Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) позволяют работать на ипотечном рынке не только крупным банкам с развитой депозитной базой, но и небольшим участникам рынка, которые не держат ипотечные портфели на балансах, а рефинансируют их. За счет этого создается конкурентная среда. Это, в конечном счете, стимулирует снижение процентной ставки.
Секьюритизация - это, прежде всего, способ повышения ликвидности ипотечных кредитов. Ведь не многие имеют возможность удерживать на балансе 30-летние ипотечные кредиты, используя краткосрочные источники фондирования. При увеличении ипотечного портфеля банк рано или поздно столкнется с ограничениями, в том числе и по нормативам Банка России в части ликвидности.
В России постепенно складывается понимание не только роли секьюритизации в развитии рынка ипотечного кредитования, но ее значения для всего фондового рынка. Только ипотечный рынок с его объемами, длительными сроками кредитования и высоким качеством обеспечения может обеспечить возможность инвестирования действительно больших объемов "длинных" денег. А по соотношению доходности и надежности ИЦБ являются оптимальным инструментом для долгосрочных инвесторов. Самые "правильные" держатели для ИЦБ - пенсионные фонды и страховые компании, то есть те, кто управляет длинными активами, кого не пугает длинная дюрация. А по мере формирования в России накопительных систем привлекательность ИЦБ как долгосрочной инвестиции будет только возрастать.
Для создания устойчивой системы привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала сегодня необходимо развивать внутреннюю базу институциональных консервативных инвесторов, а также повышать привлекательность отечественного рынка для инвесторов иностранных. В настоящее время потенциальных инвесторов сдерживает недостаточная ликвидность российского вторичного рынка облигаций, а "якорных" инвесторов, формирующих спрос на ипотечные ценные бумаги в стране, всего два: государственная управляющая компания Пенсионного фонда РФ (Внешэкономбанк) и АИЖК. В 2009 году в российском законодательстве были сняты барьеры для инвестирования в ипотечные облигации Пенсионным фондом, что стало действительно знаковым событием для рынка. Постепенно оживляется спрос со стороны частных инвесторов, причем как российских, так и зарубежных.
В перспективе ИЦБ могут и должны стать основным источником фондирования ипотеки. Привлечение долгосрочных ресурсов оригинаторами в будущем может составить 50% и более, в то время как сегодня доля финансирования, привлекаемого за счет секьюритизации, - не более 7%. Однако для того, чтобы наладить функционирование стабильного рынка ИЦБ, необходимо активно развивать ипотечные инструменты, чтобы всем классам инвесторов можно было предложить приемлемые по срочности, доходности и надежности ипотечные бумаги.
Поэтому так важны программы поддержки и развития рынка ИЦБ. Условно они делятся на две категории: программы прямого выкупа и дополнительной поддержки. К первой относятся программы АИЖК по приобретению облигаций с ипотечным покрытием и "Программа инвестиций Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья и ипотеку", основной особенностью которой стал целевой характер выдаваемых кредитов на приобретение жилья на первичном рынке по ставкам не выше 11%.
Из программ, направленных на поддержку небольших и начинающих оригинаторов, можно отметить программу АИЖК по предоставлению поручительств по ИЦБ; промежуточное финансирование (целевые займы), предоставляемое на накопление ипотечного покрытия и завершение сделок секьюритизации; программу выкупа мезонинных траншей, а также поддержку мультиоригинаторных сделок. Последние являются очень важным инструментом для небольших банков, не способных самостоятельно накопить на своем балансе портфель в 3 млрд руб., обеспечивающий экономическую эффективность сделки секьюритизации. Совместные сделки нескольких оригинаторов позволяют снизить издержки, расширить базу инвесторов и стандартизировать выпуски ипотечных облигаций. Это большой сегмент рынка, который необходимо вовлекать в процесс развития вторичного рынка ипотеки.
В целях развития инфраструктуры вторичного рынка ипотеки необходимо совершенствовать систему обращения ИЦБ, расширять практику предоставления поручительств, совершенствовать нормативные документы в части оценки дюрации, снижать для потенциальных эмитентов сроки и стоимость подготовки сделок, упрощать государственную регистрацию выпусков облигаций. Давно назрела и необходимость в создании единого информационно-аналитического центра, обеспечивающего сбор и обработку статистических данных рынка ИЦБ.
В 2012 году в закон о ценных бумагах уже было внесено несколько важных изменений: уточнен статус ипотечного агента, расширен круг его операций, сняты некоторые ограничения в отношении кредитных организаций, выпускающих облигации с ипотечным покрытием, разработана база для выпуска ипотечных сертификатов участия.
Важным моментом для развития рынка является необходимость интегрирования в Гражданский кодекс ряда правовых концепций, являющихся общепринятыми для развитых стран, но отсутствующих у нас. Речь идет прежде всего о защите ипотечного агента от банкротства (bankruptcy remoteness), ограничении его ответственности (limited recourse), введении механизма защищенных банковских счетов (аналогов счетов escrow в зарубежном праве). Необходимо совершенствовать банковское законодательство в целях повышения эффективности вложений в ИЦБ, развивать инструменты хеджирования рисков, регулировать законодательство с целью увеличения допустимого соотношения кредита к залогу при наличии ипотечного страхования.
Итогом такой планомерной работы может стать формирование устойчивой системы фондирования рынка ипотеки при постепенном сокращении государственной поддержки и внедрении конкурентных механизмов привлечения капитала. Привлечение долгосрочных ресурсов через секьюритизацию создаст условия для стабильного и динамичного развития рынка ипотечного кредитования, повысив доступность ипотеки для широких слоев населения.