Товарищи на паях
Рынок этот проходит стадию становления: цивилизованный оборот сельхозугодий стал возможен с 2001 года.
- Доля земель, принадлежащих государству, стабильна. Приватизированных участков постепенно становится больше. Однако львиная доля территорий остается во владении пайщиков, в специфически российском переходном состоянии "собственности в аренде", - сообщил гендиректор московского Института конъюнктуры аграрного рынка (ИКАР) Дмитрий Рылько. - Холдинги и фермеры, которые обрабатывают эти участки, приватизировать их либо не могут (ибо пайщиков тьма), либо не желают - и таким образом удерживают низкие арендные ставки.
Проблема зародилась в начале 1990-х, когда земли сельхозназначения поделили на паи и предоставили колхозникам в общедолевую собственность. Лет десять распоряжаться этими долями было почти невозможно. А когда разрешили - оказалось, что многие пайщики умерли, разъехались или передарили свои виртуальные "латифундии". Искать их, чтобы арендовать или купить участки, - дело трудоемкое.
- Да и забрать брошенный участок обратно в госфонд непросто. Надо было изначально оставить колхозные земли в госсобственности, а потом отдавать в аренду или продавать по конкурсу, - поделился соображениями гендиректор УК "ЭкоНива Холдинг" Штефан Дюрр. - Теперь минсельхоз должен найти невостребованные земельные паи и дать эффективным хозяевам возможность там работать. На уровне законодательства вопрос решен, дело за органами местного самоуправления. В Воронежской области они действуют энергично. Если же в районе не справляются, губернатор берет ситуацию под контроль. В других регионах местные власти менее активны.
С 2016 года Минсельхоз РФ планирует отменить категорирование земель. Как рассказал замдиректора департамента земельной политики, имущественных отношений и госсобственности Борис Скаков, поправки уже рассматриваются в федеральном правительстве:
- Чтобы обеспечить стабильность на рынке, предполагаем сохранить механизмы предоставления участков юрлицам - как российским, так и иностранным. Для земель сельхозназначения, находящихся в федеральной собственности, предпочтительна аренда. Участки, которые сформированы и поставлены на кадастровый учет, будут по-прежнему реализовывать через открытые торги. А если они находятся в общедолевой собственности и используются по назначению, то преимущество при выкупе получит тот, кто их обрабатывает. В случае, когда более половины долей на таком участке принадлежит иностранным физлицам, за ними сохранится право аренды. А российские граждане спустя три года аренды смогут земли и выкупать.
Минимальный срок аренды для участков земель сельхозназначения составит не менее трех лет (исключением будут пастбища и сенокосы: для них три года - максимум). Верхний предел - 49 лет - сохранится. Именно долгосрочная аренда наиболее популярна сегодня среди российских аграриев.
- Нам как-то предлагали соседние участки в аренду на три года. Но для расширения производства нужна новая техника, а вложения в нее быстро не окупятся, - пояснил гендиректор курского агрохолдинга "Русский дом" Олег Кананыхин. - И все же, если компания намерена работать на одном месте долго, выгоднее землю купить. Ведь случается, что собственник полей вдруг расторгает договор с добросовестным арендатором - мол, обещал уже кому-то.
Владельцы поневоле
Между тем за рубежом договоры аренды заключаются на срок от года до пяти лет. Сравнительный анализ условий, предлагаемых земледельцам, представил координатор международного исследования Agri benchmark Йелто Циммер. Проект реализуется под эгидой немецкого Института имени Иоганна фон Тюнена: полсотни научных работников, консультантов по инвестициям и управляющих агробизнесом из 30 государств выясняют, чем живут типичные хозяйства в разных концах света. Циммер выбрал две развивающиеся аграрные страны (Аргентина и Бразилия) и две развитые (Канада и США).
- Ставка арендной платы может зависеть от плодородия почвы и инфраструктурной обеспеченности участка, а также культуры, которую на нем будут возделывать. В Бразилии платеж привязан еще и к полученному урожаю, -отметил он. - Цена в итоге выходит не ниже ста долларов за гектар. В России же аренда и покупка земли обходится гораздо дешевле. Причем 95 процентов созданной на ней ценности уходит непосредственно сельхозпроизводителю. А на Западе большую часть прибыли получает владелец участка: почва - ресурс невозобновляемый. Угодья находятся в основном в частной собственности. В Бразилии - 95 процентов, в Канаде - 70, в США - 45.
