" строительства только набирает обороты. Но реальной поддержки государства в виде конкретных законов, дающих преференции инициаторам зеленого строительства, нет до сих пор".
Многие девелоперы, реализующие такой псевдоэкопродукт, нередко ссылаются на государственную экологическую экспертизу (ГЭЭ), которую проводит Росприроднадзор. Однако данная экспертиза направлена на то, чтобы определить степень влияния застройки на окружающую среду, а не на выяснение уровня благоприятности экологической обстановки в данной местности. Поэтому положительное заключение ГЭЭ не может служить гарантией защиты соблюдения соответствующих экологических норм.
"Московские девелоперы также забывают и о том, что дома в настоящем экопоселке должны быть построены по особым технологиям, - считает Мария Литинецкая, гендиректор компании "Метриум групп". - При реализации подобных проектов руководствуются принципами энергоэффективности, минимального воздействия на окружающую среду, для строительства домов используются только экологичные материалы".
К примеру, упомянутые в исследовании 15% проектов, в которых заявляется применение подобных технологий, на деле оказались примерами обычного деревянного домостроения - коттеджи в них возводятся из клееного или профилированного бруса. Например, поселки "Вудвиль" (Ленинградское шоссе), Westwood (Калужское шоссе) и другие.
- Определение построенных и успешно реализуемых проектов с приставкой "эко" относится в большей степени к их месторасположению, а не к технологиям строительства, - добавляет Александр Халимовский. - В большинстве случаев строящиеся объекты - это энергоэффективные дома, в строительстве которых применялись те или иные "зеленые" технологии. По моим оценкам, доля энергоэффективных "зеленых" домов составляет порядка 20-30%, а вот настоящие экодома в Подмосковье это пока единичные проекты.
Важным параметром экологичных домов также является их естественность с точки зрения архитектурно-пространственного решения: коттеджи должны быть грамотно вписаны в окружающий ландшафт, а земельные участки по возможности сохраняются в первозданном виде. Пример такой интеграции с природой - поселок "Любушкин хутор", расположенный на Рублево-Успенском шоссе, где при проектировании вилл использовалась система экстенсивного озеленения (на пандусах, ведущих на второй этаж, и крышах высажены газоны), а в центре домов были посажены живые деревья, окруженные стеклянным кубом. Подобных проектов загородной недвижимости на территории России практически нет.
Эксперты полагают, что стандарты экопоселков подразумевают также, что девелоперы выставляют на продажу готовые дома или, в крайнем случае, земельные участки с подрядом. Однако в России не действуют и эти правила. По результатам проведенного исследования выяснилось, что готовые дома предлагаются только в 31% поселков, а земельные участки с обязательным подрядом - в 23%. Почти в половине российских "экопоселков" (46%) реализуются земельные участки без подряда. Это означает, что, во-первых, в поселке может быть нарушен единый архитектурный стиль, а во-вторых, некоторые новоселы рискуют поселиться рядом с вечной стройкой. Ну а самое главное - каждый собственник наверняка будет использовать при строительстве те материалы, которые ему "по карману" или "по душе", и не факт, что они будут экологичными.
Практика показывает, что у российских застройщиков нет стимула внедрять "зеленые" технологии, прежде всего из-за относительно низкой стоимости наших энергоресурсов (отопление, газоснабжение). А самое главное, как рассказали в "Метриум групп" - подобные технологии недешевы в своем исполнении, поэтому редко используются даже в элитке, не говоря уже о массовом сегменте. Однако сами застройщики готовы поспорить с этим утверждением. Так, глава "Баркли" Андрей Тяско" утверждает, что "строительство дома экономкласса с применением зеленых технологий будет стоить всего на 2-4% дороже обычного. По его словам, даже эксклюзивный проект с применением сложных инженерных технологий увеличивается в стоимости всего на 10-15%.
- Внедрение "зеленых" технологий повышает себестоимость проекта, что, конечно же, отражается на конечной цене, - вступает в спор глава консалтинговой компании Мария Литинецкая. - Тогда как для россиян сегодня на первом месте - бюджет покупки. Даже в сегментах бизнес- и элитного жилья покупатели стали более остро реагировать на цену. При таком подходе, к сожалению, критерий экологичности жилья отходит на второй план.
По данным "Метриум групп", диапазон цен на готовые дома в псевдоэкопоселках варьируется от 1,55 млн до 84,6 млн рублей.
Применяются ли санкции к девелоперам, которые без оснований пользуются приставкой "эко" для привлечения клиентов?
- Я пока не слышал, чтобы девелопера наказали за необоснованное использование приставки "эко", - считает Александр Халимовский. - Сложно уличить застройщика в заведомой подмене понятий. Потому что непонятно, какие параметры изначально вкладываются в определение продаваемого объекта. Вполне возможно, что дом построен в экологически чистом районе и при его возведении был нанесен минимальный вред природе, но при этом использовались традиционные материалы бетон, металл, стекло. С определенной натяжкой такой объект можно назвать экологичным домом, но, по сути, он таковым не является. В большинстве случаев речь может идти об энергоэффективных домах".
По мнению руководителя Центра экологической сертификации "Зеленые стандарты" Рашида Исмаилова, действующее законодательство не позволяет применять санкции к таким недобросовестным девелоперам. "Чтобы иметь основание называть поселок или дом экологическим жильем, необходимо проводить оценку соответствия и иметь подтверждающие документы от компетентных организаций, - полагает эксперт.- То, что сейчас девелоперы называют экопоселками, не более чем маркетинговый ход, они попросту спекулируют на теме экологии.