Застройщик, который одновременно возводит малоэтажные поселки в Подмосковье, Калужской, Самарской и Оренбургской областях, на территории Екатеринбурга облюбовал так называемый горнощитский луч. На участке площадью 140 га планируется построить более 1,8 тысячи единиц жилья: индивидуальных домов и таун-хаусов, а также несколько современных трехэтажек. Предполагаемый объем инвестиций - 8,75 миллиарда рублей. Возведение первых объектов уже начато, в эксплуатацию их должны ввести в 2014-м.
"Варяги" декларируют применение инновационных технологий, активных решений по энергосбережению. При этом цены на квадратный метр обещают существенно снизить. Так, дом площадью 89 метров с гаражом и внутренним двориком можно приобрести по 4,9 миллиона рублей, без гаража - по 4,5 миллиона. Двухэтажные таун-хаусы с мансардой обойдутся и того дешевле - в 2,5 миллиона. Причем в стоимость уже заложены расходы на оформление земли, дороги и централизованные инженерные сети. Через три года застройщик обещает ввести в строй детсад на территории жилкомплекса.
Для уральцев, привыкших, что любое ноу-хау, так же, как и социальная инфраструктура, влетает в копеечку, это более чем непривычное предложение. Сегодня средний ценник на коттедж экономкласса в окрестностях Екатеринбурга составляет 5-10 миллионов рублей. В бизнес-классе торг начинается от 14 миллионов рублей (без отделки). Таун-хаусы "уходят" по 9-10 миллионов. Впрочем, и формат жилья на Урале несколько иной, чем предлагают москвичи: самая востребованная площадь домов - 150 квадратных метров, площадь участка - 10-12 соток, площадь таун-хауса - 200-250 метров.
Конечно, за спиной у федерального застройщика мощная финансовая подушка, а также умение задействовать административный ресурс. Соглашение о сотрудничестве с правительством Свердловской области планируется подписать примерно через месяц, однако это не было ключевым фактором при выборе площадки.
- Государству такие проекты, как наш, выгодны. Но, честно говоря, мы не делаем ставку только на субсидии. Когда строим соцобъекты, передаем их муниципалитетам на баланс бесплатно в рамках ГЧП. Стоимость инженерной инфраструктуры в некоторых регионах, например в Подмосковье, сразу закладывается в цену метра. На других территориях приходится договариваться с властями. Чем слабее рынок, тем меньше вероятность обойтись без поддержки государства. Со Свердловской областью соглашение будет рамочное, но мы планируем оговорить, в каких программах будем участвовать на конкурсной основе, - комментирует Константин Филиппишин, генеральный директор управляющей компании.
По его словам, приход в регион обусловлен, во-первых, емкостью местного рынка малоэтажки: ее попросту мало, потому что недвижимость долго росла вверх. Во-вторых, здесь довольно высока покупательская способность населения. В-третьих, екатеринбуржцы готовы платить за экологичность материалов, в отличие от самарцев, к примеру.
- Как удается сдерживать цены? За счет больших объемов строительства и невысокой маржи, - поясняет застройщик.
Эксперты полагают, что приход федеральных девелоперов вынудит местных застройщиков сменить тактику. Уже несколько лет самым популярным предложением на рынке являются участки без подряда, на их долю приходится до 70 процентов сделок. Участки со строительным подрядом реализуются в 25 процентах, а готовые коттеджи - всего в 5 процентах случаев. Наиболее востребованы участки по тюменскому и полевскому направлениям в радиусе 20 километров от Екатеринбурга. А самые дорогие расположены на Чусовском тракте - от 150 до 500 тысяч рублей за сотку.
- Может быть, это не правильно, не модно, но факт - участки без подряда продаются очень активно. Максимум, что могут пообещать застройщики - это провести дороги, газ и электричество. Остальное - как получится. С появлением социальных объектов и сетей цены увеличиваются, в среднем в 2 раза, с 35-40 тысяч рублей за метр до 70 тысяч, - комментирует ситуацию Николай Савин, директор центра недвижимости.
По его словам, довольно тяжело переубедить клиента купить готовый дом. Цена выше, да и реализовать на вторичном рынке такой объект сложнее: предложение превышает спрос. А участок можно продать или начать стройку через 2-3 года.
- До 70 процентов качества жизни за городом связано не с домом, а с инфраструктурой. Потребителю сложно оценить все риски, - парирует Константин Филиппишин. - Если в подвале дома, построенном на участке без подряда, постоянно скапливается вода, потому что дорога проложена на уровень выше, никто, кроме собственника, эту проблему решать не будет. Если жилкомплекс стоит на сельхозземлях, придется менять статус: ведь детские сады и школы там и не планировались никогда. Также в пользу КОТ - профессиональная УК, которая занимается обслуживанием поселка. Землевладельцы, конечно, могут сами зарегистрировать кооператив и асфальтировать дороги. Но всегда найдутся жильцы, отказывающиеся платить за это.
По его мнению, земли без подряда - удел тех, у кого мало денег и нет шансов на ипотеку. Несомненный плюс такого решения - быстрая окупаемость. С другой стороны, велик риск, что обещанная инфраструктура так и не появится в поселке. Что уж говорить об единстве архитектурного стиля: каждый собственник "лепит" дом из того, что есть под рукой.
По словам господина Савина, аргументом в пользу КОТ могли бы стать целевые ипотечные программы. Сегодня многие банки выдают кредиты на "малоэтажку", но при этом просят внести от 30 до 50 процентов стоимости дома в качестве первого взноса.
- По сути, это обычное кредитование под залог имущества со ставкой 12-13 процентов годовых. Я считаю, это дорого. К тому же на недостроенное здание ипотеку не дают, потому что на него нельзя оформить кадастровый паспорт. А чтобы получить этот документ, нужна черновая отделка помещений, лестница в дом и так далее. Дополнительные затраты составят около миллиона рублей, - говорит он.
- Нужно корректировать нормативную базу под ИЖС. Сегодня 214-ФЗ о долевом строительстве не содержит требований к индивидуальным проектам, в отличие от многоэтажной застройки, а банкиры ориентируются на него, - замечает Филиппишин.
По мнению Александра Засухина, директора консалтинговой компании, потребитель стал гораздо разборчивее, поскольку у него большой выбор. Значит, от экстенсивного развития рынка пора переходить к качественному. По словам эксперта, в регионе есть примеры удачных поселков бизнес-класса. А вот в формате эконом (дом стоимостью до 3 миллионов рублей и 8-15 соток земли по 80-85 тысяч рублей за сотку) - практически нет. Между тем именно мегапоселки эконом-класса площадью больше 200 га позволяют отбить затраты на инфраструктуру. И являются реальной альтернативой городским квартирам.
- Люди со средними доходами и чуть ниже не могут приобрести готовую загородную недвижимость, а достойных для этого сегмента предложений нет. Появится лидер с оригинальной концепцией и брендингом - он и возьмет рынок. Логотип и красивое название - это всего 25 процентов комплексного продвижения проекта, - считает господин Засухин.