Мэр Москвы Сергей Собянин полагает, что и эту сумму необходимо увеличить до соотношения 1:3. Что для этого делается и как скажется на развитии мегаполиса? Об этом рассказал на "Деловом завтраке" в "РГ" председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.
И никакой спекуляции
Константин Петрович! Как сказалась двухлетняя ревизия инвестконтрактов на инвестиционном климате Москвы?
Константин Тимофеев: Мы остановили все стройки, которые нельзя было не остановить. В слишком плотно застроенных районах, где нет школ, садиков, куда не ходит транспорт. Но инвесторы при этом не проиграли. Они имеют сейчас разрешение на строительство на 46 млн кв. м. Этого хватит лет на пять. Ну, а Москва в этом году выходит на докризисный уровень возведения коммерческой недвижимости: в 2012 году ее было построено 7,8 млн кв. м, а в этом ожидается 8,5 млн. В общем, выиграли все.
А если кто-то не соглашается с решением властей расторгнуть контракт...
Константин Тимофеев: Такие обращаются в суд, как, например, застройщики площади Павелецкого вокзала, чей котлован торгового центра вот уже лет 8 раздражает москвичей.
Чем это грозит городу?
Константин Тимофеев: Разве что возвращением оплаченного девелопером инвестиционного взноса. Там, где возможно, стараемся обходиться без судебных разборок, договариваться, как произошло, например, с инвестором на площади Белорусского вокзала, которому взамен остановленной стройки предложили компенсационный участок. Аппарат мэра хорошо поработал по защите интересов Москвы. Усовершенствование им нормативной базы позволяет сейчас правительству города расторгнуть контракт даже в одностороннем порядке, направив лишь уведомление, если истек срок реализации - а таких в городе большинство. Выданы многие контракты на 3-5 лет, а стройка даже не началась. В таких случаях город не пострадает и материально.
Но ряд скандальных контрактов все-таки продлен...
Константин Тимофеев: Один из таких - многофункциональный центр в Оружейном переулке на Садовом кольце. Огромная махина, последствия от запуска которой для транспортного движения ожидаются самые негативные. Было несколько объездов, решали, что делать с уже начатой стройкой. Контракт расторгнуть, а остов будущего центра разобрать? Но в него вложено несколько миллиардов рублей, причем кредита, взятого у системообразующих банков с разрешения властей. И кому какое дело, что дали его не мы, а наши предшественники? Со слезами на глазах, можно сказать, продлили его на три года. Надеемся, что за ближайшую пару лет этот памятник неразумному строительству будет достроен. Работы уже возобновились. Подземная парковка при центре на 1000 машин должна снивелировать притяжение к нему дополнительного транспорта.
Но в ходе этой работы вы сделали вывод, кто из инвесторов в будущем никогда не получит в Москве контракта?
Константин Тимофеев: Прежде всего не место в городе застройщикам, которые привлекают обманным путем к строительству жилья деньги населения, а жилье не строят. Так появляются обманутые дольщики, проблемами которых приходится заниматься также правительству Москвы.
Но, наверное, трудно сразу определить - добросовестный застройщик или недобросовестный...
Константин Тимофеев: По многим контрактам, с которыми мы работаем, с самого начала было очевидно, что их никто и не собирался реализовывать. Проекты убыточные, обязательства на снос домов на будущей стройплощадке застройщики на себя не взяли... Ну, и зачем было выдавать разрешение на стройку?
Вы не выдаете?
Константин Тимофеев: За последние два года не заключили ни одного нового контракта. Но это не наша заслуга. Изменилось законодательство, и земля под строительство сейчас предоставляется по итогам аукционов или по акту выбора под социальные, гаражные и другие объекты. Это вполне совпадает и с позицией правительства Москвы. Градостроительные планы выдаем лишь инвестору, имеющему землю. Таких тоже немало. В результате в городе одобрены проекты планировок на 30 млн кв. м, владельцы которых в любой момент могут выходить на стройку.
Выходят?