В России же 85 процентов земель сельхозназначения арендуется. Покупка чаще всего бывает вынужденной, подчеркнул Штефан Дюрр, чья компания обрабатывает поля в Воронежской, Калужской, Курской, Новосибирской, Оренбургской и Тюменской областях:
- В собственности у нас чуть более половины земель. Я бы с удовольствием их все арендовал - чтобы не выводить из оборота большие суммы, которые не дадут быстрой отдачи, а вкладывать их в производство. Но рынок земли неспокойный, конкуренция иногда выливается в настоящие битвы, как в хорошем кино... Да и не хочется, чтобы арендованные мною или соседние участки внезапно кто-то купил.
Стоимость выкупа назвали заниженной не только иностранные, но и российские аналитики.
- Делать прогнозы и достоверные оценки очень трудно, - возразил гендиректор волгоградского торгового дома "Раздолье" Олег Опанасюк. - В пределах одного региона цены могут отличаться в разы не только по объективным, но и по конъюнктурным причинам. Банки назначают одну цену, пайщики другую.
Поэтому растениеводам и удобнее аренда земель на 49 лет, а эффективность производства от вида собственности не зависит, добавил председатель крупного сельскохозяйственного потребительского снабженческо-сбытового кооператива "Прикубанский" Юрий Милованов. Мол, когда у фермера дело не заладится, он сам уступит землю другому хозяину.
"Удобрение" для цен
Эксперты предрекают: если мировые цены на сельхозпродукцию не снизятся, у международных инвесторов резко возрастет спрос на земли в России. Как показал анализ ИКАР, в ряде регионов приватизированные участки уже динамично дорожают (например, рисовые земли на Кубани). Однако цены на их приобретение пока сопоставимы с арендными платежами за землю в развитых странах, констатировал Дмитрий Рылько.
- В условиях свободного рынка неминуемо подорожает и аренда (до 100-300 долларов за гектар), и покупка (до 2000-5000 долларов за гектар), - "успокоил" Йелто Циммер. - Усилится давление на малоэффективные бизнес-модели, придется повышать интенсивность земледелия или искать более прибыльные культуры.
Штефан Дюрр указал на еще одну, пока не вполне явную причину будущего роста арендных ставок - введение погектарного субсидирования.
- Услышав эту новость, мой друг из Минсельхоза ФРГ воскликнул: "Зачем повторять ошибки Евросоюза! Субсидии, выданные арендатору земли, в итоге окажутся в руках ее собственника - он просто повысит платежи". Это самая неэффективная форма поддержки. Ведь 200-300 рублей на гектар - сумма незначительная. Аналог в молочном животноводстве - субсидии на килограмм реализованного молока в размере 1-1,5 рубля, из которых часть забирает переработчик. Из денежной "лейки" всех поливают равномерно (причем с задержкой - нам вот за молоко в текущем году только февральскую субсидию перечислили). Учитывая, что средства федеральной казны ограниченны, лучше активнее субсидировать процентную ставку по "длинным" инвесткредитам.
Власти обещали, что с переходом на погектарные выплаты аграрии не почувствуют серьезного сокращения господдержки. Что на практике?
- В Волгоградской области раньше направлялось из бюджета суммарно 700 рублей на гектар, сейчас - 280, - заметил Олег Опанасюк. - Надо и впрямь задуматься о том, чтобы основная доля субсидий стимулировала технологическое перевооружение. Иначе, раз размер субсидии зависит от средней урожайности и посевных площадей, мы быстро начнем "пририсовывать" показатели...
В Краснодарском крае к федеральным субсидиям (около 600 рублей на гектар) прибавили региональные (400 рублей). Но, по словам Юрия Милованова, оформить и подать документы следовало в крайне сжатые сроки, и даже те коллеги, которым в этом плане повезло, денег еще не видели. Ни из государственной казны, ни из краевой.