Потенциальным покупателям интересно, во что обходятся покупка, ипотека и содержание недвижимости, и что можно ожидать от рынка в ближайшей перспективе.
Треть зарплаты - на жилье
Самые высокие цены на жилье в Германии - в Мюнхене. Цена квартиры в этом городе в среднем 5134 евро за кв.м, что в 2,5 раза больше, чем в среднем по стране (2003 евро за кв.м). Дом площадью 150 кв.м в черте Мюнхена можно приобрести примерно за 730 тысяч евро. А если к удобствам добавляются большой сад, современный ремонт, встроенная кухня и престижный район, цена может дойти до 2 млн. По данным Empirica, с 2008 по 2013 год цены на недвижимость в Мюнхене выросли более чем на 20%.
В Баден-Бадене и Берлине жилье стоит в среднем в 2,5 раза дешевле, чем в Мюнхене. Квартиру площадью 60 кв.м в этих городах можно купить за 120 тысяч евро, дом площадью 150 кв.м - за 120-150 тысяч. По информации Wohnungs-Infoborse, в столице квартиры площадью 60 кв.м с 2011 по 2012 год подорожали на 15 %. Сегодня берлинский рынок считается самым динамичным в Германии.
За съемные квартиры немцы обычно платят не более трети заработка. По данным Министерства финансов Германии, средняя зарплата на 2012 год составляет около 2400 евро в месяц. С учетом типичного дохода в Баден-Бадене и Берлине арендаторы квартиры площадью 60 кв.м отдают за жилье пятую часть заработка, в Мюнхене - треть зарплаты.
Сначала страховка, потом - кредит
Для немецких банков большое значение имеет платежеспособность заемщика. Прежде чем предоставить заём, они изучают кредитную историю, учитывают существующие обязательства и платежи, в том числе выплаты по ипотеке и аренде, а также алименты. Ипотечные и прочие платежи не должны превышать 35% от ежемесячного заработка заемщика. Тот, кто получает доход в Германии, имеет больше преимуществ при получении кредита. Шансы на получение займа также возрастают, если заемщик собирается сдавать покупаемую недвижимость в аренду.
При получении банковского кредита страхование жизни и имущества является в Германии обязательным условием. Кроме того, банк может настоять на медицинском обследовании заемщика. Кстати, это можно сделать как в Германии, так и в России.
По данным Lowell Finance, банки Германии выдают кредиты в размере до 60% от оценочной стоимости объекта на срок от пяти до 20 лет. Фиксированные ставки варьируются от 3,6 до 4,6%.
Для покупки достаточно паспорта
Купить недвижимость в Германии по силам не только местным жителям. Без особых проблем могут приобрести здесь жилье и иностранные граждане. Для покупки жилья физическому лицу достаточно удостоверения личности, а при оформлении ипотеки потребуется еще и справка о доходах. Если покупка оформляется на юридическое лицо, то нужен документ из Торговой Палаты (Handelskammer), подтверждающий законность деятельности компании.
Приобретая жилье в Германии, будущий владелец выплачивает налоги на покупку и региmстрацию, а также комиссии нотариусу и риелтору.
Налог на покупку недвижимости (Grunderwerbsteuer) составляет 5% от стоимости жилья в Баден-Бадене и Берлине и 3,5% - в Мюнхене.
Налог на регистрацию выплачивается, когда имя нового собственника вносится в Поземельную книгу (Grundbuch). Ставка зависит от стоимости объекта и варьируется от 0,8 до 1,2%. Комиссия нотариуса тоже зависит от цены недвижимости и составляет от 1,2 до 1,5%.
В большинстве случаев вознаграждение риелтору платит только покупатель, а не прежний владелец. Рекомендуемую величину комиссии для каждой федеральной земли устанавливает местная ассоциация риелторов. С учетом НДС (19%) комиссия агента в Баден-Бадене и Мюнхене не превышает 3,57%, в Берлине - 7,14%.
В целом, расходы при приобретение недвижимости выше всего в Берлине - в среднем около 14,5% от стоимости объекта. Меньше платят покупатели в Баден-Бадене - примерно 11%, а в Мюнхене затраты еще ниже - в среднем 9,5%.
200 евро отложи на квартплату
На содержание собственной квартиры площадью 80 кв.м у немцев уходит примерно десятая часть среднего месячного заработка - в среднем от 170 до 250 евро. Расходы на жилье включают коммунальные услуги, обслуживание общих территорий (сада, лифта, подъезда, улицы), страховку и ежегодный налог на недвижимость.
Затраты на коммунальные услуги в трех городах примерно одинаковы. В год собственники недвижимости в Баден-Бадене платят за воду, электричество, отопление, телевидение и вывоз мусора в среднем 23,3 евро за кв.м, в Берлине - 28,8 евро за кв.м, в Мюнхене - 26,3 евро за кв.м. Как правило, наибольшую статью расходов составляет отопление. Жильцы также оплачивают уборку лестничных площадок и улиц, обслуживание лифтов и уход за садом. В результате коммунальные платежи за квартиру площадью 80 кв.м как минимум достигают в среднем 175 евро в месяц. В домах установлены счетчики горячей и холодной воды, отопления и газа, которые считываются в конце каждого года, после чего делается перерасчет и излишек возвращается собственнику. Электричество оплачивается отдельно от остальных коммунальных услуг.
Страховать недвижимость в Германии не обязательно (если нет ипотеки), но многие это делают, чтобы обезопасить себя на случай пожара или стихийного бедствия. Страховка в Баден-Бадене, Берлине и Мюнхене стоит от 0,14 до 0,19 еврозакв.м в месяц.
Ежегодный налог на недвижимость (Grundsteuer) рассчитывается так: от оценочной стоимости берется одна тысячная часть и умножается на 3,5. Затем результат умножается на коэффициент, который в Баден-Бадене равен 4,9, в Мюнхене - 5,35, а в Берлине - 8,1.
К примеру, если оценочная стоимость квартиры равна 20 000 евро, то собственник в Баден-Бадене будет платить ежегодный налог 343 евро (20 000 х 1за1000 х 3,5 х 4,9 = 343). В Мюнхене сумма фискального платежа составит 374,5 евро, в Берлине - 567 евро.
В целом, среди трех этих городов содержание недвижимости дороже всего в столице Германии. По данным Nebenkostenrechner, за квартиру в Берлине площадью 80 кв.м владелец платит в среднем 2573 евро в год, в Баден-Бадене - 2371, в Мюнхене - 2093 евро в год.
Рынок недвижимости Германии чрезвычайно привлекателен для инвесторов, и в ближайшие годы приток иностранного капитала будет расти. В частности, этому будет способствовать упрощенная процедура получения вида на жительство. Учредитель, открывший фирму в Германии, имеет право претендовать на вид на жительство. При этом с августа 2012 г. нет необходимости обосновывать повышенный региональный интерес для страны, устраивать на работу пять сотрудников и иметь определенную сумму инвестиций (ранее был порог в 250 тыс. евро). На рынке Германии не сказались даже последствия кризиса в еврозоне. Цены на недвижимость и стоимость аренды в крупнейших городах страны продолжат расти как минимум в течение ближайших двух лет.