Константин Тимофеев: Первый шаг - начали проектировать, сдали документы в экспертизу, сделали только треть. Наша задача - простимулировать, чтобы за первым шагом последовал второй, третий... Иначе через лет шесть снова окажемся в ситуации, когда время прошло, договоры аренды земли истекли, а стройка и не началась.
Такая угроза есть?
Константин Тимофеев: Да. Инвесторы в Москве делятся на две группы. Меньшая - те самые 30%, которые могут и хотят строить, грамотные специалисты, имеют деньги. Остальные по сути просто спекулянты. Получив через префектуры за минимальный платеж землю под что-то вроде магазина тысячи на 3 кв. м, они потом увеличили площадь разрешенной застройки, затем раздвинули границы участка и перепродали этот пакет документов. К сожалению, кое-кто преуспел в таком деле, и теперь приходится разбираться с покупателями плодов этого авантюризма.
Это могли бы предупредить правила землепользования...
Константин Тимофеев: Мы пытались принять их в 2012 году хотя бы по Центральному округу. Но обнаружилось много нестыковок с отраслевыми схемами. Возникла необходимость их ревизии. Все это нужно делать еще и в привязке с Генпланом развития Москвы, которого пока тоже нет. Техзадание на его разработку, скорее всего, утвердим в ближайшие два-три месяца. Ну, а Генплан, рассчитанный на 30 лет, и правила землепользования появятся, вероятно, не ранее 2015 года.
Чего ждет Новая Москва?
Когда к Москве присоединили территории, казалось, инвесторы туда ломанутся. Но что-то не слышно...
Константин Тимофеев: Инвесторы и там разные. Кто-то постарался впрыгнуть в последний вагон поезда и, пока оформлялись новые границы, купить у муниципалитетов землю, а потом перепродать. Кто-то идет уже за разрешениями на строительство. Понятно, что, как и прежде в Подмосковье, многие хотели бы строить жилье. В Щербинке, Троицке, Внуковском районе... У многих даже есть утвержденные муниципалитетами проекты планировок. Но строить по ним нельзя, так как нарушены все градостроительные нормы Москвы. Ну, какой может быть жилой комплекс в чистом поле? Как туда будут будущие жители добираться? Куда они поведут детей учиться? И тут пытаемся договариваться. Поддерживаем тех, кто согласен на строительство социалки, создание рабочих мест? А некоторые инвесторы просто сидят и ждут, когда Москва сама дороги подведет, электроэнергию подключит, канализацию и водопровод проложит...
И что, повлиять на них никак нельзя?
Константин Тимофеев: Земля у них в собственности. Им и решать, что делать с ней. Правда, вступил в силу закон, в котором есть механизм изъятия земель под транспортно-дорожную инфраструктуру. Сейчас разрабатываем территориальные схемы - по Троицку и Новомосковскому округу, которые хотим в этом году утвердить. Тогда будет понятно, куда, в каком направлении пойдут новые дороги, и, возможно, прибегнем к инструментам ускоренного изъятия земель.
А рабочие места, которые обещали создать там, чтобы избавить бывших жителей области от необходимости ездить на работу в Москву, создаются?
Константин Тимофеев: Создаются. В том же Троицке, поселении Сосенском возле поселка Коммунарка, поселках Марушкинское, Первомайское в этом году планируется сдать 8 объектов административно-бытового назначения. В апреле выдано разрешение на ввод в эксплуатацию 1-й очереди многофункционального торгового, делового и развлекательного центра в деревне Мамыри по Калужскому шоссе - 9 корпусов площадью более чем на 3 тыс. кв. м на тысячи рабочих мест.
Москва начала наконец заниматься промзонами. Но интереса инвесторов тоже незаметно. Один "ЗИЛ" пока выставляется на торги... Так и будут черные ямы зиять на теле Москвы?
Константин Тимофеев: С "ЗИЛом" проще - у него один собственник - город, а потому механизм работы понятен и прозрачен. В остальных промзонах собственников множество, у каждого - свои интересы. Предлагаем, например, проложить дорогу, а нам говорят: "Зачем? Меня устраивает подъезд по территории соседа". Приглашаем другого на беседу. Является какой-нибудь гендиректор и говорит: "Надо с акционером посоветоваться. Но быстро не получится. Он в Лондоне живет..." Будем объединять тех, кто заинтересован в развитии промзон, может быть, в паевые фонды или акционерные общества. Три пилотных проекта объединения собственников уже разрабатываются: для промзоны Румянцево, на улице Автозаводской в Москве и Грайвороново.
Народный гараж не должен стать антинародным
Известно, что программа "Народный гараж" провалилась. Что делать москвичам? Машины ставить где-то надо...
Константин Тимофеев: Идея была правильной, поторопились с выбором мест. Например, строительство жилья на участке еще не начиналось, а гаражи стоят. Кто сюда поедет? Итог: из 35 тысяч построенных машино-мест продано всего 16 тысяч. Что делать с остальными? Те, в которые москвичи вложили свои деньги, город достроит за этот и будущий годы, чтобы не появилось новых обманутых дольщиков. Из бюджета Москвы на это выделено 8 млрд рублей. Невостребованные гаражи будем продавать под организацию там автосалонов, магазинов.
Но паркинги же открытые...
Константин Тимофеев: Это еще одна причина, почему москвичи плохо покупают их. Грязь, некомфортно пользоваться. Поставил машину на две недели, отправившись в отпуск, возвращаешься - и первым делом надо на мойку. Но фундаменты там крепкие, нагрузку выдержат, если сделать нормальные стены. 11 объектов уже выставлены на продажу.
Ну а гаражи-то все-таки будут строиться?
Константин Тимофеев: Будут. Но только уже не по программе "Народный гараж", а в рамках разумной работы с инвесторами. У ГУП "Дирекции гаражного строительства" есть около 400 проработанных под них земельных участков. Могут гараж построить и сами москвичи, создав гаражно-строительный кооператив и заключив договор с "Дирекцией гаражного строительства".
До сих пор инвесторам было неинтересно строить гаражи. Почему они заинтересуют их сейчас?
Константин Тимофеев: Раньше не было уверенности, что будет спрос. После 1 июня, когда зона платных парковок в Москве охватила уже все Бульварное кольцо, я думаю, появился стимул к строительству.
Но места не стало, а его и раньше было трудно найти под гаражи. Другие мегаполисы уходят под землю, а Москва никак не начнет массовое строительство подземных паркингов...
Константин Тимофеев: Три десятка площадок в пределах Бульварного кольца под них согласованы с Москомархитектурой. Находятся они на Пушкинской и Славянкой площадях, на улице Тверской от Манежной площади до Камергерского переулка, на Фрунзенской набережной и Шаболовке... Буквально на днях по одному из адресов - на площади Сахарова - состоятся торги. Только я думаю, что на них никто не придет. Слишком дорого эта земля обойдется инвестору- участок стоит 75 млн руб. Поэтому будем снижать эту стоимость.
До какого размера?
Константин Тимофеев: Вплоть до рубля. При условии что, получив эту землю, инвестор построит там за оговоренное время паркинг. Ну, а чтобы мы были уверены, что нас в очередной раз не кинут, придется потребовать банковскую гарантию. Думаю, что это самый реальный путь обеспечения Москвы необходимым количеством машино-мест. Впрочем, будем предлагать строить парковки и владельцам торговых центров возле своих зданий, например, на площадках плоскостных парковок, пристраивая многоэтажные паркинги к торцу здания...
А почему так плохо в Москве идет сооружение механизированных парковок, получающих все большее распространение во всем мире? Например, появилась такая парковка в Останкино, инвестор готов еще десятка полтора построить в разных частях города, но не может пробиться через административные барьеры.
Константин Тимофеев: Я дал новому руководству дирекции гаражного строительства поручение разобраться. Если предлагаемые участки годятся для строительства, оперативно вынесем на рассмотрение ГЗК и передадим землю инвестору непосредственно либо через дирекцию.
Под строительство подземных гаражей в Москве согласовано 30 площадок.
Они расположены на Пушкинской и Славянкой площадях, на улице Тверской от Манежной площади до Камергерского переулка, на Фрунзенской набережной и Шаболовке...